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Crédit immobilier : 4 étapes pour bien estimer votre capacité d’emprunt !

emprunt immobilier

Avant de se lancer dans un achat immobilier, il est primordial d’analyser au préalable sa situation financière et de calculer sa capacité d’emprunt. Choisir.com vous explique comment afin d’éviter que le rêve d’une vie ne se transforme en cauchemar.

 

C’est la première étape d’un achat immobilier. Bien avant de se lancer dans la course folle de l’achat de la maison de ses rêves, il faut passer par la case budget. Ou plutôt par celle de l’évaluation de sa capacité d’emprunt. Au regard des tarifs de l’immobilier, la souscription d’un crédit est en effet un passage quasi-obligé. Vos revenus, l’ensemble de vos charges récurrentes ainsi que l’éventuelle détention d’autres crédits détermineront le montant de votre emprunt et, par conséquent, celui de votre futur chez-vous.
 

Car, en matière de crédit, mieux vaut éviter de partir bille en tête. Prenez le temps d’examiner votre situation financière afin de déterminer à hauteur de quelles limites vous pouvez vous endetter. Au-delà d’un certain seuil, le rêve du crédit et de la propriété peut en effet vite devenir un jeu dangereux pour l’équilibre de votre budget et un premier pas vers la spirale infernale du surendettement. Avec le risque de tout perdre. Ne tombez pas dans ce travers ! En quatre étapes, apprenez à calculer au plus juste vos capacités d’emprunt. Un petit chez-soi vaut toujours mieux qu’un grand chez les autres.

 

1. Evaluez le montant de vos revenus !

 

Déterminer sa capacité d’emprunt suppose déjà de faire un tour précis de l’ensemble de vos ressources et de vos charges incompressibles. Votre objectif est en effet de calculer avec précision la somme sur laquelle vous allez pouvoir effectivement compter chaque début de mois. De cette somme dépendra alors le montant de votre emprunt.
 

Pour ce faire, commencez par évaluer vos revenus salariaux ou du travail. Dans la mesure où ces derniers ne sont pas toujours rigoureusement identiques d’un mois sur l’autre, calculez-en la moyenne mensuelle sur l’année en les additionnant puis en divisant la somme totale obtenue par 12.  A ces derniers, vous pourrez ensuite ajouter, si nécessaire, l’ensemble de vos revenus financiers et locatifs ainsi que vos allocations, notamment familiales.

Pensez en revanche à soustraire l’ensemble de vos charges, autres que celles liées à votre consommation courante, qui peuvent peser sur le budget de votre ménage.  En tout état de cause, soustrayez de votre capacité d’endettement la somme de tous vos crédits contractés au préalable et toujours en cours à date. Si, en dépit de votre nouvel achat, vous souhaitez conserver certains loyers ou que vous êtes redevable d’une éventuelle pension alimentaire, ce sont là encore autant de dépenses qui viennent amputer votre demande de prêt immobilier.

 

Cas concret : Monsieur et Madame Métayer ont à eux deux 2800 euros de salaires nets mensuels. Ils ont trois enfants et perçoivent à ce titre un complément de revenus de 295 euros de la part des allocations familiales. En revanche, Monsieur Métayer est également père d’un autre enfant, issu d’un précédent mariage et est, à ce titre, tenu de verser une pension alimentaire de 190 euros à son ex-épouse. Notre couple a par ailleurs un prêt à la consommation en cours pour l’achat d’un véhicule qui s’élève à 150 euros mensuels. Ses ressources servant de base de calcul à sa capacité d’endettement sont donc de 2755 euros (2800+295-190-150=2755 euros).

 

2. Estimez votre capacité maximale d’endettement !

 

Après avoir déterminé avec exactitude le montant de vos ressources mais aussi de vos charges, vous êtes alors en mesure d’estimer votre capacité maximale d’endettement. Il est communément admis que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas excéder le tiers de ses revenus, soit 33%, pour éviter que le crédit contracté ne se transforme en piège financier. Cette limite est de facto appliquée par la grande majorité des établissements bancaires dans leur acceptation ou non de votre demande de prêt. Une prudence qui s’avère, en revanche, beaucoup moins systématique pour certains crédits revolving. En tout état de cause, évitez que l’ensemble de vos prêts mais aussi charges locatives et/ou pensions alimentaires éventuelles ne représentent plus d’un tiers de vos ressources. 

 

Cas pratique : Dans le cas de notre couple, le montant annuel du remboursement de leur crédit immobilier ne doit pas excéder 909 euros (2755 x 33/100 = 909.15).

