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Etat des lieux : qui doit payer l'usure d'un logement ?

estimer l’usure d’un logement

C’est une pierre angulaire dans les états des lieux entre propriétaires et locataires, et pourtant il s’agit d’un critère a priori subjectif : l’état d’usure du logement. Cette notion est la clé des dépenses qui vont incomber au locataire ou au propriétaire et parfois l’argument autour duquel se livre une bataille autour de la restitution de la caution. Alors comment peut-on estimer l’usure d’un logement ?

 

Dégradation ou état d’usure ?

 

Il n’est pas toujours évident de faire la part des choses et la vision diverge en fonction que l’on se trouve côté propriétaire ou locataire.

 

"Une dégradation est à la charge du locataire, tandis que l’usure est à la charge du propriétaire."

 

Face à un flou juridique, la loi Alur a tenté de clarifier la situation.

Elle a tout d’abord apporté une définition à la notion de vétusté : « La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et des éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Une définition dont on appréciera le flou. Depuis le 1er juin 2016, locataire et propriétaire peuvent donc s’appuyer sur une grille de vétusté, pour éviter tout conflit.  

 

Des précautions à prendre

 

L’exercice est toutefois délicat, dans la mesure où il n’existe pas réellement une seule grille de référence. Il appartient au locataire et au propriétaire de se mettre d’accord sur un modèle de grille, dès l’état des lieux d’entrée dans le logement.

Cette grille doit faire apparaître, « au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

Cela peut vous sembler bien vague. Comment déterminer la durée de vie théorique d’une moquette et l’abattement forfaitaire qui découle de son usure ?

Pour vous aider, il est possible de s’appuyer sur les grilles établies lors « d’accords collectifs de location », comme celui de l'Office Public de l’Habitat de Saint-Dizier ou encore celui portant sur le patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du groupe 3F.

Techniquement, si vous décidez de joindre une grille de vétusté, elle devra d’ailleurs obligatoirement être tirée d’un accord collectif, en revanche, peu importe la nature de bien sur lequel il porte.

Ainsi, un accord collectif relatif à des HLM peut tout à fait servir de modèle lors de la location d’un appartement traditionnel.

Certains pourront regretter le manque de détail de ces modèles. Ils ne font en effet pas apparaître d’estimations ou de coefficients sur tout ce qui concerne le mobilier, compliquant ainsi la tâche des locations en meublé.

 

Fonctionner en bonne intelligence

 

Les belles intentions de la loi Alur sont compliquées à mettre en pratique.

On ne rappellera donc jamais assez l’importance d’établir un état des lieux d’entrée bien documenté, le mieux étant d’y ajouter des photos, afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Il n’est d’ailleurs pas obligé d’attendre l’état des lieux de sortie pour se pencher sur la vétusté d’un logement. Avant de s’installer, le locataire peut faire valoir ses droits et rappeler ses devoirs au propriétaire.  

Celui-ci doit en effet fournir un logement en bon état d’usage, avec des appareils qui fonctionnent correctement. Les travaux d’envergure sont également à sa charge.

En revanche, le locataire a pour obligation de réaliser les petits travaux d’entretien afin de maintenir le bien en état.   

 

L’état des lieux : un exercice codifié

 

Si la grille de vétusté n’est pas obligatoire lors d’un état des lieux, ce dernier doit toutefois comporter certaines informations obligatoires :

  • La nature de l’état des lieux (entrée ou sortie)
  • La date du jour
  • L’adresse du logement
  • Le nom des propriétaires et locataires ou parties concernées
  • Les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie
  • Le nombre de clés confiées au locataire et leur affectation
  • Une description du contenu et de l’état de chaque pièce, des équipements et des meubles dans le cas d’un meublé

L’état des lieux doit être signé par toutes les parties prenantes. 

Ingrid Labuzan

 

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