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Crédit immobilier : pourquoi les riches bénéficient-ils de meilleures conditions de prêt?

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Certains peuvent considérer cela comme une injustice. Mais il est vrai que plus le profil d’un investisseur rassure et intéresse un banquier, plus ce dernier sera amené à lui consentir des conditions de prêt avantageuses. Tour d’horizon des différents facteurs d’explications d’un tel phénomène afin de vous aider à mieux mettre en valeur vos propres atouts.

 

"Emprunter, c’est aussi et avant tout une opération de séduction."

 

Mieux vaut être riche et bien portant que pauvre et malade. Rarement, le célèbre adage n'a autant collé à l’image des banques. Les taux d’intérêts sont au plus bas. Début 2015, ils auraient encore enregistré une baisse de 0.5 point au regard de leur valeur du dernier trimestre 2014. Effet d’aubaine ou pas, une légèrereprise serait en train de signer son retour. Une reprise dont les plus riches seraient justement les premiers à profiter.

Depuis maintenant plusieurs années, les banques sont devenues de plus en plus sélectives. Au sein d’un même établissement financier, les écarts de taux d’intérêts dépassent les 0.6 point entre deux types d’emprunteurs. Un gouffre qui peut faire toute la différence, dans le coût total payé par un ménage pour son crédit.

Plus que jamais, la cible préférée des prêteurs se dessine. Qu’ils soient cadres ou encore professions libérales, ils sont souvent seconds accédants et/ou disposent d’un apport important. A l’heure à laquelle les taux d’intérêts sont au plus bas et représentent un danger pour les banques dans leur capacité à se refinancer, elles se livrent une guerre acharnée pour séduire ces profils les plus aisés. Quitte à diminuer encore le taux d’intérêt moyen d’emprunt, pourtant déjà faible. Pourquoi, les banques chouchoutent-elles autant les riches ?

 

1. Un profil qui rassure 

 

En période de crise et d’instabilité, ils ont un profil qui rassure. Depuis 2009 et la fameuse crise des subprimes, les banques semblent en effet faire preuve de davantage de frilosité quand il s’agit d’accepter une demande de prêt. Plus que jamais, un emprunteur doit présenter tous les signes de confiance d’un gestionnaire modèle.

Or, il est toujours plus aisé de bien gérer ses comptes quand on bénéficie de revenus confortables que lorsqu’on est tout juste Smicard.

De facto, un cadre supérieur, déjà propriétaire, avec des revenus trois à quatre fois supérieurs au salaire minimum, présente un risque d’impayé beaucoup plus faible. Bien moins en tout cas que l’ouvrier ou le salarié, davantage soumis aux aléas de la vie. D’autant plus que le fameux sésame du CDI apparaît de moins en moins comme une valeur refuge, comme en témoignent les plans de licenciements massifs qui se sont multipliés ces dernières années.

 

"Si les conditions d’emprunt sont aujourd’hui excellentes, elles profitent d’abord aux catégories socio-professionnelles supérieures."

 

En effet, un bien immobilier déjà acquis au préalable par l’intéressé, demeure une valeur sûre pour l’établissement financier. De fait, il constitue un apport pour l’emprunteur mais aussi et surtout une sorte de caution pour le prêteur. Or, un banquier rassuré est aussi bien plus à même de vous accorder les meilleurs taux d’intérêts possibles. Des taux qui, dans certains cas particuliers peuvent se négocier jusqu’à 1.79 % sur 20 ans, là où un profil plus traditionnel se verra le plus souvent appliquer un taux supérieur à 3 %.

 

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2. Des opérations plus rentables 

 

En période de crise, les banques accordent une attention toute particulière à la rentabilité de leurs opérations. Un prêt accordé à un riche – malgré des taux d’intérêts nominaux inférieurs – est une transaction hautement profitable pour un établissement financier. Et pour cause, la souscription d’un crédit va souvent de pair pour l’emprunteur avec la domiciliation de ses revenus auprès du nouvel établissement concerné.

