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Pourquoi avoir recours à l'usufruit locatif social comme investissement locatif ?

usufruit locatif social

Encore relativement méconnu, l’usufruit locatif social (ULS) est un dispositif d'investissement locatif imaginé début 2000 et cadré par la loi Engagement National pour le Logement de 2006. Quels en sont les atouts ? A qui s’adresse-t-il ? Le point sur ce support de placement aux intérêts nombreux.

 

L'usufruit locatif social repose sur la dissociation temporaire du droit de propriété, pour une durée de 15 à 20 ans :

  • l’usufruit du bien est détenu par un bailleur social ou institutionnel (Opac, société HLM, ESH…) qui assure la gestion locative selon les critères du prêt locatif social (plafonds de revenus et de loyers) et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et la taxe foncière.
  • sa nue-propriété appartient à un investisseur privé, qui l’aura acquis à un prix avantageux et sera favorisé fiscalement.

Au terme de l’usufruit temporaire, l’épargnant recouvre la pleine propriété de son bien (pendant au moins 15 ans, il n’en aura pas la jouissance et ne touchera pas les revenus issus de la location). L’appartement est alors remis à neuf, les frais étant à la charge du bailleur social.

Notons qu’en cas de revente anticipée, la valeur du bien se calcule en fonction du nombre d’années restant à courir jusqu’à l’extinction prévue de l’usufruit.

 

Quels avantages pour l’acquéreur ?

 

1. L'investisseur achète dans un immeuble neuf un appartement décoté, de 40 à 60 % par rapport au prix réel, compensant ainsi les loyers non perçus.

Les zones géographiques concernées sont celles qui sont considérées comme « tendues », c’est à dire où la demande en logement excède l’offre. Il peut s’agir de Paris et sa première couronne, le Grand Lyon, Bordeaux, La Rochelle ou encore les zones hautement touristiques.

 

2. Au bout de 15 ou 20 ans, l’investisseur devient plein propriétaire du bien.

Il peut décider de l’occuper ou continuer de le louer. Il proposera alors un nouveau bail au locataire et le montant du loyer n’obéira plus à un conventionnement social.

Dans tous les cas, le locataire sera prévenu un an avant la fin de l’usufruit. Les premières fins d’usufruit social sont programmées pour 2022, à Châtillon.

 

3. Tout est géré par le bailleur social.

Ce dispositif lui permet d’être nu-propriétaire et ainsi exempté de toutes les contraintes et désagréments liés à l'investissement locatif tels que la gestion des locataires ou encore le recouvrement des loyers. 

 

4. Le nu-propriétaire ne touche donc pas les loyers mais bénéficie d’avantages fiscaux :

  • plus-value exonérée d'impôts lors de la revente
  • intérêts d'emprunt fiscalement déductibles des autres loyers si l'investisseur possède déjà un patrimoine locatif
  • exonération de la taxe foncière
  • pendant la durée du bail, le logement n'entre pas dans le calcul de l'impôt sur la fortune puisqu’il n’est pas usufruitier

 

L'émission Mes Finances s'est également intéressée à l'investissement en usufruit locatif social : 
 

 

Dans quels cas est-il intéressant de choisir cet investissement ?

 

  • Pour se constituer des revenus complémentaires pour la retraite

Un particulier de 50 ans deviendra ainsi, dans 15 ans, plein-propriétaire du bien. Il pourra soit le revendre pour percevoir un « capital-retraite », soit le mettre en location et bénéficier d’un complément de revenu mensuel.

Quand on sait que les pensions représentent en moyenne 50 % du dernier revenu avant le départ en retraite, on comprend qu’il soit judicieux de disposer d’un moyen pour arrondir ses fins de mois.

L’investisseur retraité pourra également habiter l’appartement comme résidence pour sa retraite.

 

  • Pour transmettre son patrimoine

L’idée est d’utiliser son droit à donation de 100 000 € (tous les 15 ans) en donnant la nue-propriété du bien à ses enfants.

La transmission dans le cadre d’un tel investissement est optimisée : en effet l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété du bien immobilier.

Si vous avez une somme d’argent à investir et que vous souhaitez maintenir votre niveau de vie lorsque vous partirez à la retraite ou transmettre une partie de votre patrimoine à vos enfants, cette opération peut être intéressante.

Ceux qui contracteront un emprunt pour acheter devront avoir la trésorerie nécessaire pour immobiliser 500 à 1000 € de remboursement de prêt mensuel, sans toucher en parallèle les loyers.

 

  
 

L'avis de Choisir.com

 

Quel que soit le scénario envisagé pour la fin du démembrement, veillez à bien choisir votre bien. Déplacez-vous, partez à la découverte de l’environnement, renseignez sur les transports, les écoles, les commerces… Cela prendra toute son importance lorsque vous souhaiterez relouer ou même habiter l’appartement dont vous serez devenu depuis peu l’heureux propriétaire.

 

 
Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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