x

En poursuivant la navigation sur notre site, vous acceptez l’utilisation de cookies afin d’améliorer votre expérience. Paramétrer les cookies et en savoir plus.

Investissement locatif : faut-il s’assurer contre le risque des loyers impayés ?

assurance loyers impayés

Avec la crise, de plus en plus de locations sont touchées par des loyers impayés. Pour les bailleurs privés, quelques mois sans revenu locatif et c’est parfois la banqueroute qui guette. Choisir.com vous donne toutes les astuces pour bien vous prémunir contre ce risque. Faut-il contracter une assurance ?

 

Pas facile d’être un bailleur de nos jours. En période de crise, plus encore qu’à d’autres moments, le nombre d’impayés ne cesserait de progresser

Même si la menace demeure minoritaire et ne concernerait en réalité qu’entre 3 et 5 % des dossiers de location, elle hante les esprits des investisseurs. En cas de non paiement des loyers et en attendant qu’une solution ou une expropriation soit prononcée, c’est parfois tout leur équilibre financier qui s’en trouve menacé.

Face à cela, il est possible de contracter une assurance contre le risque d’impayés. Mais à hauteur de combien serez-vous dans ce cas indemnisé ? Et sous quelles conditions ? Outre l’assurance, n’y a-t-il pas d’autres moyens de se prémunir contre ce type de risques ?

 

Prévoir l’imprévisible…

 

On ne sait jamais à qui on a vraiment affaire. On a beau faire jouer le principe de précaution, il est souvent difficile de s’assurer de la solvabilité d’un locataire. En période de crise, plus que jamais, la vie professionnelle d’un individu peut radicalement changer du tout au tout. 

De surcroît, un contrat de travail n’est pas forcément un gage de sérieux sur la bonne gestion budgétaire d’une personne. 

D’un tout autre point de vue, à l’heure à laquelle l’offre de logements est parfois critique, de plus en plus de demandeurs n’hésitent pas à fournir de faux documents pour optimiser leurs chances. En tout état de cause, méfiez-vous des trop bons profils.

Contre les mauvais payeurs, la caution solidaire a aussi le vent en poupe. Si elle rassure et constitue une protection bon marché, elle n’est pas forcément efficace à 100 %.

En effet, faut-il que la situation de la caution n’ait pas évoluée et qu’elle soit solvable au moment où vous faites appel à elle.

Surtout, un tel engagement est limité dans le temps et peut arriver dans bien des cas à échéance avant la fin du contrat de location. 

 

Que prend en charge l'assurance et à quel prix ?

 

Il existe deux formules différentes d’assurances contre les loyers impayés. La première est la garantie universelle des risques locatifs (GRL). Mise en place en 2010 par l’Etat et Action logement, elle vise à prémunir le bailleur contre différents risques liés à la mise en location de son bien. 

Le contrat socle GRL prend en charge les impayés de loyers jusqu’au départ du locataire à hauteur de 70 000 euros.

Les dégâts matériels sont aussi couverts dans la limite de 7 700 euros. Cette dernière valeur est ramenée à 3 500 euros en cas de location meublée. 

De par sa nature, la GRL est surtout adaptée aux logements plus modestes et aux locataires dont la situation est la plus précaire. Aucun statut socio-professionnel n’est ici imposé pour que la garantie fonctionne et les revenus minimums exigés peuvent simplement atteindre le double du loyer.

S’agissant d’un dispositif d’Etat, le montant mensuel du loyer doit ici respecter un plafond maximum de 2 000 euros (charges comprises). 

 

"Entre la GRL et la GLI, il existe deux formules d’assurance différentes. Avec chacune ses spécificités et une nature de cible différente."

 

La GLI (garantie des loyers impayés) offre pour sa part des garanties souvent un peu plus larges ainsi qu’un traitement des risques plus rapide.

En retour, elle ne peut être souscrite que si vos locataires offrent un maximum de garanties. Pour ces derniers, le contrat à durée indéterminée (CDI) est ici un passage obligé et leurs revenus fixes doivent être au minimum trois fois supérieurs au montant du loyer.