A ce titre, on comprend mieux pourquoi le profil financier d’un cadre supérieur s’avère potentiellement plus intéressant pour le banquier que celui d’un ménage aux revenus beaucoup plus modestes.

En effet, avec des rentrées d’argent plus conséquentes, ce sont autant de ressources supplémentaires que les banques peuvent espérer et dont elles ont besoin pour leurs bilans.

A la clé, bien au-delà du prêt immobilier, le conseiller y voit aussi l’opportunité de la souscription d’autres placements financiers (assurances vie, auto, habitation…). Bien plus qu’avec un emprunteur dont le taux d’endettement lorgnerait déjà avec les 33 %. Or, c’est bien connu : plus un client est intéressant, plus on a tendance à le choyer.

 

3. Un apport important aux conséquences vertueuses

 

Plus une personne est aisée, mieux elle peut envisager un apport conséquent pour le bien qu’elle projette d’acheter. D’autant plus si elle est déjà propriétaire. Lorsque l’apport atteint les 20 ou 30 %, le coût du crédit peut alors descendre en dessous des 2 %. En effet, pour un bien donné, plus la somme d’argent avancée au départ est conséquente, moins le capital emprunté et à rembourser ensuite sera important.

Lorsque les fins de mois sont moins serrées, on peut également raisonnablement penser à la possibilité de rembourser davantage de capital à chaque coup. Ô combien le taux d’intérêt est le même, le débiteur peut alors tout à fait envisager de liquider la somme empruntée dans des délais d’autant plus courts. Avec à la clé, de précieuses économies sur le coût total du crédit.

L’assurance emprunteur suit une logique similaire. Calculée soit sur le capital emprunté, sur le capital restant dû ou encore sur les taux d’intérêts, elle devient d’autant plus intéressante lorsque l’apport initial est conséquent, les taux d’intérêts bas et l’emprunt remboursé au plus tôt.

A mensualité équivalente payée par le souscripteur, mais avec des intérêts et un montant d’assurance inférieurs, le crédit peut de facto être liquidé beaucoup plus rapidement encore. Dans le domaine bancaire, être riche ressemble décidément à un véritable cercle vertueux.

 

4. Et pour les autres ?

 

Si les banques préfèrent les riches, elles ne prêtent toutefois pas qu’à eux ! Bien que les conditions de l’octroi d’un prêt se soient durcies ces dernières années, le robinet du crédit n’est pas encore complètement fermé pour les autres. Le réseau de courtiers en crédit Empruntis en veut pour exemple le profil d’un ouvrier de la Drôme de 29 ans, repris par le journal « Les clés du midi », qui a réussi à emprunter 50 000 euros en s’endettant jusqu’à 40 % et malgré des revenus mensuels de 1300 euros.

Tout n’est donc pas perdu… Seulement, à la différence d’il y a quelques années, il convient de redoubler d’efforts pour essayer de convaincre son banquier.

 

"Mettez en valeur vos points forts et votre capacité à gérer un budget et, si c’est le cas, à épargner."

 

Une personne qui parvient à mettre régulièrement de côté un petit pécule, même modeste, sera toujours préférée à une autre qui, malgré des rentrées plus confortables, se retrouve constamment à découvert en fin de mois.

Plus que jamais, le banquier préfère les profils fourmi plus que cigale. Si vous êtes plutôt du genre prévoyant que dépensier, outre le crédit, ce sont en effet autant de sommes que vous êtes susceptible de placer et d’épargner au travers de multiples produits bancaires. Donnez-lui l’impression que vous êtes un gestionnaire modèle et que vous savez où vous allez. Soyez convaincu par votre projet immobilier. Malgré vos revenus modestes, montrez-vous entreprenant et prouvez-lui que votre profil peut l’intéresser.

Riche ou moins riche, bien emprunter, c’est en effet avant toute chose savoir se vendre, conquérir son banquier et mettre en exergue ses atouts. Pour certains, la tâche s’avère tout de même plus complexe que pour d’autres…

 

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Sébastien Jaslet

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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