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Comment évaluer sa capacité d’emprunt ?

capacité d'emprunt

Avant de se lancer dans un projet d'achat immobilier, il est important de calculer sa capacité d'emprunt, pour connaître le budget qui peut être consacré dans le crédit immobilier. Chaque établissement de crédit ou banque possède ses propres règles afin de définir si le financement proposé représente un risque d'endettement trop important pour vous. Voici les éléments clés pour évaluer sa capacité d'emprunt.

 

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

 

Le pourcentage du taux d'endettement correspond au montant du budget qui doit être utilisé pour le remboursement d'un ou de plusieurs emprunts.

Le taux maximum généralement admis est de 33 %. Ce n'est pas un ratio déterminé par la loi, mais généralement admis par les établissements de prêt.

Pour calculer votre taux d'endettement, vous devez lister vos revenus et charges mensualisées.

Voici les dépenses usuelles à additionner :

  • Le loyer et les charges locatives
  • L'électricité / gaz / autres sources d'énergie
  • Les frais de déplacement, de véhicule
  • Les frais de téléphone
  • La nourriture
  • Les assurances (calculer les montants annualisés et les diviser par 12 pour connaître le montant mensuel)
  • Les éventuelles dépenses de santé, ainsi que le dentiste ou frais d'optique
  • Vos impôts (sur le revenu, foncier, taxe d'habitation)
  • Les autres crédits en cours
  • Un supplément de 10 % pour une estimation qui tient compte des éventuelles charges supplémentaires

 

Vous appliquez ensuite la formule suivante : ((charge d'emprunt x 100) / montant des revenus nets).

Le montant que vous obtenez vous indique le maximum de frais que vous pouvez vous permettre chaque mois pour rembourser un ou plusieurs crédits.

Le taux d'endettement (ou capacité d'emprunt) vous permet ensuite de discuter avec les établissements de crédit.

 

A quoi correspond le taux de 33 % utilisé comme reference ?
Si aucune loi n'exige de prendre en compte le taux de 33 % comme plafond d'endettement, ce ratio est généralement utilisé comme référence pour accorder ou non un crédit. Avec un taux d'endettement ne dépassant pas 33 %, on considère que vous pouvez fonctionner sur un budget équilibré, qui permet de faire face autant aux dépenses du quotidien que le remboursement du crédit.

 

Si votre taux d'endettement dépasse 33 % ?

 

Le taux d'endettement comprend non seulement le montant du crédit immobilier, mais aussi ceux des éventuels autres crédits à la consommation.

Le cumul des différents crédits peut créer un risque pour l'équilibre du budget, ce qu'on appelle le surendettement.

Le surendettement survient lorsque vous ne disposez pas d'un budget suffisant pour payer toutes les charges. Les établissements financiers prennent donc ce taux en référence pour accorder ou non un crédit.

Il arrive que pour certains emprunteurs le taux d'endettement peut excéder 33 % si leur revenu le permet. Il peut donc atteindre parfois 40% ou même un peu plus, selon les critères pris en compte par l'établissement de crédit.

 

D'autres critères pris en compte

 

Pour les banques et autres sociétés de crédit, la principale préoccupation est de vérifier que vous disposez d'un revenu à long terme et que votre capacité d'emprunt est suffisante.

Les critères suivants seront donc examinés soigneusement :

  • Contrat de travail en cours
  • Eventuel apport disponible

Si vous ne disposez pas d'un CDI, votre dossier ne sera pas forcément refusé. En effet, certaines banques peuvent vous proposer des produits d'emprunt très spécifiques.

 

Cas concret :
Pour un salarié touchant 2 000 € par mois et n'ayant aucun credit : Son taux d'endettement se montant à 33 %, il pourra disposer de 660 € pour le remboursement du ou des credits.
Pour un salarié touchant 2 000 € par mois mais qui est déjà redevable du remboursement d'un credit : Le calcul de sa capacité d'emprunt doit tenir compte du montant de crédit déjà en cours c'est à dire : 660 € - montant consacré au crédit existant. Le solde correspondra à sa capacité d'emprunt disponible pour un nouveau crédit.

Stephanie H.

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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