 

3. Tenez compte du « reste à vivre » ! 

 

Bien emprunter ne se résume toutefois pas au simple respect de la règle des 33% d’endettement. Ce seuil reste avant tout une limite maximale indicative. Dans l’absolu, il convient de l’accompagner d’un autre paramètre, dénommé par les spécialistes comme étant le « reste à vivre ».

 

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Afin de vous éviter la tournée des banques, les longues attentes, et le tout sans être sûr d'obtenir le meilleur taux, nous vous conseillons de faire appel à un courtier en crédit immobilier pour négocier sereinement votre emprunt et réaliser votre projet. Découvrir le service.

 

 Concrètement, au-delà du prêt que vous vous apprêtez à contracter, il convient d’analyser l’ensemble de vos habitudes de consommation, de vos notes d’énergie, d’eau, de nourriture et de les confronter à votre capacité théorique maximale d’endettement admise par le seuil des 33%. Par conséquent, n’hésitez pas à adapter le montant de vos mensualités à votre budget, voire même à conserver une petite marge de manœuvre supplémentaire. Des imprévus sont toujours susceptibles de s’intercaler en cours de route. En particulier, si vos revenus sont faibles ou ne dépassent que très faiblement le Smic, un prêt peut vous être refusé, ô combien votre taux d’endettement n’atteindrait pas les 30%.

 

Cas pratique : A raison de 900 euros de crédit immobilier par mois, Monsieur et Madame Métayer ont un « reste à vivre » qui s’élève à 1800 euros. Cependant, en hiver, leurs dépenses d’énergie et d’eau atteignent bien souvent les 350 euros. A cela s’ajoute, 150 euros de téléphonie, 100 euros d’assurances auto, 600 euros de courses et ils s’attendent à payer près de 300 euros d’impôts chaque mois (impôts sur le revenu + taxe foncière + taxe d’habitation). En fin de mois, pour les autres postes de dépense (habillement et loisirs), il ne leur resterait au final que 300 euros. Pour faire face à d’éventuels coups durs, notre couple préfère miser sur une mensualité moins importante de 750 euros.  

 

4- Déterminez le montant de votre emprunt !

 

Vous avez défini la mensualité que vous pensez dégager pour votre crédit. Vous pouvez désormais estimer le montant maximal de votre emprunt et, par voie de conséquence, parvenir à mieux cerner les biens immobiliers que vous pouvez vous permettre d’acquérir. Renseignez-vous sur le taux d’intérêt annuel du crédit qui vous intéresse. Mécaniquement, plus celui-ci est bas, moins votre crédit sera cher et plus votre emprunt, à budget équivalent, pourra être important.

Pour connaître la somme que vous pouvez emprunter auprès de votre banque, multipliez alors la mensualité désirée par le nombre d’années sur lequel vous souhaitez que court votre crédit. Vous obtenez ainsi le montant total du crédit (capital + intérêts), auquel vous pouvez prétendre. Le montant emprunté peut à présent se calculer en multipliant ledit montant total du crédit par le taux d’intérêt annuel accordé et le nombre d’années sur lequel vous souhaitez vous engager.

 

Cas concret : A raison d’une mensualité de 750 euros et un emprunt sur 20 ans, le montant total du crédit de Monsieur et Madame Métayer ne doit pas dépasser les 180 000 euros (750 x 12 x 20 = 180 000). Le taux annuel du crédit proposé à notre couple s’élève à 3.2%. Le montant de leur emprunt pourra atteindre les 115 000 euros (180 000 x 3.2 /100 = 5760 euros. 5760 x 20 = 115 200 euros). 

 

Pour les moins férus en mathématiques, l’ensemble de ces calculs peuvent être effectués automatiquement et directement en ligne via certains sites spécialisés dont notre comparateur de crédit immobilier. Vous aurez alors toutes les armes nécessaires afin de négocier et d’optimiser au mieux votre crédit face au banquier. Une personne avertie en vaut toujours deux.

 

Le cas particulier du prêt relais
Afin d’estimer votre capacité d’emprunt, n’oubliez pas de tenir compte de l’ensemble des mensualités de vos différents crédits, y compris immobilier si vous n’avez pas terminé de régler votre premier logement. Dans bien des cas, en tenant compte de la règle des 33% d’endettement et au regard des tarifs du marché, cela peut rendre très complexe voire impossible l’acquisition d’un nouveau bien. Dans le cadre d’une opération d’achat-revente d’un bien immobilier pour un autre, le prêt relais fait figure d’exception. Trouvez facilement le prêt immobilier qui vous correspond.

Sébastien Jaslet

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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