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Faut-il choisir l'hypothèque ou la caution pour garantir son crédit immobilier ?

crédit immobilier

Pour se protéger des risques qu’elle prend en accordant un prêt immobilier, la banque impose au futur propriétaire de fournir une garantie financière. Ce peut être une caution ou une hypothèque. Quelle est la différence ? Et comment savoir quelle est la solution la plus adaptée ? Le point pour bien vous orienter.

 

Hypothèque et caution : les explications

 

  • Hypothèque

Contrat entre l'emprunteur et la banque, l’hypothèque conventionnelle repose sur le principe de la mise en garantie du bien, pour couvrir tout risque. En cas de non-paiement de la dette, la banque peut se saisir de l’habitation, procéder à sa vente et se payer sur la somme obtenue.

L’hypothèque doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière (créé le 1er janvier 2013, en remplacement du bureau de conservation des hypothèques).

L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt mais il faudra encore attendre un an après la fin du remboursement du crédit avant de pouvoir la lever sans frais.

 

  • Caution

Pour le cautionnement, les banques font appel aux services de sociétés de cautionnement mutuel spécialisées (notamment Crédit logement, organisme dont les banques sont presque toutes actionnaires), à qui le bénéficiaire du prêt immobilier versera une cotisation.

L’organisme pourra ainsi se couvrir contre le risque de défaillance de l’emprunteur et se substituer à lui pour indemniser la banque en cas de non paiement.

Dans un second temps, la société de cautionnement proposera des solutions de recouvrement à l’amiable et en dernier recours, saisira le bien.

Ces dernières années, le cautionnement mutuel est devenu le premier type de garantie des prêts à l’habitat pratiqué en France.

 

Comparer les frais

 

Il semblerait que le débat reste encore ouvert pour savoir quelle solution est la plus avantageuse pour l’emprunteur. Nous vous invitons à utiliser les outils de simulation en ligne pour calculer les frais occasionnés par l’hypothèque et ceux imposés par le cautionnement.

 

  • Hypothèque

Sachez cependant que le recours à l’hypothèque entraîne des frais au départ, notamment le paiement de la taxe de publicité foncière d’environ 0,7 % du montant du prêt mais aussi les émoluments du notaire et la TVA.

De plus, en cas de mise en vente du bien avant l’échéance, l’intervention d’un notaire sera également nécessaire pour établir une mainlevée d’hypothèque. Le montant de cette formalité obligatoire varie en fonction du montant du prêt consenti au départ.

Si le bénéficiaire du prêt a terminé de rembourser son crédit depuis au moins un an au moment de la vente du bien acheté, l’étape de la mainlevée et des frais qu’elle occasionne n’a pas lieu.

Il convient donc, si possible, d’évaluer les probabilités pour que la vente du bien intervienne de manière plus anticipée que prévu.

 

  • Caution

Le cautionnement n’est pas gratuit non plus et impose au bénéficiaire du prêt une Contribution à un Fonds de garantie et une commission de caution, jugés par certains exorbitants et injustifiés.

Le coût de la garantie varie en fonction du montant du bien mais il semblerait que la caution coûte en moyenne de 1,5 % à 2 % du montant du prêt.

L’un des avantages de cette solution est que certains organismes comme Crédit Logement, remboursent une partie du montant des cotisations lorsque le prêt est totalement remboursé.

 

A quel moment faut-il choisir ses garanties ? Le Crédit Agricole vous guide en vous détaillant toutes les démarches jusqu'à l'obtention du prêt immobilier :
 

Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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