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Comment savoir si vous êtes assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

IFI

Il est essentiel de bien évaluer ses biens immobiliers avant de les déclarer à l’administration fiscale. Avec la suppression de l’ISF et la mise en place de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), cet impôt ne porte désormais plus que sur l’immobilier. Cela signifie que le fisc va être plus attentif aux valeurs déclarées des biens imposables, valeurs qu’il peut facilement contester.

 

Les règles en vigueur

 

Votre patrimoine immobilier, qu’il soit sous forme de biens immobiliers ou de parts ou d’actions de sociétés, est désormais assujetti à l’IFI lorsqu’il atteint 1,3 million d’euros. La déclaration de l’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus. 

 

"Ceux dont le patrimoine est inférieur à 1,3 million d’euros ne sont pas concernés par l'IFI."

 

Seulement, comment estimer justement la valeur de son bien immobilier, sans le surestimer au risque de payer plus d’impôt, ni le sous-estimer au risque de se faire contrôler ?

 

Définir la valeur vénale

 

Lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus, il vous appartient de renseigner la valeur vénale de vos biens immobiliers, c’est à dire la valeur à laquelle le bien serait vendu, dans son état, au 1er janvier de l’année de déclaration.

Toute la complexité de cet impôt est qu’il repose sur une estimation que vous devez réaliser par comparaison avec d’autres biens vendus dans votre quartier.

Afin de déterminer cette valeur, il vous faut comparer les biens similaires (superficie, état du bien…) qui ont été vendus dans la même zone géographique et en tirer une valeur moyenne. 

Pour ce faire, vous pouvez vous rendre sur des sites spécialisés, comme ceux des agences immobilières, MeilleursAgents, la Chambre des notaires…, ou encore le site Patrim, proposé par l’administration fiscale et qui regroupe les dernières ventes immobilières. 

​Vous avez aussi la possibilité de vous adresser directement à un notaire ou un agent immobilier, qui fera son estimation. 

 

Ajuster la valeur de vos biens

 

Il ne faut pas uniquement se fier aux dernières ventes et à la valeur moyenne. Vous avez la possibilité, selon l’état de votre bien, de corriger cette valeur, soit à la hausse, soit à la baisse. 

Certains défauts, tout comme les gros travaux nécessaires, vous permettent de baisser l’estimation. ​Si vous êtes propriétaire d’une maison, par exemple, et que vous devez refaire la toiture à cause de fuites, alors vous pouvez baisser la valeur du bien.

À l’inverse, si vous êtes propriétaire d’un appartement au cœur de Paris avec une terrasse dans un immeuble historique, alors il vous faudra augmenter la valeur du bien. 

Les principales caractéristiques qui doivent vous pousser à revoir la valeur vénale à la hausse sont la localisation, l’agencement du bien, des à-côté exceptionnels (comme un grand jardin, une piscine…). 

 

Pensez à actualiser les prix
Il n’est pas nécessaire de faire évaluer ses biens chaque année, mais il est conseillé de le faire tous les 3 ou 4 ans. C’est particulièrement le cas pour les maisons secondaires comme les maisons de campagne ou les belles demeures. Pour les zones tendues, comme Paris, où les prix augmentent beaucoup d’une année sur l’autre, une réévaluation annuelle peut être nécessaire si vous ne voulez pas risquer un redressement.

 

Contestation de la valeur déclarée

 

Comme c’était le cas pour la législation concernant l’ISF, l’administration fiscale a la possibilité de contester l’estimation de votre bien en établissant une comparaison globale.

C’est à dire, selon la justice, qu’elle peut procéder à une contestation dès lors qu’elle démontre que des biens « intrinsèquement similaires » ont été vendus à des prix supérieurs. L’administration n’à comparer avec des biens identiques « sur le papier ».

Elle ne prend donc pas en compte un certain nombre de critères et se contente d’établir les « grandes lignes » d’un bien – l’adresse, le nombre de pièces, la surface et le descriptif sommaire -, et de comparer avec d’autres biens pour en contester l’évaluation.

 

"Les contrôles devraient s’accentuer et être plus rigoureux que par le passé."

 

Sachez qu’en cas de litige, il vous est possible de saisir une commission départementale de conciliation. Elle peut estimer votre bien et amener à une réduction du redressement.

Si cela n’aboutit pas, vous avez aussi la possibilité de saisir le tribunal, mais c’est une démarche qui peut être longue et coûteuse.

 

Cas concret : La Cour de justice a donné raison au fisc alors qu’un contribuable contestait un redressement. Celui-ci attaquait notamment sur le fait que les services fiscaux disposent d’un fichier complet des ventes immobilières, alors qu’un particulier n’y a pas accès, et que ces derniers peuvent y choisir des exemples de vente qui leur conviennent, sans avoir à se justifier.

 

Pensez aux abattements
Comme pour l'ISF, il est possible d'appliquer des abattements sur votre ou vos bien(s) immobilier(s). Le montant dépend de la situation du bien, pensez à vous renseigner.

 

Ingrid Labuzan

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