Immobilier : comment sortir d’une gestion en indivision ?

sortir d’une indivision

L’indivision est une situation dans laquelle un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes. Cela peut être un choix volontaire, entre époux par exemple, mais dans la plupart des cas, cela intervient dans le cadre d’une succession.

À la suite d’un décès, les héritiers peuvent se retrouver propriétaires du même bien. L’indivision implique alors une gestion commune qui n’est pas toujours évidente. Il arrive donc que l’indivision soit subie par les héritiers – notamment si le propriétaire du bien n’avait pris aucune disposition. Ils peuvent alors vouloir en sortir. Ils en ont le droit et la possibilité, selon des modalités bien précises.

 

Ce que l’indivision implique

 

Plusieurs personnes qui se retrouvent propriétaires d’un même bien immobilier deviennent des « indivisaires ». Ils partagent alors des droits communs sur le dit bien.

Pour prendre certaines décisions, il faut qu’un ou plusieurs indivisaires représentent les deux tiers des droits indivis. Cela concerne notamment :  

  • les actes d’administration
  • le consentement d’un mandat général à un indivisaire ou à un tiers
  • le renouvellement ou la conclusion de certains baux

En revanche, toute décision sur un acte qui « ne relève pas de l’exploitation normale du bien », comme la vente, doit être prise à l’unanimité.

Avec ses règles strictes, l’indivision ne convient pas à tous et les situations où les indivisaires ne s’entendent pas et veulent sortir de l’indivision sont nombreuses.

Il faut alors savoir que, selon la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Seulement, la sortie doit être anticipée et n’est pas toujours facile.

 

 

En cas d’accord des indivisaires

 

Une succession est toujours facilitée lorsque les héritiers se mettent d’accord. Si aucun d’eux ne veut récupérer la pleine possession du bien immobilier, alors celui-ci peut être vendu et chacun touche la part de la vente qui lui revient.

Un indivisaire a aussi le droit de céder sa part à un autre indivisaire.

L’un (ou plusieurs) des indivisaires, s’il veut conserver le bien, a la possibilité de racheter la part d’un autre indivisaire. Les parties doivent se mettre d’accord sur le prix de vente et aux frais de notaire s’ajoutera un droit de partage de 2,5 %.

 

Bon à savoir : Le prix de vente entre indivisaires peut être légèrement minoré mais attention à ne pas trop le baisser quitte à se faire accuser de donation déguisée.

 

Chaque indivisaire bénéficie aussi d’un droit de préemption, qui lui permet d’acquérir en priorité la part de celui qui souhaite vendre.

Il ne faut pas oublier qu’en cas de vente, des plus-values sont souvent réalisées et que celles-ci sont imposées, au taux de 34,5 %.

 

Et si aucun accord n’est trouvé

 

Les indivisaires n’ont pas tous les mêmes envies ni les mêmes ressources financières, cela peut souvent amener à une situation conflictuelle où l’un d’entre eux bloque la vente ou refuse de céder ses parts, ralentissant la succession.

Afin de faciliter une sortie à l’amiable, il est possible pour un indivisaire (ou plusieurs), s’il possède plus des deux tiers des droits indivis, de notifier à un notaire son désir de vente. Le notaire avertira alors les autres indivisaires d’une procédure d’aliénation du bien.

En cas de refus ou d’absence de réponse dans les trois mois, le tribunal de grande instance peut être saisi. Ce genre de procédure peut s’éterniser et entraîne un certain coût, notamment en frais d’avocat.

A terme, si aucun accord n’est trouvé, le tribunal pourra demander à ce que le bien soit vendu aux enchères. Une procédure qui est vraiment à éviter, car elle fera perdre une valeur conséquente au bien.

 

L'avis de Choisir.com

 

« Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision », il est vrai, toutefois il peut être long et coûteux de s’en extraire. Afin de faciliter les successions, il est donc conseillé de les anticiper et de les aménager en fonction des envies de chaque héritier.

Nathalie R.

votre logement neuf à partir de 100 000 € avec TVA réduite

logement neuf