Meublé ou vide : quelle solution choisir pour mettre en location votre bien ?
Vous voulez investir dans l’immobilier, vous venez d’être promu, la famille s’agrandit et votre appartement de célibataire n’est plus adapté : pensez à la mise en location de votre bien, qui vous assurera chaque mois un revenu fixe. Le tout est de trouver la bonne formule car deux possibilités s’offrent à vous : tout vider ou bien meubler l’appartement pour qu’il soit habitable. Deux solutions qui offrent des garanties et des obligations différentes...
Avant tout, il est intéressant de savoir qu’un appartement meublé se loue plus cher, en moyenne 15 à 20 %, qu’un appartement vide. Malgré cela, la majorité des bailleurs préfèrent la location vide, qui facilite les baux longue durée et demande un moindre investissement au départ. Car meubler entièrement un appartement coûte cher !
Des baux différents
La location d’un appartement vide ou meublé s’accompagne donc d’obligations, de contraintes et d’avantages différents, comme le montre le tableau ci-dessous :
| Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimum du bail | 3 ans | 1 an, pouvant se réduire à 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis donné par le bailleur | 6 mois avant échéance du bail | 3 mois avant échéance du bail |
| Préavis donné par le locataire | 3 mois minimum, peut être réduit à 1 mois dans certaines conditions | 1 mois minimum |
Des devoirs vis-à-vis du locataire
Pour une location meublée, il ne s’agit pas simplement de laisser un lit, une table, deux chaises. Des critères d’ameublement très stricts ont été définis par la réglementation.
Le logement doit, par exemple, être au minimum doté d’une literie avec couette et couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four, du matériel d’entretien… (découvrez la liste exhaustive)
Sachez que donner congé à votre locataire ne s’improvise pas, que vous ayez un meublé ou non. En effet, il est impossible de se « débarrasser » d’un locataire.
Le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat et doit être motivé. La loi est très stricte et limite à trois les motifs de congé qui sont :
- La vente du logement
- La reprise dite « personnelle » du logement
- Un motif légitime et sérieux
Ces deux types de location ne s’adressent donc pas nécessairement au même public. Alors sécurité d’un loyer ou investissement plus important avec le meublé, ce qui pourra sans doute guider votre choix est la fiscalité.
Un propriétaire d’un appartement meublé peut opter pour un statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui offre de nombreux avantages.
Les loyers encaissés au titre de la location ne seront alors pas considérés comme des revenus fonciers (ce qui est le cas pour une location vide) mais comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Deux régimes fiscaux s’offrent alors à vous :
- Le micro-Bic vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives.
- Le régime réel, appliqué si vos revenus dépassent 32 600 euros annuels. Il permet de déduire vos charges réelles ainsi que la création d’un déficit imputable aux loyers perçus.
Le conseil de Choisir.com
Avant de vous décider, vérifiez donc quel régime fiscal est le plus attractif pour vous, et pensez au marché du meublé qui saura vous apporter de nombreuses opportunités. Renseignez-vous aussi sur la location meublée courte durée, plus contraignante mais qui peut se montrer plus lucrative si votre bien est situé dans un lieu très attractif pour les touristes par exemple.
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