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Comment aider votre enfant à acheter un appartement ?

aider votre enfant à acheter un appartement

L’accès à la propriété immobilière est loin d’être aisé, en particulier pour les primo-accédants. Avec une hausse considérable des prix ces dernières années, le marché est particulièrement fermé pour les plus jeunes qui ont peu d’apport et de garanties. Pour eux, les parents peuvent s’avérer d’un soutien précieux. Il existe en effet divers dispositifs permettant d’aider sa progéniture à devenir propriétaire, dispositifs bénéficiant parfois d’avantages fiscaux.

 

Du prêt à la donation

 

  • Le prêt familial

L’achat d’un appartement va généralement de pair avec un emprunt. Les taux d’intérêt des banques sont au plus bas, il est donc intéressant de souscrire un crédit immobilier. Problème, les banques se montrent toutefois très frileuses vis à vis des jeunes.

Les parents ont alors la possibilité d’accorder un prêt familial à leur enfant, afin qu’il ait un premier apport personnel. Cet apport pourra rassurer les banques et les inciter à accorder un prêt, ou à pratiquer de meilleures conditions.  

Attention toutefois, il n’est pas question de faire ce prêt familial n’importe comment. Il doit être posé par écrit le montant du prêt, sa durée et le mode de remboursement, les intérêts s’il y en a… Tout doit être explicité.

D’autre part, les remboursements doivent être respectés et la somme prêtée doit être déclarée à l’administration fiscale au risque d’être considérée comme une donation déguisée.

 

  • La donation

La donation (ou don manuel) est une autre solution courante et très encadrée. Avant le prêt familial, elle représente souvent l’option choisie par des parents et elle est très simple à effectuer.

Ces derniers ont la possibilité, tous les 15 ans, de donner 100 000 € par enfant et par parent sans payer de droits de donation.

Cela peut donc représenter pour un enfant un apport de 200 000 €, auquel peuvent s’ajouter 31 865 € de dons de sommes d’argent, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur.

N’oublions pas non plus le coup de pouce, apprécié, que peuvent apporter les grands-parents. Chacun d’entre eux a le droit de donner à chaque petit-enfant jusqu’à 31 865 € tous les 15 ans, sans droits de donation.  

 

Quel intérêt d'avoir recours aux donations pour transmettre son patrimoine ?

 

Les parents comme caution

 

Tous les parents n’ont pas la possibilité de faire des dons à hauteur de dizaines, voire de centaine de milliers d’euros. Il leur est tout de même possible de se porter caution auprès de la banque.

Ils s’engagent alors à rembourser le prêt dans le cas où l’enfant n’y arriverait plus.

Ce n’est pas le système privilégié par les banques, mais elles acceptent généralement si les parents sont des clients sérieux et de longue date et que l’enfant souscrit son prêt auprès au sein du même établissement.

L’un des risques est toutefois de ne pas bénéficier d’un taux d’intérêt attractif.

 

Acquérir un bien à plusieurs

 

  • L'indivision

Il est possible que parents et enfants s’entendent pour acheter ensemble un bien immobilier. Ils peuvent choisir d’acheter en indivision, chacun sera alors propriétaire selon sa participation financière.

Ce modèle implique une bonne entente des différentes parties car les décisions concernant le logement doivent être prises en commun. Une situation qui peut se compliquer si l’un d’entre eux décide – ou a besoin – de revendre le bien.

L’enfant a la possibilité de racheter la part de ses parents, quand il le désire ou quand il le peut, afin de posséder la pleine propriété.

 

  • La SCI

Parents et enfants peuvent aussi créer une SCI (société civile immobilière) pour acquérir un bien. Cela rassurera les banques pour un emprunt. La responsabilité de chaque partie est équivalente aux parts qu’elle détient.

Cette solution est administrativement plus longue et complexe, mais la SCI est fiscalement intéressante. En cas de donation des parts sociales de la SCI, le montant sera déduit du capital restant de l’emprunt, le donataire paiera moins de droits de donation.

 

Faut-il choisir la SCI ou l'indivision pour acheter un bien immobilier avec son enfant ?

 

  
 

Le conseil de Choisir.com

 

Des solutions existent donc pour aider vos enfants à accéder à la propriété. D’autant que certaines s’accompagnent d’avantages fiscaux. Sachez aussi que les parents ont la possibilité de céder les droits de leur PEL (plan d’épargne logement) ou de renoncer à un héritage au profit de leurs enfants. Un moyen détourné de leur fournir un apport nécessaire.

 

 
Ingrid Labuzan

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