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Investir dans l’immobilier géré est-il rentable ?

Ehpad

Réaliser l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence proposant des services ? C’est le principe de l’immobilier géré. Prenons pour exemple l’Ehpad (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) et étudions l’intérêt d’une telle proposition.

 

Le terme « immobilier géré » renvoie à plusieurs types de produits : il peut s’agir de résidences proposant des services pour les étudiants, les seniors, les personnes âgées dépendantes mais aussi des résidences de tourisme et d’affaires. Le principe consiste à acheter l’un de ces biens et d’en confier la gestion à un exploitant spécialisé, offrant ainsi l’avantage d’alléger les contraintes habituellement imposées aux propriétaires.

 

L’exemple de l’EHPAD

 

Si l’on se base sur la définition du site ehpad.fr, « un Ehpad (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une résidence de service ayant pour vocation d’accueillir des personnes âgées nécessitant un soutien médical. Ce type de résidence comprend en moyenne entre 50 et 80 chambres équipées. Une résidence EHPAD est gérée dans la plupart des cas par un grand groupe, propriétaire de plusieurs dizaines voir centaines de résidences. »

Avec l'augmentation de l'espérance de vie, les besoins en structures d’accueil adaptées à la dépendance sont de plus en plus importants et l'investissement en Ehpad est considéré comme porteur.

L’idée est d’acquérir l’une des chambres, équipée d’un lit médicalisé, de mobilier et d’une salle d'eau, et d’en percevoir le loyer. Au moment du départ à la retraite, ce revenu complémentaire pourra être le bienvenu.

Les baux signés dans le cadre d’un investissement en Ehpad sont conclus pour une durée de 9 ans ou 12 ans et renouvelables par tacite reconduction. C’est donc un investissement qui nécessite de s’engager sur la durée.

 

Comment bien choisir l’exploitant ?
Un critère ? La taille. Privilégiez les groupes qui gèrent un grande nombre d'établissements et de lits, tels que Orpea, DomusVi ou encore Korian. Vous aurez ainsi affaire à un interlocuteur à la santé financière solide.

 

Les avantages : rentabilité, fiscalité et liberté

 

Le prix d’achat d’une chambre en Ehpad varie entre 120 000 € HT et plus de 300 000 € HT, en fonction du lieu où elle se trouve et de la proximité d’une grande ville comme Paris ou Marseille par exemple.

La rentabilité locative est souvent estimée à 4,5 %  nette HT, ce qui en fait un placement attractif.

 

Concernant la fiscalité, l'investissement en Ehpad ouvre droit à deux régimes fiscaux différents :

  • Pour un bien neuf, le Censi-Bouvard, offre une réduction d'impôt de 11 % du prix répartie sur neuf ans, dans la limite de 300 000 euros. Les revenus fonciers perçus pour la location, en d’autres termes les loyers, entrent dans la catégorie des revenus BIC ou micro-BIC. Il est également possible de récupérer la TVA.
     
  • Rentrer dans la catégorie des loueurs en meublé non-professionnel (LMNP), soumise à la déclaration de revenus de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peut aussi être une option. Conditions ? Le montant perçu chaque année doit être inférieur à 23 000 euros et représenter moins de 50 % des revenus globaux. Il sera alors possible de déduire les charges (taxe foncière incluse), les intérêts d’emprunt et l’amortissement de 80 % de la valeur du bien sur 20 ans. Au delà de 23 000 euros, le loueur entrera dans la catégorie Loueur Meublé Professionnel (LMP).

 

Enfin, investir en Ehpad offre l’avantage de réduire les contraintes de gestion qui pèsent habituellement sur les épaules des propriétaires.

L’investisseur ne s’occupe en effet ni de la location, ni de l’entretien de la chambre qu’il a acquise. Une société exploitante, avec qui il aura signé un bail, s’occupe de tout et lui verse un loyer en retour.

Il convient néanmoins de bien étudier les conditions détaillées dans le bail et notamment ce qui concerne les frais engendrés par les travaux, petits et gros.

 

  
 

L'avis de Choisir.com

 

La rentabilité de cet investissement étant intéressante, le propriétaire ne rencontrera a priori pas trop de difficultés s’il souhaite revendre la chambre lorsque le bail prendra fin. Le marché d’occasion de l’EHPAD semble en effet actif.

 

 
Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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