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Comment calculer le rendement locatif de son bien immobilier ?

rendement locatif

Lorsque l’on met son bien en location ou que l’on achète une propriété dans le but de la louer, le critère primordial est la rentabilité locative. Il s’agit de définir combien la location va pouvoir rapporter, par rapport aux coûts engendrés. Mais attention à ne rien omettre.

 

Combien peut rapporter un bien immobilier mis en location ? Question au cœur de tout investissement locatif, elle trouve sa réponse dans le prix d’achat du bien et dans le montant du loyer, mais pas seulement.

 

La rentabilité brute, indicateur insuffisant

 

Si l’on se base uniquement sur le prix d’achat du bien et sur le loyer pratiqué, on obtient alors une rentabilité brute.

Elle s’obtient en divisant le montant annuel du loyer par le prix d’achat et en multipliant le résultat par 100.  

 

Cac concret : Vous achetez un appartement 200 000 €. Vous le mettez en location à 800 € par mois.
Votre rentabilité brute est donc de : (800*12)/200 000*100 = 4,7 %

 

Ce chiffre vous donne une première indication de ce que vous pouvez tirer d’un bien. Il permet par exemple de juger du prix de vente d’un bien par rapport aux loyers pratiqués dans les alentours.

Avant de réaliser un investissement locatif ou de fixer le loyer de son bien, il est donc important de se renseigner sur les loyers pratiqués pour des biens comparables, afin de voir si l’investissement en vaut la peine.

Toutefois, la rentabilité brute de votre bien ne prend pas en compte ce qu’il vous coûte réellement. Elle ne reflète donc pas le revenu réel que l’investissement locatif va rapporter.

 

La rentabilité nette

 

Pour savoir ce que votre bien va vous rapporter, il faut déduire tous les frais qui lui sont liés.

C’est là où le calcul devient moins évident, car il faut intégrer bon nombre de données, que vous n’avez pas forcément lorsque vous visitez un bien à vendre.

Voici les informations que vous devrez prendre en compte :

  • Le prix d’achat : pour connaître la réelle rentabilité locative d’un bien, il faut y inclure dans le prix d’achat les frais d’agence et les frais de notaire.
  • Les charges : il est important de déduire des loyers perçus les charges non récupérables auprès de son locataire.
  • Les frais : autre déduction à faire, celle du coût de travaux éventuels, de l’entretien du bien, des frais de gestion ou d’agence si vous avez confié la location à un professionnel.
  • Les assurances : nombre de propriétaires souscrivent une assurance propriétaire non occupant et une garantie loyer impayé. Leur coût doit être intégré.
  • Les taxes : la taxe foncière est imputée au propriétaire. En revanche, la taxe d’habitation, prise en charge par le locataire, n’est pas à prendre en compte.

 

Concrètement, le calcul de la rentabilité locative nette est celui-ci : (Loyer mensuel*12) – charges non récupérables – prix des travaux – frais de gestion – assurances – taxe foncière * 100 / prix d’achat du bien, frais d’agence et de notaire inclus.

 

La difficile appréciation de votre rentabilité nette nette
Pour aller jusqu’au bout et savoir ce qui vous restera au final dans la poche, il faut aussi déduire ce que les impôts prélèvent sur les revenus perçus du bien. Ici, la situation varie d’un cas à l’autre, puisque cela va dépendre du seuil d’imposition du propriétaire du bien, car les loyers nets sont intégrés aux revenus. Les prélèvements sociaux (15,5 %) sont également applicables.

 

Un calcul indispensable

 

Le calcul de cette rentabilité locative est un préalable indispensable à tout investissement. Il s’agit également d’un argument utile dès lors que vous vous retrouvez face à votre banquier, pour demander un crédit immobilier.

Les banques sont moins enclines à financer de l’investissement locatif que l’achat d’une résidence principale. Démontrer que la rentabilité locative nette de votre bien est attractive est donc un argument qui peut jouer en votre faveur.

Si vous possédez déjà des biens en location et souhaitez poursuivre votre stratégie d’investissement immobilier, cette notion sera également importante, car vous mettrez en avant la rentabilité des biens déjà détenus.

Toutefois, la banque, dans ses calculs pour accorder un crédit, ne prend pas en compte 100 % du loyer perçu dans vos revenus. Elle en retient plutôt 70 % afin, notamment, de parer à l’éventualité d’une vacance locative.

 

  
 

Le conseil de Choisir.com

 

Si vous décidez d’investir dans un but locatif, visez un cash-flow positif, ou neutre. C’est-à-dire que, chaque mois, non seulement la location de votre appartement doit couvrir le remboursement de votre crédit, mais aussi des frais liés au bien. Et, si possible, qu’à ce moment-là cela vous rapporte en plus de l’argent. 
 

 
Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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