Comment acheter des parts d'occasion dans une SCPI ?

SCPI

Vous souhaitez investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier) dont le capital est fermé, et vous pensez que c’est impossible... Détrompez-vous, il existe un marché secondaire où vous pouvez acquérir des parts d’occasion.

 

La SCPI (Société civile de placement immobilier)

 

Une SCPI a pour but d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Vous pouvez acquérir des parts de ces sociétés et vous recevrez alors un revenu, qui dépendra directement du nombre de parts détenues.

C’est un placement qui doit être pensé à long terme et qui offre souvent un rendement attractif. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion auprès desquelles vous pouvez directement souscrire des parts.

Une SCPI peut avoir un statut différent. Elle peut être à capital variable. Dans ce cas-là, aucun problème, vous pouvez souscrire des parts relativement facilement et en direct. En revanche, ce n’est pas le cas pour les SCPI à capital fixe, qui ne sont pourtant pas dénuées d’intérêt.

 

Comment entrer dans une SCPI à capital fixe ?

 

En principe, il est possible d’acquérir des parts d’une SCPI à capital fixe, qui sont limitées, lors de la création de la société ou bien lors d’une augmentation de capital. Il existe donc des périodes de souscription concernant le marché primaire.

Si vous ratez ces occasions, le capital de la société est ensuite fermé, mais le rendement de la SCPI peut toutefois être attractif et justifier une envie d’investir. Heureusement, vous avez alors la possibilité de vous tourner vers le marché secondaire, qui met en relation acheteurs et vendeurs, et ce par le biais de la société de gestion.

Celle-ci publie régulièrement un carnet d’ordres, qui va mentionner les parts en attente d’être revendues ainsi que les offres d’achat. Elle est tenue d’indiquer les cinq prix d’achat offerts les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles ainsi que les quantités demandées et disponibles à la vente.

Toutes ces informations vous permettent de définir votre prix d’achat idéal en fonction du marché. C’est en effet vous qui faites une offre au prix que vous jugez être le bon.

Si le nombre de parts à vendre est important, vous pouvez tenter de proposer un prix bas, tandis qu’il vaut mieux se tenir au cours fixé par la société de gestion, le prix d’exécution, en cas d’un nombre de parts disponibles restreint.

Lorsque vous avez établi votre prix, il vous reste à passer un ordre d’achat. Il devra contenir des informations telles que le prix d’achat, le nombre de parts voulues et la durée de validité de l’offre.

Sachez que s’il y a un nombre restreint de parts à vendre et qu’il y a plusieurs offres d’achat au même prix, le premier à avoir déposé son offre devient acquéreur.

 

Un marché secondaire qui a un coût

 

Acheter des parts de SCPI d’occasion entraîne des frais, qui sont assez élevés.

Il faut compter des frais d’enregistrement de 5 % du prix de la part, qui n’existent pas sur le marché primaire, ainsi qu’une commission de cession qui revient au gestionnaire. Celle-ci peut aller jusqu’à 5 %, soit 10 % de frais totaux.

Il existe cependant une astuce pour alléger ce coût. Il est en effet possible d’acheter en direct à un propriétaire ses parts qu’il souhaite vendre. Sachez toutefois que ce type d’opération est relativement complexe à mettre en place.

Si vous optez pour cette solution, la société qui gère la SCPI doit être informée de la vente des parts.

Ingrid Labuzan

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