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Achat immobilier : vers la fin des crédits à taux fixes ?

Achat immobilier : vers la fin des crédits à taux fixes ?

Le Comité de Bâle met ouvertement en cause la viabilité économique et financière des crédits à taux fixes. Cela signifie-t-il la mort d’un modèle français, au sein duquel le taux fixe est roi ? Quelles pourraient en être les conséquences, à la fois sur l’assuré et sur un marché immobilier en pleine crise ? 

 

C’est une nouvelle bataille qui s’annonce entre les autorités de régulation économiques mondiales et les banques françaises. Une bataille au cours de laquelle le célèbre coq français pourrait bien y laisser quelques plumes. Pour la première fois, la spécificité hexagonale de la suprématie des taux fixes en matière de crédit immobilier est clairement remise en cause. Dans un de ses derniers rapports, le Comité de Bâle, instance chargée de veiller à la stabilité du marché financier mondial,  s’émeut de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt et des dangers que représenteraient pour les banques les taux fixes en pareilles circonstances.
 

Taux fixes ou taux variables : kesako ?

 

Au vu de la période généralement concernée par un prêt immobilier, les taux d’intérêt applicables au moment de la souscription ont toutes les chances d’évoluer d’ici le terme de la période de prêt. Un prêt consenti à taux fixe est, à ce titre, un crédit dont le taux d’intérêt a été calculé à la date de la signature et qui n’évoluera pas, quelles que soient les variations à venir du marché. Pour l’emprunteur, cela présente l’avantage d’une parfaite visibilité : tout est connu d’avance, tant en terme de coût total du crédit que de mensualités ou d’échéances.

Un confort et une tranquillité qui ne se retrouvent pas avec les crédits à taux variables. En revanche, leur taux initial est souvent inférieur à celui du fixe et l’emprunteur bénéficie alors de facto des éventuelles baisses qui pourraient intervenir. Un avantage qui peut aussi très vite se transformer en piège. Car, si les conditions ne sont pas réunies, ces baisses peuvent tout aussi vite se transformer en hausses et devenir un véritable goulet d’étranglement pour le souscripteur. Le crédit à taux variables est, à ce titre, considéré comme un pari sur l’avenir. Un pari que les Français, dans leur grande majorité, ne sont pas prêts à tenir.  En 2014, 96% des crédits ont été accordés à taux fixes. C’est justement ce qui gêne la Banque de France et le Comité de Bâle.

 

Si le crédit à taux variable n’a clairement pas la côte, il peut toutefois dans certains cas de figure s’avérer plus avantageux pour le souscripteur. Grâce à un taux de départ inférieur à celui du crédit à taux fixe, il peut être synonyme d’économies à condition d’une évolution favorable du marché. Le crédit à taux variable est en effet un pari sur l’avenir. Un pari qui ne doit pas être apprécié n’importe comment. Vérifiez en tout premier lieu que l’indice d’écart entre les deux taux soit suffisamment important. Analysez l’évolution générale des taux d’intérêts. En bas de cycle, il y a toutes les chances à ce que ces derniers s’apprécient. En haut de cycle, une tendance inverse peut être espérée. Evitez autant que possible les taux dérégulés pour les prêts immobiliers de longue durée si les taux fixes n’excédent pas les 6%. Faites-vous votre propre idée de l’opportunité ou non d’opter pour le taux variable. N’hésitez pas à comparer les offres de plus 100 acteurs bancaires grâce à notre comparatif. . Découvrez notre article sur les avantages fiscaux liés à l'épargne salariale.

 

Les raisons d’une remise en cause des taux fixes 

 

En quoi le peuple français est-il donc réfractaire à ce point aux taux variables ? Une des premières explications est à chercher dans les racines culturelles du pays. En matière d’investissement, de finance ou de crédit, le Français s’avère plus facilement cartésien que joueur et l’absence de visibilité effraie. Y compris lors des périodes les plus propices, la part des crédits à taux variables a rarement dépassé les 20% dans l’Hexagone. Pour l’emprunteur, le taux fixe est en effet gage de sécurité. Pour les banques, cela représente un risque qu’elles doivent gérer.

