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2015 : est-ce une bonne année pour investir dans la pierre ?

2015 : est-ce une bonne année pour investir dans la pierre ?

Les prix de l’immobilier commencent à baisser et les taux d’intérêts sont à des niveaux historiquement bas. A contrario, le taux de détention de crédit est aussi particulièrement faible et les Français s’avèrent toujours peu enclins à investir. A tort ou à raison ? 2015 est-elle une bonne année pour devenir propriétaire ?

 

Entre frilosité d’achat et inquiétudes sur l’avenir, l’immobilier n’a pas vraiment la côte auprès des Français. Cette année encore, selon les résultats d’une étude de Meilleurtaux, ils ne seraient que 12 % à envisager l’achat d’un bien immobilier dans les mois à venir. Une goutte d’eau dans un océan d’incertitude.

L’heure n’est en effet clairement pas à la fête et ce pessimisme ambiant incite plutôt la population à la prudence, voire à un excès de prudence. Il faut dire que la situation économique est loin d’être des plus florissantes. Depuis l’été 2011, le chômage ne cesse d’augmenter et les faillites d’entreprises de se multiplier. Les politiques d’austérité menées dans toute l’Europe, pour tenter de juguler l’augmentation continue des déficits publics, n’insufflent pas non plus un vent d’optimisme.

Les Français comptent parmi les plus sceptiques. Ils seraient même plus de la moitié à penser que la situation générale ne laissera transparaître aucun signe d’amélioration d’ici la fin de l’année. Pour 38% des personnes interrogées, elle risque même de continuer à se dégrader dans les mois à venir. Pire encore, 71% de la population estime que la politique actuelle n’inciterait clairement pas à l’investissement locatif. 2015 peut-elle vraiment être considérée comme l’année de la reprise ?

 

Des taux d’intérêts particulièrement attractifs

 

Politique incitative ou pas, la conjoncture financière ne s’est pourtant rarement autant prêtée aux investissements dans la pierre. D’un côté, les produits d’épargne deviennent de moins en moins intéressants et, de l’autre, les taux d’intérêts des crédits immobiliers continuent jour après jour inexorablement leur baisse. Avec des valeurs comprises entre 2 et 2.4% en début d’année sur 20 ans, ils atteignent des niveaux historiquement bas. Un atout de poids pour ceux qui projettent l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Mathématiquement, en effet, plus les taux d’intérêts sont faibles et moins le coût du crédit est élevé. Pour un montant équivalent, possibilité est donc donnée à l’emprunteur d’acheter un produit plus onéreux. Hasard ou pas, entre 2013 et 2014, la superficie moyenne des biens immobiliers s’est ainsi appréciée de 0.26 m2 pour les appartements et de 1.74 m2 pour les maisons individuelles.

Mais avec la faiblesse des taux d’intérêts, l’opportunité pour l’emprunteur est peut-être encore d’abaisser le montant de ses mensualités ou, mieux, la durée de son emprunt. Avec à la clé, là encore, des économies supplémentaires sur les taux d’intérêts. Une bonne nouvelle pour les classes moyennes pour qui de nouvelles possibilités d’acquisitions commencent à s’ouvrir.

 

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Les valeurs de la pierre toujours en léger recul

 

Des possibilités nouvelles, d’autant plus accrues, que les prix de l’immobilier ont commencé depuis quelques années à baisser. Selon des pronostics du réseau d’agences Century 21, la pierre devrait subir une nouvelle dévaluation de 3% de sa valeur en 2015. Une diminution qui fait déjà suite à plusieurs années de baisse ininterrompues dont 2.8% en 2014 ou 1.8% en 2013. En trois ans, les prix des biens ont ainsi chuté de près de 6.5%.

A l’échelle nationale, le prix du mètre carré ne dépasse désormais plus les 2496 euros. A Paris, où l’immobilier atteint encore des records, les notaires parient pour la première fois sur un mètre carré dont le tarif pourrait en fin d’année se négocier en dessous des 8000 euros, contre 8230 en 2014. Dans certaines régions, comme le Languedoc Roussillon, la tendance déflationniste est plus réelle encore et les prix y affichent un recul de 7.4% rien qu’en 2014.

En dépit du pessimisme ambiant, entre un marché de l’immobilier en repli et des taux d’intérêts historiquement bas, les promoteurs immobiliers estiment ainsi que 62% des Français auraient aujourd’hui au moins possibilité d’obtenir un crédit pour un T2.

 

Entre incertitude et frilosité des banques

 

Alors, comment expliquer une telle frilosité ? La raison est toute simple. En effet, si les prix de la pierre sont en baisse, ils ne s’effondrent pas encore. Les biens se vendent certes moins rapidement mais paradoxalement la demande de logements se situe à un niveau toujours très important. C’est justement cette dernière qui maintiendrait un niveau des prix encore artificiellement trop élevé. A l’échelle nationale, on estime qu’il manquerait au final près de 500 000 logements.

Pour beaucoup de ménages, cette petite tendance baissière est donc insuffisante et ne parvient, selon toute vraisemblance, pas à compenser la crainte ou l’incertitude de l’avenir qui prédomine dans tous les esprits. Une situation qui ne contribue pas à une reprise réelle du marché.

En parallèle, les banques elles-mêmes ne joueraient pas forcément pleinement non plus le jeu de cette reprise. Depuis la crise des subprimes, elles ont accru leurs exigences, laissant de fait des pans entiers de la population sur le bord de la route. Plus que jamais, les établissements financiers apprécient la stabilité professionnelle, à une époque où les CDD à répétition se multiplient. Plus que jamais, ils font des apports personnels des conditions parfois sine qua non à l’obtention d’un crédit. Désormais, certaines banques exigent que leur client puisse justifier dans certains cas d’une avance de 20% minimum du montant qu’il souhaite emprunter. Résultat : en 2014, les transactions ont été plus longues que jamais à se concrétiser, avec un délai moyen qui est passé à 94 jours au lieu de 85 en 2013.

 

Loi Pinel : une nouvelle mesure fiscale pour favoriser l'investissement locatif
Rentrée en vigueur le 1er septembre 2014, la loi Pinel vise à encourager l’investissement locatif. Elle permet aux investisseurs intéressés de bénéficier, outre des prix de l’immobilier et des taux d’intérêts particulièrement bas du moment, de réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% et étalées sur 6, 9 ou 12 ans. A condition d’avoir les fonds nécessaires et au regard des loyers qui résulteront à terme de ces futurs logements, investir dans la pierre sous ce dispositif en 2015 est assurément une bonne affaire. Certaines conditions limitent toutefois les champs d’application de la nouvelle loi. Le logement doit forcément être situé en zone immobilière tendue, autrement dit dans les grandes villes et leurs périphéries. Un plafonnement des loyers est également prévu, à un niveau généralement inférieur de 20% à ce qui peut se pratiquer sur le marché.

Sébastien Jaslet

 

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