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Faut-il choisir un crédit amortissable ou in fine pour un achat immobilier ?

Crédit immobilier

En matière de crédit immobilier, les banques proposent deux formules différentes : le prêt amortissable et le prêt in fine. Leur principale différence porte sur les modalités de remboursement. Les critères de choix entre ces types de crédit sont liés au coût total de l’emprunt et dépendent également de la situation fiscale de l’emprunteur. Voici les clés pour faire le bon choix.

 

La composition des remboursements, cœur de la différence

 

Le crédit amortissable est la formule la plus répandue lors des souscriptions de crédits immobiliers par des particuliers.

Il consiste à rembourser, chaque mois, une partie des intérêts du prêt et une partie du capital emprunté lui-même.

La part des intérêts pèse donc plus lourd au départ et s’amenuise avec le temps. Les prêts à court terme sont alors très intéressants, car on rembourse une partie importante du capital chaque mois, ce qui fait chuter rapidement le coût du crédit.

A l’inverse, avec un prêt in fine, seuls les intérêts du crédit sont remboursés chaque mois. Le capital en lui-même est remboursé au terme du crédit, d’une traite.

 

Un coût du crédit différent

 

Le coût total du crédit est traditionnellement plus élevé avec un crédit in fine. En effet, le montant des intérêts à verser chaque mois est constant, car le capital est remboursé à la fin.

Avec un crédit amortissable, le capital est remboursé au fil des versements. Puisque le montant sur lequel portent les intérêts diminue, ces derniers aussi. 

La différence de coût entre les deux crédits est loin d’être anecdotique. Pour les personnes aux revenus peu élevés, un crédit amortissable est donc plus intéressant, car la charge du crédit va s’alléger.

 

Cas concret : Pour un emprunt d’un montant de 100 000 € à un taux de 3 % sur 10 ans, le montant des intérêts d’un crédit amortissable est d’environ 17 500 €. Avec un crédit in fine, il avoisinera plutôt 30 000 €.

 

La fiscalité, un critère d’importance

 

A l’inverse, les foyers lourdement imposés ont plus intérêt à se tourner vers un crédit in fine. Dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts de l’emprunt sont en effet déductibles de la base imposable des revenus fonciers.

Des intérêts élevés permettent donc des déductions fiscales plus importantes. Il faudra effectuer un calcul pour voir si le surcoût du crédit in fine est compensé par son avantage fiscal.

Autre avantage, de poids, avec un crédit in fine : le bien immobilier n’est considéré comme acquis qu’une fois le capital emprunté remboursé, donc au terme de l’emprunt. Pendant toute la durée de ce dernier, il n’est ainsi pas pris en compte dans le calcul de l’ISF.

 

Le crédit in fine, difficile à décrocher

 

Avec un crédit in fine, les banques prennent plus de risques qu’avec un crédit amortissable. Elles se prémunissent contre un éventuel non remboursement en exigeant de l’emprunteur plusieurs mesures.

Traditionnellement, les établissements bancaires demandent à ce dernier de placer au moins 30 % de la valeur du bien acquis sur un de leur produit d’épargne, notamment de l’assurance vie.

L’emprunteur peut également placer un montant supérieur et attendre que les intérêts du placement fassent grimper la somme placée jusqu’à ce qu’elle représente le montant à rembourser.

Si ce n’est pas le cas, il devra alors effectuer chaque mois des versements sur ce produit d’épargne. L’effort mensuel sera donc comparable à celui d’un crédit amortissable, mais l’argent ne sera pas utilisé de la même manière.

En revanche, la formule du prêt in fine est largement privilégiée par les banques pour les personnes qui dont la résidence fiscale ne serait pas en France.  

Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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