Et si votre banque devenait garant pour votre location ?

caution

Bien que n’étant pas une obligation légale, un garant est le plus souvent exigée par le bailleur lors de la location d’un logement. Le garant s’engage à prendre le relais dans le cas où vous ne seriez plus en mesure de payer le loyer ou les travaux à effectuer lorsque vous rendez le bien.

 

S’il est logique que le bailleur s’entoure d’un maximum de garanties en ce qui concerne le paiement des loyers. Cette exigence peut toutefois se révéler être un véritable casse-tête pour le candidat à la location. Plusieurs solutions existent, chacune associée à des avantages et des inconvénients.

 

"La caution ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie versé au bailleur lors de la signature du bail de location."

 

Afin de se protéger contre les loyers impayés ou d’être certains de ne pas faire face à des dettes locatives, les propriétaires bailleurs ont deux choix. Ils peuvent faire appel à une garantie loyer impayé, souscrite auprès d’un assureur.

Toutefois, les assureurs imposent des conditions strictes avant d’accepter un dossier. Entrepreneurs, professions libérales ou étudiants sont bien souvent exclus.

Les propriétaires bailleurs disposent alors d’une autre solution : demander au locataire d’avoir un garant qui prend le relais en cas de mauvais paiement.

 

"Banque, entreprise, association ou particulier : plusieurs entités sont en mesure d’être garant d’un locataire."

 

L’idéal est d’obtenir une caution bancaire, cela rassure les propriétaires et vous êtes sûr que votre caution sera faite dans les règles de l’art. Toutefois, dans les faits, il peut s’avérer difficile ou long – et parfois coûteux - d’obtenir ce précieux sésame.

Il est donc courant de se tourner vers un particulier, un membre de sa famille notamment, pour se porter caution.

 

VISALE, la caution assurée par l’État

 

Entré en application depuis le 1er février 2016, le dispositif VISALE vise à accorder au locataire un cautionnement garanti par l’État des loyers et des charges locatives.

Cette caution ne concerne d’une part que les bailleurs privés et d’autre part pour des loyers n’excédant pas 1  500 € sur Paris et 1  300 € sur le reste du territoire (Charges locatives comprises).

La durée de la caution ne porte que sur 36 mensualités de loyer soit trois années de location. Cette limitation signifie qu’après trois ans de bail ou le versement de 36 mois de loyer, le locataire devra trouver un autre système de caution.

Le bénéfice du service VISALE est gratuit et doit être demandé en ligne par le locataire auprès du site Action logement.

Une fois la demande acceptée, le bailleur doit également créer son espace personnel sur le site Action logement et renseigner les éléments sur le bail et le logement.

En cas d’impayés de loyers, le dispositif VISALE prend le relais. Le locataire devra ensuite rembourser les loyers avancés suivant un échéancier réciproquement défini avec Action logement.

 

La caution bancaire pour vos loyers

 

Une autre solution de caution dans le cadre d’une location de sa résidence principale est de faire appel à votre banque. Pour le bailleur, une caution assurée par une banque est logiquement rassurante, ce qui a aussi pour effet d’appuyer la candidature du locataire potentiel.

Le principe est identique aux autres types de caution, la banque s’engageant à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Lorsque les conditions sont réunies, la caution bancaire s’obtient en général sous 8 jours.

Cette caution peut prendre 2 formes :

  • Caution simple : le bailleur doit épuiser l’ensemble des procédures de recours à l’encontre du locataire avant de demander l’intervention de la caution.
  • Caution solidaire : le bailleur est en droit de contacter la banque dès le premier impayé. Ce type de caution est logiquement privilégié par les bailleurs.

Inutile d’espérer que votre banque se porte caution si votre compte est chroniquement dans le rouge ou que vos revenus n’offrent pas les garanties nécessaires.

De plus, obtenir une caution bancaire n’a rien de gratuit et peut même se révéler assez couteux. Les banques exigent en effet le dépôt d’une somme qui correspond le plus souvent à 12 mois de loyer.

Sachez que si cette somme est bloquée sur un compte rémunéré, les intérêts générés ne couvrent que rarement les frais de gestion d’environ 2 % appliqués par la banque, d’où des frais supplémentaires.

 

Cas concret : Pour un locataire devant s’acquitter d’un loyer mensuel de 800 €, le montant du dépôt sera donc de 800 € x 12 = 9  600 €

 

Ce type de caution s'adresse principalement aux personnes disposant de liquidités, mais ne répondant pas aux exigences des bailleurs en matière de contrat de travail : professions libérales, artisans ou commerçants ainsi que les chômeurs bénéficiant de la garantie d’indemnités sur une période définie.

 

Etablir un acte de cautionnement

 

L’engagement de votre garant doit être formel, afin d’être valide. Votre garant doit ainsi rédiger un acte de cautionnement, sous seing privé ou devant un notaire. Vous en serez tous deux signataires. Doivent y figurer plusieurs éléments :
 

  • La nature de la caution

Celle-ci peut en effet être simple ou solidaire. Avec une caution simple, le garant n’est contacté qu’en ultime recours, après que le propriétaire ait mené des actions auprès du locataire dans le but de percevoir les impayés. Avec une caution solidaire, le propriétaire peut se tourner vers le garant dès le premier impayé, afin de percevoir les sommes dues. Cette solution a souvent la faveur des propriétaires.
 

  • Le montant du loyer

Il doit être indiqué à la fois en chiffres et en lettres et s’accompagne des modalités de sa révision (indexé sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, par exemple).
 

  • Une reconnaissance d’engagement

Le garant doit rédiger une note manuscrite, précisant qu’il prend toute la mesure de son engagement.
 

  • L’étendue des impayés pris en charge par le garant

La caution peut en effet porter sur les loyers impayés, mais aussi sur les charges, les éventuelles réparations locatives, les indemnités d’occupation, les frais de procédure…
 

  • L’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Il doit être rédigé tel que suit, de façon manuscrite : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée de manière indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
 

  • La durée

Si elle n’est pas indéterminée, la durée de la caution doit être précisée. Le garant ne pourra alors résilier son engagement avant la date inscrite sur l’acte.

Voici un exemple d’acte de cautionnement, publié sur le site du Service public.

 

Saisir la portée de son engagement

 

Se porter garant d’un locataire n’est pas un acte anodin. Dans le cas où le locataire considèrerait que son garant ne respecte pas son engagement, il peut le poursuivre en justice.

Il existe heureusement des aménagements prévus dans le cas où le garant aurait lui-même des difficultés financières, comme par exemple des délais de paiement.

Ingrid Labuzan

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