Quelle imposition sur vos plus-values immobilières ?

Vente immobilier

La vente d’un bien immobilier entraîne la plupart du temps une plus-value, équivalente à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Cette plus-value est soumise à un impôt, bien qu’il existe certains cas d’exonération ou encore d’abattements.

 

Le montant de l’impôt et son paiement

 

La récente hausse de la CSG de 1,7 point se répercute sur la taxation des plus-values. Celles-ci, réalisées lors d’une cession immobilière, sont désormais taxées à 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

L’impôt est payé à la source, c’est à dire lors de la signature de l’acte chez le notaire. Ce dernier est chargé de déclarer la plus-value et de la payer en votre nom. Vous recevrez ensuite le prix du bien net d’impôts et de prélèvements sociaux.

Dans le cadre d’un bien non-exonéré, vous n’avez donc pas à vous occuper du paiement de l’impôt. Toutefois, il est très important de bien reporter le montant de la plus-value dans votre déclaration de revenus de l’année concernée.

Ce n’est évidemment pas pour que l’administration fiscale vous impose à nouveau mais c’est pour qu’elle puisse calculer votre revenu fiscal de référence.

Si vous oubliez de renseigner la plus-value, vous devrez vous acquitter d’une amende de 5 % des sommes non déclarées, sachant que le montant de l’amende ne peut être inférieur à 150 € ou supérieur à 1 500 €.

 

Le cas d'une vente d'un bien exonéré
S’il s’agit de la vente d’un bien exonéré, la plus-value n’a pas à être déclarée dans votre déclaration de revenus.

 

De l’exonération à l’abattement

 

La première chose à savoir est que la vente de la résidence principale, et ce quelle que soit la nature du bien, entraîne d’office une exonération des plus-values.

Dans le cadre d’un autre bien, comme une résidence secondaire, il existe des abattements qui sont liés à la durée de détention du bien. Plus celle-ci est longue et plus la taxation baisse.

Voici un tableau explicatif, en ayant à l’esprit qu’il ne s’applique pas pour les résidences principales, exonérées à 100 %, peu importe le délai de détention :

  Année de détention

Abattement sur l'impôt sur le revenu

Abattement sur les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans0 %0 %
66 %1,65 %
712 %3,3 %
818 %4,95 %
924 %6,6 %
1030 %8,25 %
1136 %9,9 %
1242 %11,55 %
1348 %13,2 %
1454 %14,8 %
1560 %16,5 %
1666 %18,15 %
1772 %19,8 %
1878 %21,45 %
1984 %23,1 %
2090 %24,75 %
2196 %26,4 %
22100 %28 %
23 37 %
24 46 %
25 55 %
26 64 %
27 73 %
28 82 %
29 91 %
30 100 %

 

Sachez aussi qu’il existe d’autres cas particuliers d’exonération qui s’appliquent sous certaines conditions.

C’est par exemple le cas si la vente est inférieure à 15 000 € ou s’il s’agit de la vente d’une première résidence secondaire pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Les résidences secondaires peuvent également être exonérées selon ces conditions :

  • s’il s’agit de la première vente d’un logement autre que la résidence principale et si le prix de cession, total ou partiel, est réemployé à l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois – l’exonération s’applique alors à la partie réinvestie
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente

Il existe aussi des situations particulières qui entraînent des exonérations :

  • Certaines sont liées au statut du vendeur et soumises à conditions : retraité, titulaire de la carte d’invalidité, résident d’un établissement social ou d’accueil de personnes âgées ou handicapées, non résident en France.
  • D’autres sont liées au statut de l’acquéreur : organisme chargé du logement social ou particulier s’engageant à construire des logements sociaux.

C’est enfin le cas si la plus-value résulte d’une expropriation, d’un remembrement ou si le bien vendu est un droit de surélévation.

Enfin, en ce qui concerne les plus-values les plus élevées, à partir de 50 000 €, il existe une taxe supplémentaire qui, selon le montant de la plus-value, peut aller de 2 % à 6 %.

 

L'avis de Choisir.com

 

Dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire, il est important de surveiller votre durée de détention. Il peut parfois être intéressant de différer un peu votre projet de vente, dans l’objectif de faire monter votre abattement fiscal.

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