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Quelle garantie choisir pour votre crédit immobilier ?

Lorsqu’elle accorde un crédit immobilier, la banque établit un profil de risque du demandeur d’emprunt. L’objectif : ne pas avoir à supporter de pertes, dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus assurer le remboursement de ses mensualités. En fonction du profil de risque de l’emprunteur, la banque peut lui demander des garanties différentes. Quelles en sont les conséquences pour ce dernier ?

Garantie crédit immobilier

Parmi les garanties les plus courantes, la banque peut réclamer une caution, une hypothèque ou encore un privilège de prêteur de deniers. Toutes trois ont des fonctionnements différents et surtout des répercussions variables en termes de fonctionnement, mais aussi de coût.

Trois formules

  Hypothèque Privilège de prêteur de deniersCaution
Principe de protectionLa banque peut saisir le bien immobilier pour le vendre et se rembourserLa banque peut saisir le bien immobilier pour le vendre et se rembourser Ne s’applique qu’aux biens immobiliers déjà existantsL’emprunteur cotise auprès d’un organisme spécialisé (mutuelle), qui rembourse la banque en cas de défaillance
Conditions de fonctionnementL’ordre de remboursement des créanciers est fonction de la date d’inscription au Bureau des hypothèquesLa banque est prioritaire sur le remboursement des créanciers 
SouscriptionActe notariéActe notariéPar contrat
FraisNotaire Taxe de publicité foncière Frais d’hypothèque Enregistrement au Bureau des hypothèquesNotaire Son coût est ensuite d’environ 0,80 % du montant du prêtFrais proportionnels au montant du prêt L’organisme de cautionnement prend une commission non remboursable Une partie des contributions est en revanche remboursable sous conditions
Etendue de la couvertureJusqu’à échéance du crédit plus un an En cas de vente du bien avant cette date, main levée de l’hypothèque, avec fraisJusqu’à échéance du crédit plus un an Pour un prêt sans échéance, la validité est de 50 ans En cas de vente du bien avant cette date, main levée du privilège, avec fraisJusqu’à échéance du crédit

Ces modes de garantie présentent de réelles différences dans leurs implications sur le bien immobilier et font peser une charge financière variable – et supplémentaire – sur les épaules de l’emprunteur.

Voici pourquoi il ne s’agit pas de laisser la banque imposer un type de garantie sans se pencher sur la question, ni éventuellement négocier.

Les banques sont en général favorables au régime de privilège de prêteur de deniers par rapport à celui de l’hypothèque, car il lui permet d’être prioritaire dans la liste de remboursement des créanciers.

Le conseil de Choisir.com

L’hypothèque est la garantie qui coûtera le plus cher à l’emprunteur, du fait des taxes de publicité foncière et des frais d’enregistrement au Bureau des hypothèques. Elle est donc à éviter dans la mesure du possible. Si vous envisagez de vendre votre logement avant l’échéance du prêt, la caution reste l’option la plus intéressante. Elle n’implique pas de frais de levée, contrairement à l’hypothèque ou au privilège. Les fonctionnaires s’intéresseront quant à eux à une formule qui leur est dédiée, la « caution mutuelle fonctionnaire ». Elle offre de meilleures conditions pour les fonctionnaires de certaines branches.