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Faut-il choisir la SCI ou l'indivision pour acheter un bien immobilier avec son enfant ?

indivision SCI

Si votre enfant n’a pas les moyens d’acheter un logement seul, vous pouvez l’aider en l’acquérant avec lui. Deux solutions juridiques existent : l’indivision ou la création d’une société civile immobilière (SCI). Quelles sont les différences ? Comment choisir ? Les éléments principaux pour comparer et décider.

 

Acheter un bien immobilier avec son enfant mérite que l’on se pose les bonnes questions, au bon moment. Si votre décision est prise et que vous souhaitez apporter une aide financière, il vous faut maintenant décider sous quelle forme juridique le projet aura lieu.

Vous avez le choix entre :

  • l’indivision : consistant à acheter un bien immobilier à plusieurs en détenant chacun une part du patrimoine. Vous achetez alors avec votre enfant et devenez propriétaire indivis avec lui, à hauteur de votre quote-part dans l’indivision. 50-50 ; 1/3 - 2/3… vous pouvez choisir, le tout étant que les droits de propriété et les contributions respectives correspondent.
     
  • la création d’une SCI : qui implique que chacun des acquéreurs détienne des parts sociales proportionnelles à son apport. C’est la SCI qui acquerra la résidence principale et contractera l'emprunt bancaire. Le but sera donc d’acheter un bien pour le mettre à disposition d’un des associés, à savoir votre enfant.

 

Ces deux solutions comportent des différences, que nous vous présentons dans ce tableau :
 

 

IndivisionSCI
Frais de constitutionGratuit, solution légale par défaut, sauf si vous décidez de faire appel à un notaire pour rédiger une convention d’indivision1000 à 2000 € pour les services du notaire, les formalités de greffe, l’annonce légale
Gestion- Les indivisaires doivent prendre les décisions importantes (gros travaux, vente, hypothèque…) à l’unanimité et les décisions courantes (petits travaux), aux 2/3 des voix.

- Possibilité de rédiger une convention d’indivision pour organiser la gestion

- Les associés ont des droits proportionnels au nombre de parts dont ils disposent, pour les votes à l’assemblée notamment

- La société doit être administrée par un gérant (le plus simple étant de désigner votre enfant)

AvantagesCoût moindre, gestion facile- Rédactions de statuts sur mesure pour définir clairement les conditions de gestion, de revente du bien et de rachat des parts sociales des copropriétaires

- Outil pouvant servir pour d’autres acquisitions

- Outil de transmission

Inconvénients et contraintes- Toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité = situation de blocage en cas de désaccord.

- Caractère provisoire : grâce à l’article 815 du Code civil « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision », possibilité de quitter le régime de l’indivision à tout moment.

- Tenir la comptabilité de la SCI

- Organiser chaque année une assemblée générale avec les associés

 

Faire le choix de la simplicité avec l’indivision

 

Si vous recherchez une solution simple, l’indivision conviendra à vos attentes.

L’un des avantages de cette solution pour votre enfant est que vos ressources seront prises en compte dans la capacité globale de remboursement. Il pourra ainsi négocier de meilleures conditions auprès des banques, voire augmenter le montant de son prêt.

Mais il convient d’anticiper les risques que ce statut présente (décisions à l’unanimité, caractère provisoire…) et pour cela recourir à la signature d'une convention d'indivision, rédigée par un notaire.

Elle sera conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum) et aura pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles.

Dans tous les cas, nous vous recommandons de prendre rendez-vous avec un notaire, qui étudiera votre dossier et vous aidera à choisir la solution la plus adaptée.

 

Faire le choix de la durée avec la société civile immobilière

 

Si vous souhaitez une solution durable, qui ne peut être dissoute du jour au lendemain, renseignez-vous sur la création d’une SCI.

Là encore, prenez rendez-vous avec un notaire qui pourra vous orienter après l'examen de votre dossier mais aussi rédiger les statuts de la SCI (procédure obligatoire) et gérer les formalités de création (publication dans un journal d’annonces légales, formalités de greffe).

Sachez que la SCI peut être un outil de transmission et que vous pourrez donner progressivement vos parts à votre enfant. Vous profiterez ainsi de l’abattement sur les droits de donation de 100 000 € entre parents et enfants, qu’il est possible de renouveler tous les quinze ans.

Soulignons également un autre avantage de la SCI concernant la protection du patrimoine : les droits des créanciers portent sur les parts sociales seulement. Ils ne peuvent donc pas récupérer l’immeuble ou en demander la vente.

 

  
 

L'avis de Choisir.com

 

L’achat d’un bien immobilier avec votre enfant peut être envisagé à court terme, pour que ce dernier puisse enfin devenir propriétaire. Mais la démarche peut également être envisagée à plus long terme : une fois constituée, la SCI peut acheter un ou plusieurs autres biens immobiliers. Le moment venu, cela pourra être plus que bienvenu.

 

 

 

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