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Quelles étapes pour bien vendre son terrain ?

terrain

Vous avez construit votre maison sur un grand terrain à bâtir acheté ou hérité il y a des années avec pour projet d’en revendre ensuite une partie ? Si ce terrain, autrefois relativement isolé, est aujourd’hui situé dans le millier de communes classées en zone tendue, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel à condition que la vente intervienne avant 2020.

La zone tendue couvre un total de 28 agglomérations découpées en 1 149 communes. Juridiquement, il s’agit de zones urbanisées de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. 

 

 

1. S’assurer que le terrain à vendre est constructible

 

Avant toute chose, il est incontournable de s’assurer que la parcelle à vendre est constructible. Dans le cas où il s’agit d’une partie d’un terrain dont vous êtes propriétaire, il est judicieux de bien réfléchir à son découpage optimal.

La nouvelle parcelle doit par exemple proposer un accès direct à une route qui peut être existante ou dont la construction est programmée par la commune.

Veillez également à ce que la future construction ne représente pas une gêne pour celle existante. Sans cette précaution, la maison initiale risque de perdre de sa valeur et devenir difficile à revendre.

Une fois le découpage défini, vous devez demander un certificat d’urbanisme à votre commune. La réponse intervient généralement dans les deux mois qui suivent le dépôt de la demande. 

L’absence de réponse dans ce délai de 2 mois vaut acceptation. Une fois votre demande acceptée, vous n’avez plus qu’à mandater un géomètre qui se chargera de fixer officiellement les limites de la parcelle.

 

2. La déclaration préalable de division foncière

 

Une fois fixées les limites du nouveau terrain, vous devez déposer une déclaration préalable de division foncière.

Vous devez joindre un plan sommaire des lieux, un plan en trois dimensions faisant état des canalisations et des éventuelles servitudes. L’absence de réponse dans un délai d’un mois après le dépôt du dossier équivaut à une acceptation. 

Dans le cas où votre terrain est situé près d’un site classé, d’un monument historique ou d’un lotissement, les formalités sont généralement alourdies et les délais de réponse allongés. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour obtenir les informations utiles.

L’affichage d’un panneau durant deux mois est obligatoire afin d’informer les voisins, riverains et autres tiers de votre projet. Durant ce délai, les éventuelles oppositions peuvent être déposées en mairie dont le service dédié vous avertira.

 

3. L’évaluation de la parcelle

 

Les démarches administratives terminées, l’étape qui suit consiste à évaluer la parcelle. La meilleure solution consiste à faire appel à plusieurs agences immobilières connaissant parfaitement le marché local et sa possible évolution.

Les prix au m² varient sensiblement d’une région à une autre et même entre les communes d’un même département. N’hésitez pas à mener votre propre enquête sur les projets immobiliers publics et privés.

Dans certains cas, il peut être préférable d’attendre quelques mois avant de mettre en vente la parcelle, celle-ci pouvant prendre une valeur supplémentaire.

 

4. L’impôt sur la plus-value après la vente de la parcelle

 

Avant de signer l’acte de vente, prenez la précaution de prévoir des conditions concernant la future construction. 

Afin que votre habitation existante ne soit pas dépréciée par celle nouvelle, imposez une hauteur maximale ainsi qu’une architecture en accord avec les maisons environnantes.

Une fois la parcelle vendue, vous devez vous acquitter sur la plus-value réalisée. Cette base de calcul est la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition du terrain.

Les plus-values sont désormais taxées à 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). 

Plusieurs abattements liés à la durée de détention du bien viennent réduire le montant de la plus-value imposable :

  Année de détention

Abattement sur l'impôt sur le revenu

Abattement sur les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans0 %0 %
66 %1,65 %
712 %3,3 %
818 %4,95 %
924 %6,6 %
1030 %8,25 %
1136 %9,9 %
1242 %11,55 %
1348 %13,2 %
1454 %14,8 %
1560 %16,5 %
1666 %18,15 %
1772 %19,8 %
1878 %21,45 %
1984 %23,1 %
2090 %24,75 %
2196 %26,4 %
22100 %28 %
23 37 %
24 46 %
25 55 %
26 64 %
27 73 %
28 82 %
29 91 %
30 100 %

 

Une fois ce premier abattement appliqué, vous pouvez bénéficier de celui lié à la vente de terrains constructibles en zone tendue :

  • 70 % de la plus-value restante après le premier abattement pour une construction libre sur parcelle
  • 85 % de la plus-value restante après le premier abattement pour les constructions de logements sociaux ou intermédiaires

Cet abattement spécifique applicable en zone tendue prendra fin après 2020.

Stephanie H.

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