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Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ?

réduction impôt, investissement locatif

Pour préparer sa retraite ou faire baisser ses impôts, l’investissement locatif est bien connu des Français. Mais il est aussi complexe à appréhender. En cause, la multiplicité des dispositifs censés l’encourager. Choisir.com vous décrypte les avantages et les inconvénients de chacun.

 

A une époque où la problématique du logement reste entière pour des pans entiers de la population, différents dispositifs légaux visent à développer l’investissement locatif afin d’accroître le parc de logements disponibles.

 

"L'avantage est double pour l’investisseur : en plus de toucher des revenus locatifs, il paie moins d'impôts grâce aux mesures de défiscalisation." 

 

C’est pourtant là que les problèmes commencent. A vouloir encourager l’investissement locatif, le législateur a parfois empilé les dispositifs, jusqu’à perdre le citoyen dans un imbroglio de produits différents.

Entre des mesures visant à calculer l’avantage fiscal sur le prix du logement, d’autres sur la recette des loyers perçus, voire sur le montant des travaux réalisés, il y a de quoi y perdre son latin. Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune et que permettent-elles vraiment ?  

 

1. Les dispositifs avec défiscalisation sur le prix du logement

 

C’est la formule la plus classique mais aussi la plus utilisée. Investir dans l’immobilier, c’est consentir à une lourde dépense initiale. Mais une dépense dont l’amortissement va pouvoir être encouragé grâce à un dégrèvement d’impôts. Le prix d’achat du bien immobilier va alors être déduit de vos revenus à hauteur d’un certain pourcentage

 

  • Le dispositif loi Pinel

Mis en place le 1er septembre 2014, ce nouveau dispositif remplace la défiscalisation Duflot. Il ne s’applique que pour les constructions neuves afin d’encourager la construction de nouveaux locaux d’habitation.

En retour, il vous offre la possibilité de déduire de vos impôts entre 12 % et 21 % du montant de votre investissement : 12 % si vous vous engagez à louer votre bien pendant six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans.

Toutefois, un plafond d’investissement maximum de 300 000 euros est prévu. La défiscalisation peut donc atteindre jusqu’à 63 000 euros en cas de mise en location sur 12 ans, soit 5200 euros par an.

Le dispositif Pinel entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an. Il impose aussi au propriétaire le respect de certains plafonds de loyers.

 

Cas concret : Monsieur et Madame Painchaud viennent d’investir dans un logement neuf d’une valeur de 200 000 euros en vue de le mettre en location sur une période de neuf ans. Le dispositif Pinel leur permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 18 %, soit 36 000 euros. Sur neuf ans, cela représente donc une réduction de 4000 euros par an dans leur déclaration de revenus.

 

  • Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dernier n’intervient qu’en cas d’investissement dans une résidence de services neuve. Comprenez par là que l’appartement dont vous vous apprêtez à faire l’acquisition constituera une solution de logement pour des personnes âgées, handicapées, des étudiants voire même des touristes. Dans tous les cas, le bien devra forcément être loué meublé.

La défiscalisation Censi-Bouvard ouvre ainsi à l’investisseur la possibilité de déduire de ses revenus 11 % du prix du logement sur neuf ans. Là encore, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros et la somme des niches fiscales annuelles à 10 000 euros.

 

Cas concret : L’investissement de Monsieur et Madame Painchaud est estimé à 150 000 euros. Via la défiscalisation Censi-Bouvard, ils peuvent espérer un abattement fiscal de 16 500 euros (11 %), ce qui représente une réduction sur neuf ans de 1833 euros annuels dans leur déclaration de revenus.

 

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2. Les dispositifs avec défiscalisation sur le montant des loyers perçus

 

D’autres dispositifs prévoient une défiscalisation non plus sur l’investissement consenti mais sur les loyers perçus. La conséquence est directe : ces revenus supplémentaires résultant de la mise en location du bien concerné sont partiellement voire totalement déductibles de votre imposition.

 

  • Le statut LMNP

En cas d’investissement dans une résidence de services neuve, vous avez aussi possibilité d’opter pour une défiscalisation sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Vous déduisez alors de vos revenus locatifs l’ensemble des charges mais aussi une partie du montant de l’emprunt.

Dans le meilleur des cas, vos loyers perçus peuvent donc être ramenés à zéro sur votre déclaration fiscale et ce, pendant une vingtaine d’années. L’avantage de la formule réside surtout dans le fait qu’elle n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

 

  • Le dispositif Borloo

Les amoureux des vieilles pierres ont aussi leur propre solution de défiscalisation immobilière. A l’image de la loi Pinel, vous louez ici votre bien de façon classique, non meublé. Vous êtes par conséquent également soumis à des obligations de plafonds de loyers.

Ce dispositif vous offre la possibilité de déduire de vos impôts une partie de vos revenus locatifs. Selon la zone géographique et la durée sur laquelle vous vous engagez à louer le bien (au moins six ans), l’abattement peut représenter entre 30 % et 70 % du montant total de vos loyers.

A contrario du dispositif Pinel, le Borloo n’est pas concerné par le plafonnement annuel des niches fiscales. Il doit toutefois, faire l’objet d’une signature de convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). 

 

Cas concret : Monsieur et Madame Painchaud viennent d’investir dans un logement ancien via le dispositif Borloo. Le bien immobilier est mis en location pour neuf ans à hauteur de 9600 euros annuels. Au regard de la zone d’investissement, ils peuvent espérer un abattement de 30 %, ce qui représente une réduction de 2880 euros par an dans leur déclaration de revenus. 

 

3. Loi Malraux : la défiscalisation sur le montant des travaux.

 

Investir dans l’ancien nécessite parfois de lourds travaux de rénovation. A condition que votre logement soit situé en zone protégée ou en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural et paysager), le dispositif Malraux transfère le bénéfice de la défiscalisation non pas sur le montant d’achat mais sur les travaux à réaliser. Ces derniers sont cependant plafonnés à 100 000 euros par an. 

Ainsi, selon la zone géographique concernée, la loi Malraux vous fait bénéficier d’un abattement fiscal compris entre 22 % et 30 % par an sur les investissements à consentir. Son bénéfice ne peut toutefois pas se prolonger au-delà de trois ans. Avantage de poids : elle échappe au plafonnement des niches fiscales.

 

Cas concret : L’investissement immobilier que viennent de réaliser Monsieur et Madame Painchaud est situé en secteur sauvegardé. Il leur laisse par conséquent droit à un abattement fiscal de 30 % sur le montant des travaux réalisés. La première année, ils déboursent 100 000 euros de frais de rénovation, ce qui représente une réduction de 30 000 euros dans leur déclaration de revenus.

 

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Avant de vous lancer tête baissée dans un investissement de type locatif, il y a certaines précautions à prendre.  Pour ne pas commettre d'erreur, Choisir.com vous permet de simuler la viabilité de votre projet, entre le coût qu'il représente et les recettes fiscales que vous pouvez espérer.

Sébastien Jaslet

 

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