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Travaux et réparations : que paie le locataire ?

Locataire travaux réparations

Dans le cadre d’une location, des travaux ou des réparations doivent parfois être consenties. La question du financement des travaux se pose alors. Elle compte souvent parmi les premiers motifs de litige entre le propriétaire et le locataire. Qui doit vraiment payer quoi ?

 

Le bailleur ne comprend pas pourquoi il devrait payer pour des travaux de remise en état, alors que la détérioration des biens concernés n’est pas de son fait. De son côté, le locataire argue le fait que financer des travaux reviendrait à donner de la valeur à un bien qui ne lui appartient pas.

Dans ce capharnaüm de positions opposées, où se situe alors la réalité ? La loi et la jurisprudence déterminent pourtant de façon assez précise les rôles de chacun.

 

Les obligations du propriétaire

 

En matière de location, les premières obligations légales vont d’abord au propriétaire.

Au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, celui-ci est en effet tenu de fournir à son locataire un bien en « bon état d’usage ». Comprenez par là que tous les équipements répondant à cette logique d’habitabilité minimale sont forcément à la charge du bailleur.

Entrent dans cette catégorie le système de chauffage, les installations d’électricité et/ou de gaz ou tout ce qui est travaux de gros œuvre. 

Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 détaille d’ailleurs plus en amont l’ensemble des critères qui font qu’un logement peut être considéré ou non comme décent.

Aucune participation, quelle qu’elle soit, ne peut être demandée au locataire. Tous les travaux de remise en état, toutes les grosses réparations résultant d’une usure normale ou encore d’un cas de force majeure, sont ainsi de la responsabilité du propriétaire.

A tout moment du bail, le locataire peut d’ailleurs exiger la réalisation desdits travaux, voire obtenir une réduction temporaire de son loyer au prorata de leur durée.

 

Les obligations du locataire

 

Si la remise en état du bien incombe au propriétaire, le locataire est pour sa part soumis à son maintien en « bon état ». Comprenez par là son entretien courant, autrement dit l’ensemble des menues réparations.

Le changement d’une lame de parquet cassée, le ramonage de la chaudière ou de la cheminée, le remplacement d’une vitre brisée ou encore la remise en état d’un plafond ou d’un mur abîmé tombent notamment sous le joug de la responsabilité du locataire.

Une annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987, librement consultable, répertorie notamment une liste très précise de toutes les obligations qui peuvent vous incomber en tant qu’occupant des lieux.

Si ces dernières ne sont pas réalisées, le propriétaire est alors en droit lors de votre sortie des lieux de vous retenir tout ou partie du dépôt de garantie, voire même d’intenter une action en justice afin d’obtenir des indemnités complémentaires si ce n’est pas suffisant.

 

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Quid des travaux d’amélioration ?

 

Il s’agit de l’ensemble des travaux visant à apporter un élément de confort ou une prestation supplémentaire au bien que vous louez. De toute évidence, ces dépenses ne peuvent être que du fait du bailleur, lequel doit par conséquent en supporter la totalité des coûts.

De la même façon, il ne pourra en aucun cas s’appuyer sur ces éléments d’amélioration pour justifier une augmentation du montant des loyers, au moins jusqu’au prochain renouvellement du bail.

A contrario, le locataire ne peut exiger la tenue de tels travaux de la part de son bailleur, ces derniers étant de toute évidence optionnels et ne répondant en aucune manière au « bon état d’usage » imposé par la loi.

Conformément à cette même logique, vous êtes aussi en droit de vous opposer à leur exécution, sauf s’ils ont été décidés et signalés lors de la signature du bail ou s’ils répondent à des logiques de maintien en l’état ou d’amélioration de la performance énergétique.

 

Les recours en cas de contentieux

 

Les intérêts du bailleur et du locataire sont souvent divergents. Et quand il y a divergence, les conflits ne sont pas très loin. Votre bailleur refuse la remise en état d'éléments du bien que vous lui louez ou ne répond pas à vos demandes d’interventions et de réparations ?

Tentez dans un premier temps une démarche de résolution à l’amiable. Envoyez-lui par courrier recommandé avec accusé de réception une injonction de faire et une mise en demeure d’exécuter les travaux dans un délai maximum de deux mois.

A défaut de réaction, vous pouvez alors saisir une commission départementale pour avis.

Dans un dernier temps seulement, vous pourrez envisager de porter l’affaire devant la juridiction compétente. Selon le montant réel ou estimé des travaux en jeu, il vous faudra saisir soit le juge d’instance ou de grande instance du tribunal duquel dépend votre location.

 

Locataires : quels travaux d'embellissement pouvez-vous envisager ?
Que se passe-t-il quand on n’est pas propriétaire des murs ? Pour de simples aménagements (tapisserie, revêtements de sols…), vous disposez du logement comme vous souhaitez. Prenez toutefois soin d’obtenir l’aval écrit du bailleur. Les travaux de transformation sont en revanche interdits. L’agrandissement d’une pièce ou la suppression d’une cloison peut vous coûter cher. Le propriétaire est en droit de vous demander de régler des frais de remise en état, voire même des dommages et intérêts à la fin du bail.

 

Découvrez l'explication en image de Conso Mag :
 

Sébastien Jaslet

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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