Comment être exonéré d'impôt sur le revenu lors de la vente d'un bien immobilier ?

Vente immobilier

Si la fiscalité concernant l’immobilier peut être très élevée, il existe toutefois certaines exonérations, dont il faut savoir profiter. C’est notamment le cas si vous vendez votre résidence principale.

 

La plus-value immobilière

 

Lorsqu’un bien immobilier est vendu, le propriétaire réalise souvent – en tout cas, c’est souhaitable - une plus-value. Il s’agit de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat.

Les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et bénéficient d’abattements après un certain nombre d’années de détention du bien. Une taxe supplémentaire s’applique si la plus-value dépasse les 50 000 €.

 

"Il faut attendre 22 années pour être exonéré au titre de l’impôt sur le revenu et 30 années au titre des prélèvements sociaux."

 

Toutefois, l’article 150 U du Code général des impôts prévoit que la résidence principale échappe à cet impôt, et ce peu importe son nombre d’années de détention. Mais attention, il doit bel et bien s’agir de la résidence principale !

 

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

 

La résidence principale est le logement d’habitation habituel et effectif du contribuable et de sa famille. Pour être considérée comme principale, il doit habiter dans cette résidence plus de la moitié de l’année et être en mesure de le prouver.

Les dépendances immédiates et nécessaires, comme un parking (situé à moins d’un kilomètre), une chambre de service (dans le même immeuble), sont aussi considérées comme résidence principale et ce même si elles sont vendues à un acheteur différent.

Etant donné les avantages fiscaux dont bénéficie une résidence principale, il est impossible d’avoir deux résidences principales en même temps, même si l’on partage l’année entre deux endroits.

Vous êtes alors propriétaire d’une résidence secondaire qui, elle, est soumise à l’impôt sur les plus-values à la revente.

 

Attention au départ anticipé

 

En principe, la loi prévoit que le logement doit être la résidence principale du vendeur au jour de la vente afin qu’il puisse bénéficier de l’exonération.

Il ne faut donc pas trop anticiper votre déménagement avant la vente du bien, même s’il existe quelques souplesses dans la pratique.

Si le vendeur déménage avant la vente du bien, mais que celle-ci intervient dans un délai normal (n’excédant pas un an), alors il n’y aura aucun problème.

Le vendeur doit par contre faire les démarches nécessaires pour céder son bien et le mettre sur le marché, et il n’a pas la possibilité de le louer pendant ce temps-là.

Il existe aussi certaines spécificités à prendre en compte. Les personnes partant en maison de retraite, par exemple, bénéficient sous certaines conditions de deux années pour vendre leur bien durant lesquelles l’exonération reste effective.

Si les conditions de vente sont respectées, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale échappe donc à l’impôt sur le revenu.

Sachez tout de même qu’en cas de doute ou de suspicion, le fisc peut demander des justificatifs prouvant que le logement est bien votre résidence principale et que vous y passez (et avez passé) plus de six mois à l’année. 

Ingrid Labuzan

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