La GLI est proposée par un grand nombre d’assureurs mais avec des conditions et des modalités de prises en charge qui peuvent différer.

N’importe quelle assurance contre les loyers impayés peut être souscrite directement à titre individuel par un propriétaire. Son tarif est laissé à la libre appréciation de l’assureur. Toutefois, dans la majorité des cas, la prime réclamée atteint les 3 % du loyer.

Entre assurance et caution solidaire, il faudra en revanche choisir. Que ce soit pour la GRL ou la GLI, le bailleur n’est pas autorisé à demander un cautionnement à son locataire.

 

Du nouveau à partir de 2016
A compter du 1er janvier 2016, le dispositif de la GRL évolue pour être remplacé par la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Cette nouvelle garantie, instituée par la loi Alur, s'adresse aux locataires les plus fragiles : jeunes, salariés précaires et à faibles ressources. A travers ce contrat de protection pour les bailleurs, l'Etat cherche à promouvoir le droit au logement pour tous.

 

Des mesures simples pour réduire le risque d’impayés

 

Pour ceux qui n’ont pas envie de souscrire à une assurance, différents réflexes existent pour tenter de passer à côté des mauvais payeurs. Sans débourser un centime ou presque.

Quand on est bailleur, on est rarement là pour faire du social ! N’hésitez pas à être draconien sur l’identité du locataire. 

 

"Même si le CDI n’est pas une assurance contre le chômage, il demeure le signe d’une certaine stabilité professionnelle."

 

Bénéficier de revenus confortables, au moins égale à trois fois le montant du loyer, est un gage de sécurité . Y compris, à l’occasion d’un licenciement, les indemnités versées à un salarié seront toujours plus conséquentes en fonction de la moyenne de ses salaires et au fur et à mesure de son ancienneté.

Par conséquent, demandez à votre locataire de vous fournir tous les documents à même de prouver sa solvabilité (contrat de travail, fiches de paie…), tout en ayant un œil attentif sur sa date d’embauche. Plus il s’approchera du portrait idéal, moins le risque de mauvaises surprises sera grand. 

Le principal problème provient probablement aujourd’hui de la multiplication des faux. Alors que les exigences des bailleurs ne cessent de grandir, les locataires ont trouvé la solution : ils grugent !

Pour éviter de tomber dans le piège, n’hésitez pas à éplucher les différentes attestations qui vous ont été remises. Vérifiez l’existence de la société qui est censée l’employer, téléphonez au service des ressources humaines de cette dernière pour en savoir plus.

Pour limiter les défauts de paiement, il y a une solution simple : exiger la mise en place d’un prélèvement.

Dans un tout autre registre, de plus en plus de bailleurs optent désormais pour la solution de la caution multiple. En clair, le locataire demandera à plusieurs de ses proches de se porter caution. Ainsi, si l’un d’eux est défaillant, le deuxième peut prendre le relais.

Pour vous, ce peut être un moyen de faire l’impasse sur l’assurance. Reste que cette dernière présente l’avantage de couvrir les éventuelles dégradations matérielles subies par votre logement ainsi que les frais de procédure et de gestion de recouvrement.

Pour quelques dizaines d’euros par mois, c’est surtout un gage de tranquillité d’esprit !

 

Lorsque l'assurance est déléguée à l'administrateur de biens 
Pour mettre un bien en location, nombre de bailleurs privés s'attachent les services d'un administrateur de biens professionnel (agence immobilière notamment). Or beaucoup d'entre eux proposent des contrats d'assurance groupes négociés avec un assureur. Ces derniers peuvent être optionnels ou obligatoires. Ils bénéficient souvent de conditions de primes plus avantageuses que les contrats individuels. 

Sébastien Jaslet

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

simulez votre investissement locatif pour réduire vos impôts

Le mail conso intelligent

Recevez tous les 15 jours la newsletter conso de Choisir.com