Avec des taux d’intérêts historiquement bas, et si le nombre de prêts était amené à se multiplier, il en résulterait en effet, à terme, selon les conclusions du comité de Bâle, des difficultés pour les établissements bancaires à se refinancer.   Cela supposerait alors qu’ils le fassent à des taux supérieurs en moyenne à ceux des prêts qu’ils auront déjà accordés. La généralisation des taux variables aurait alors le mérite de gommer ce danger en le transférant des institutionnels financiers au client. Mais si le remède s’annonçait, au final, pire que le mal ?

 

Les banques françaises frileuses à l’idée d’une généralisation des taux variables

 

Face à l’incertitude que représentent pour elles les taux fixes, les banques françaises se sont justement adaptées.  Via un renforcement de leurs fonds propres et grâce à diverses couvertures prises contre ce genre de risque, elles se sont créées leurs propres garde-fous. De facto, cela s’accompagne d’une hausse des taux. C’est l’essence même des taux fixes. Moyennant la sécurité, ces derniers s’avèrent forcément initialement supérieurs aux taux variables.

De cette incertitude, les banques françaises en ont même tiré une force, celle de se prémunir contre le risque d’impayés. En France, l’accord d’un prêt dépend en effet avant toute chose des revenus du demandeur et s’étudie en fonction de son taux d’endettement, qui ne doit en aucun cas dépasser les 33%. Un chiffre qui, sur un marché où rien ne serait fixé d’avance, pourrait brutalement perdre toute once de valeur et d’intérêt. Autant d’éléments qui inquiètent les organismes bancaires quant à d’éventuels débordements. Serait-ce l’ouverture de la boîte à Pandore de toutes les dérives et des multiplications de cas de surendettement ? Celle-là même qui est à l’origine de la crise des subprimes aux Etats-Unis en 2008.

Si cette révolution de la généralisation des taux variables devait avoir lieu,  c’est au contraire à une véritable crise de confiance et de blocage à laquelle le pays pourrait être confronté. Crise, en tout premier lieu, des banques qui pourraient être amenées, face aux nouveaux risques de ce type de prêts, à fermer les robinets du crédit. Crise de confiance, également, des consommateurs qui pourraient être beaucoup moins enclins à emprunter et à investir. Avec, au bout du compte, un risque certain sur la croissance et l’économie.

 

L’émergence de nouveaux crédits mixtes

 

Pour nombre de spécialistes, la généralisation de taux totalement dérégulés sur le court et moyen terme paraît par conséquent encore très peu probable. Si l’objectif du Comité de Bâle est peut-être de planter le décors d’un nouveau système financier, un tel changement prendra certainement encore du temps. Pourtant, la première pierre d’un nouvel édifice d’une plus grande dérégulation des taux aura peut-être été posée.

Entre les prêts à taux fixes et ceux à taux variables, diverses alternatives se profilent. 

  • Le plafonnement des taux d’intérêt. Dans ce premier cas, le crédit est bien souscrit à taux variable mais le contrat prévoit la fixation d’un seuil plancher et plafond en-dessous et au-dessus desquels votre crédit ne peut pas être révisé, quelque soient les évolutions du marché.
  • Les crédits à taux mixtes. Concrètement, l’offre de crédit proposée à l’acheteur est ici soumise à un taux fixe durant ses premières années de souscription avant de passer sur un taux variable. Du fait que les intérêts sont remboursés dans leur majorité durant ces mêmes premières années, la solution pourrait apparaître comme plus acceptable et plus rassurante aux yeux de certains.

Pour les plus puritains, au contraire, la finalité est la même : la disparition du taux fixe en tant que tel. Un conseil : si votre projet immobilier se précise, n’attendez pas trop ! A l’heure à laquelle les taux d’intérêts sont au plus bas, la planète finance hexagonale pourrait bientôt prendre un tout autre visage que celui qu’on lui connaissait jusque maintenant.

 

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Sébastien Jaslet

 

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