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Comment fixer le montant de son loyer quand on est propriétaire ?

loyer propriétaire

En fonction de la zone où se trouve le logement que vous souhaitez mettre en location, considérée comme « tendue » ou non ou d’un éventuel dispositif fiscal dont vous auriez bénéficié - Scellier ou Pinel -, le montant du loyer pourra être librement fixé ou soumis à un plafonnement. Le point pour vous y retrouver et déterminer le prix adapté.

 

Dans une zone non tendue

 

Si le logement n’est pas concerné par une disposition légale imposant des loyers plafonnés, c’est donc à vous, le propriétaire de trouver le juste prix. La tâche n’est pas forcément évidente.

Pour commencer, vous pouvez consulter les sites d’annonces, comme celui de la Fnaim, et le site de l’Observatoire Clameur, qui recense les loyers dans près de 1500 villes.

Sans oublier la plateforme des Observatoires des Loyers, réseau développé par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) avec l’ensemble des observatoires locaux et l’appui du ministère du Logement.

Basez-vous ensuite sur différents critères, pour affiner l’estimation du loyer :

  • la localité : le logement est-il dans une grande agglomération ? En zone rurale ?
  • la surface : plus le logement est petit, plus le loyer au m2 est élevé.
  • la situation : quel étage ? Sur rue ou sur cour ?
  • l’état : neuf ou ancien avec travaux ? Niveau de performance énergétique élevé ou bas ?
  • les plus : Y a-t-il une gardienne ? Un garage ? Une terrasse ? Un jardin ?

Prenez le temps de faire ce travail d’étude et d’enquête car une fois votre premier locataire en place, si une clause du bail le précise, vous ne pourrez réévaluer le loyer qu’en fonction de l’Indice de référence des loyers (publié chaque trimestre par l’Insee).

Sinon, vous devrez attendre le changement de locataire pour réfléchir à nouveau au juste prix.

 

Les loyers encadrés dans les zones dites « tendues »

 

Dans certaines zones, où il existe un fort déséquilibre entre offre et demande, le loyer ne peut dépasser certains seuils. L'encadrement des loyers, mesure-phare de la loi Alur, est en effet entré en vigueur à Paris le 1er août 2015.

La règle : les loyers ne peuvent pas être supérieurs de plus de 20 % à un loyer de référence. Ce dernier est publié par le préfet, sur la base des loyers médians proposés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP)

Pour connaître le loyer de référence d'un, vous pouvez consulter le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl) et indiquer l’époque de construction du bâtiment, le nombre de pièces et l’adresse du logement.

Lille, Grenoble et une partie de l’Ile-de-France devraient également subir cet encadrement des loyers.

Notons que dans le cadre de la loi Alur, le contrat de location doit être rédigé selon un modèle type, comprenant des mentions obligatoires telles que

  • le nom du locataire
  • le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire
  • le montant du loyer de référence
  • le montant du loyer du précédent locataire

 

Loyers plafonnés dans le cadre d’un dispositif fiscal

 

Si vous avez investi dans l’immobilier locatif et ainsi, bénéficié d’un dispositif de défiscalisation, des plafonds de loyers sont à respecter et diffèrent en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement :

 

Plafonds 2016 par m²

ZonesLoi ScellierLoi Pinel
A BisParis et 29 communes de la périphérie immédiate22,99 €16,83 €
APetite couronne et 2e couronne, Côte-d'Azur, Genevois français17,05 €12,50 €
B1Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'Outre-mer et la Corse13,76 €10,07 €
B2Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'Île-de-France11,22 €8,75 €
CReste de la France7,81 €X
Ingrid Labuzan

 

*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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