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Quelles précautions prendre avant d'acheter un bien immobilier avec travaux ?

bien immobilier avec travaux

Pour certains, c’est une évidence, pour d’autres c’est synonyme de complications. Avec un marché de l’immobilier dont les prix atteignent de niveaux relativement élevés, acheter un bien avec des travaux à réaliser peut être la bonne affaire, à condition d’anticiper et de rester prudent.

 

Une économie à l’achat

 

C’est l’intérêt premier : le prix d’un bien avec travaux est toujours plus attractif que celui d’un bien en bon état. Cela permet de réaliser une économie de départ, qui est généralement investie dans les travaux à venir.

On dit souvent que l’économie à l’achat correspond au coût des travaux à prévoir, mais il n’y a pas de règle, car tout dépend de la qualité et de l’étendue des rénovations envisagées.

 

"Les droits de mutation, ou frais de notaire, seront plus faibles, puisque leur calcul est basé sur le prix d’achat."

 

Pensez aussi qu’un bien avec travaux est plus facilement négociable. Beaucoup de gens les délaissent, car ils préfèrent privilégier un logement dans lequel ils peuvent immédiatement s’installer.

 

Anticipation, le maître mot

 

Acheter un bien qui demande une importante remise en état présente plus de risques, il faut donc anticiper cela avant l’achat et surtout ne pas être tenu par des délais trop serrés.

Pensez à bien estimer le temps de réalisation des travaux. Ils prendront généralement du retard et il se peut que pendant plusieurs semaines, ou mois, vous ne puissiez pas profiter de votre logement.

C’est donc un investissement à oublier pour ceux qui veulent emménager rapidement. Cela a également un coût, car si les travaux sont importants, vous devrez vous loger ailleurs pendant ce temps-là.

Il n’est pas toujours évident de savoir quand donner son préavis si l’on est locataire, ni quand vendre son propre bien pour ne pas se retrouver à la rue. Une solution peut être d’habiter un temps dans un appartement en location courte durée (type Airbnb), qui sera meublé.

N’oubliez pas non plus que multiplier les déménagements coûte cher.

 

Des travaux, oui, mais lesquels ?

 

Une rénovation réussie passe par une bonne estimation de son coût. Si le prix d’achat est intéressant, il ne faut pas le faire exploser à cause de travaux sous-estimés. Votre budget global ne doit pas être impacté par de mauvaises surprises.

Avant de vous engager, il faut donc évaluer les travaux. Ils peuvent être conséquents ou plus superficiels, du gros œuvre ou un simple « coup de frais ».

Problème d’humidité, de fissures, d’électricité… faites vérifier ces points majeurs avant d’acheter le bien car ce sont des postes importants dans de futurs travaux.

Il est conseillé de faire venir des professionnels. Il peut s’agir d’un architecte s’il s’agit de repenser l’intégralité du bien. Il aura une vision globale de ce qu’il faut prévoir et réalisera une étude de faisabilité.

Pour des travaux ciblés, vous pouvez faire venir un électricien ou un plombier, par exemple. Quoi qu’il en soit, faites établir plusieurs devis, et pensez à bien regarder la classe énergétique du bien convoité.

La solution financièrement avantageuse est de réaliser les travaux vous-même. Si vous êtes apte à le faire, pensez-y, cela vous prendra plus de temps mais l’économie réalisée sera bien plus importante.

 

 

La question du financement

 

Avec la rénovation d’un bien, vous pouvez bénéficier de certains avantages.

Lors de votre emprunt, pensez à réunir votre crédit travaux et votre crédit immobilier, vous obtiendrez alors le même taux avantageux.

Si vous envisagez des améliorations énergétiques, il existe plusieurs conditions très avantageuses :

  • une TVA réduite : 5,5 % au lieu de 10 %
  • le crédit d’impôt pour la transition énergétique : réduction de 30 % pour des rénovations
  • l’éco-prêt à taux zéro : éco-PTZ

Si vous avez du temps et de l’énergie, un bien avec travaux peut donc vous correspondre. À condition de bien gérer votre budget, vous aurez un logement à votre image qui vous aura (normalement) fait économiser de l’argent.

Enfin, acheter des biens, les rénover puis les revendre pour engranger une plus-value peut également correspondre à une stratégie d’investissement intéressante. Plus vous cumulerez d’expérience, plus vous éviterez certains écueils et rendrez ces opérations rentables.

 

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Ingrid Labuzan

 

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