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Quels recours en cas de vices cachés lors de l’achat d’un logement ?

vice caché

Il arrive qu'à la suite d'un achat immobilier vous constatiez la présence d'un ou de plusieurs vices cachés sur le bien immobilier. Il ne s'agit pas seulement d'un problème qui pourrait être sciemment dissimulé par le vendeur, mais qui peut correspondre également à un vice non apparent. Une action contre le vendeur peut alors être tentée dans les deux ans qui suivent cette découverte, grâce à la clause d'exonération de la garantie des vices.

 

Qu'appelle-t-on un vice caché ?

 

Pour reconnaître la présence d'un vice caché, il faut que quatre conditions soient réunies.

Tout d'abord, il faut que le vice caché vous empêche d'utiliser le bien comme prévu au préalable (Art. 1641 du Code civil : "le bien vendu doit être garanti par le vendeur pour l'usage auquel il est destiné").

Il s'agit d'un défaut grave qui est inhérent au bien immobilier, et qui est antérieur à la vente.

On doit en outre faire la distinction entre un vice apparent et un vice caché. Si l'acte de vente ne stipule pas de réserve sur l'état du bien, c'est que les vices apparents sont acceptés.

 

Quel est le délai pour intenter une action ?

 

Une action en garantie peut être intentée dès la découverte du vice, dans un délai de deux ans.

La date de vente ne joue aucun rôle dans cette procédure. C'est le moment où le vice est découvert qui importe, même lorsqu'il est effectif bien après la vente.

 

Deux situations sont possibles en cas de présence d'un vice caché

 

  • Annulation de la vente (action rédhibitoire)

Si le vice présent empêche l'usage du bien tel qu'il était prévu, et que celui-ci devient inutilisable, la vente est alors annulée. Si le vice contrarie l'usage du bien sans pour autant l'empêcher, une réduction de prix est alors effectuée.

A noter : en cas d'annulation de la vente, il est du devoir de l'acquéreur de rendre le bien immobilier dans l'état identique où il a été acquis.

En contrepartie, le vendeur lui rembourse le prix du bien, les intérêts légaux acquis depuis que le bien a été payé et les frais de mutation et de procès (si existants).

 

  • Action estimatoire

La requête soumise au juge peut être rejetée dans le cas où il considère que le vice invoqué ne présente pas de gravité nécessitant une annulation de contrat.

En revanche, il peut exiger une diminution de prix. Dans ce cas, des experts doivent procéder au calcul de la moins-value résultant de la présence du vice caché, en tenant compte de la nécessité d'une remise en état du bien immobilier.

Des dommages-intérêts peuvent en outre être exigés, en particulier dans le cas où le vendeur se montrerait de mauvaise foi. Il est de son devoir de réparer les préjudices liés au vice caché.

 

La quotidienne revient sur ce sujet en images :
 

Stephanie H.

 

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