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Comment réduire le montant de ses impôts avec le déficit foncier ?

déficit foncier

Vous mettez un bien en location ? Cela veut dire que vous en tirez des revenus, qui sont imposés. Toutefois, le montant à déclarer à l’Administration fiscale ne correspond pas simplement au montant du loyer. Vous avez le droit de déduire un certain nombre de frais. Si ceux-ci sont supérieurs aux revenus fonciers, vous pouvez alors profiter du mécanisme fiscalement attractif du déficit foncier.

 

Des termes à connaître

 

Devenir bailleur d’un bien signifie se frotter à tout un nouveau monde immobilier et fiscal qui n’est pas toujours simple à appréhender au premier abord.

Voici donc, avant toute chose, des termes avec lesquels il faudra devenir familier.

En tant que bailleur, vous touchez un loyer brut, c’est-à-dire la somme versée par les locataires. Ce loyer constitue un revenu locatif imposable, après déduction des charges que vous aurez supportées pour le bien loué. Une fois les charges déduites, on obtient un revenu locatif net.

Parfois, le montant des charges peut s’avérer supérieur à celui du loyer perçu. La différence se nomme déficit foncier.   

 

Des charges déductibles

 

La liste des charges déductibles est très encadrée. Vous pouvez soustraire du loyer perçu trois catégories de dépenses.

 

1. Les plus évidentes sont celles liées à l’entretien du bien :

  • Travaux de réparation et d’entretien, opérations destinées à améliorer la qualité du bien (à l’exception des travaux de construction, reconstruction et agrandissement et dépenses donnant droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique). 

 

2. Les frais financiers liés au bien et à sa mise en location sont également comptabilisés :

  • Frais d’agence immobilière
  • Primes d’assurance
  • Les impôts liés au bien immobilier, notamment la taxe foncière
  • Les provisions pour charges de copropriété supportées par le bailleur
  • Les dépenses qui auraient dû être effectuées par le locataire et dont le propriétaire n’a pu obtenir remboursement au 31 décembre de l’année précédant le départ du locataire
  • Les frais de gestion (20 €), frais de gestion locative et charges pour les concierges ou gardiens.

 

3. Les coûts financiers liés à l’achat du bien peuvent également être retenus :

  • Les intérêts de l’emprunt et les frais qu’ils pourraient engendrer. A noter que la souscription d’un crédit pour mener des travaux dans le bien loué ouvre aussi à la prise en compte des intérêts de l’emprunt dans le calcul des charges déductibles.

 

Un déficit foncier pour une réduction d’impôts

 

La somme de toutes les charges déductibles faites, elles sont déduites du loyer brut. Si le résultat est positif, alors le loyer net est déclaré à l’Administration fiscale et sera donc imposé.

Mais s’il est négatif, vous obtenez alors un déficit foncier, qui permet de réduire le montant de ses impôts. Vous déduisez en effet le montant de ce déficit de vos revenus imposables.

Attention, il existe toutefois un plafond, fixé à 10 700 € par an. Si vous le dépassez, le reste des sommes n’est pas pour autant perdu. 

Vous pourrez déduire le reliquat de votre déficit foncier de vos revenus fonciers à venir sur les dix prochaines années. Ils viendront donc réduire le montant de l’impôt qui sera dû à ce moment-là.

En revanche, ce reliquat ne pourra pas être déduit directement de vos revenus imposables.

 

Un avantage soumis à condition

 

Le déficit foncier présente un réel avantage fiscal lorsqu’il s’applique. En revanche, pour ne pas se faire retoquer par l’Administration fiscale, il convient de respecter certaines conditions.

Appliquer le déficit foncier demande d’avoir une vision long terme : il faut en effet s’engager à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant son application.

Une exception à noter : le déficit foncier ne fonctionne pas dans le cas de locations suivant un investissement défiscalisé Pinel dans du neuf. 

Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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