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Achat immobilier : 5 conditions pour obtenir votre crédit

Vous songez à faire construire votre logement ou à acheter dans l’ancien ? Pour concrétiser votre projet, il vous sera nécessaire de faire appel à un crédit immobilier. Choisir.com vous présente les conditions d’octroi pour votre financement bancaire. Devenir propriétaire est un engagement financier majeur : impossible de faire l’impasse sur les modalités de financement d’une telle acquisition. Si l’apport personnel peut remplir partiellement ce rôle, il reste indispensable de recourir également à un prêt bancaire. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, les taux d’intérêt pratiqués sont particulièrement avantageux depuis plusieurs années. Mais comment obtenir un crédit immobilier ? Quelles sont les conditions en vigueur ? Tous les éléments de réponses sont développés ci-après.

Conditions obtention prêt immobilier liste

Devenir propriétaire est un engagement financier majeur : impossible de faire l’impasse sur les modalités de financement d’une telle acquisition. Si l’apport personnel peut remplir partiellement ce rôle, il reste indispensable de recourir également à un prêt bancaire. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, les taux d’intérêt pratiqués sont particulièrement avantageux depuis plusieurs années. Mais comment obtenir un crédit immobilier ? Quelles sont les conditions en vigueur ? Tous les éléments de réponses sont développés ci-après.

1. La situation professionnelle

Les futurs emprunteurs doivent démontrer la solidité de leur dossier. La question de la situation professionnelle est incontournable dans un entretien avec un conseiller financier ou un courtier. En effet, un crédit immobilier est généralement souscrit sur une longue durée :

  • de 10 à 20 ans dans le cadre d’un investissement locatif ;
  • de 15 à 30 ans pour l’achat d’une résidence principale ou d’une maison de vacances.

Dès lors, la banque souhaite s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de régler sa mensualité de prêt tout au long de cette période. Ainsi, il vous sera plus facile d’emprunter si vous êtes en CDI. Si vous êtes en période d’essai, il vous faudra toutefois patienter jusqu’à la fin de celle-ci ou, à minima, demander une attestation à votre employeur précisant que la période d’essai ne sera pas renouvelée.

Néanmoins, il n’est pas impossible d’emprunter pour acheter sa maison ou son appartement lorsque l’on est en CDD. Il vous faudra néanmoins démontrer que votre profil vous permet de retrouver rapidement un contrat. Ceci est particulièrement vrai dans les secteurs de la restauration, de l’hôtellerie ou de la santé. Il en va de même pour les contrats d’intérim.

Vous êtes indépendant ? Les chefs d’entreprise éprouvent souvent des difficultés à contracter un emprunt immobilier. Très souvent, il vous sera nécessaire de justifier de 3 à 5 ans d’activité. De plus, la qualité de votre entreprise et ses bilans comptables seront minutieusement analysés. Une seule exception existe : les professions libérales de santé, très appréciées des banques, pourront emprunter plus facilement et plus rapidement.

2. Le taux d’endettement

Que l’on parle de prêt immobilier ou de crédit à la consommation, le taux d’endettement est un critère essentiel d’acceptation de votre dossier. Mais qu’est-ce donc et comment le calculer ? Le taux d’endettement, appelé aussi taux d’effort, représente le pourcentage de charges fixes par rapport à vos revenus, soit la formule suivante :

Taux d’endettement = (charges fixes mensuelles / revenus mensuels) x 100

Dans le détail, les charges fixes sont composées des éléments suivants :

  • pension alimentaire versée ;
  • mensualité de crédit en cours (prêt à la consommation, crédit revolving, crédit auto…) ;
  • mensualité du futur prêt immobilier ;
  • impôt sur le revenu ;
  • futurs impôts liés à l’achat immobilier (taxe foncière et taxe d’habitation).

Les revenus à prendre en compte, quant à eux, sont précisés ci-dessous :

  • salaire net, traitement, pension de retraite ou revenus d’une activité indépendante ;
  • pension alimentaire reçue ;
  • futures allocations logement lors de la souscription d’un prêt conventionné (PC) ou d’un prêt accession sociale (PAS) ;
  • revenus locatifs ;
  • autres revenus : rente, pension d’invalidité, intérêts de placements, etc.

En fonction des banques, le taux d’endettement à ne pas dépasser oscille entre 30 et 35 %. Cependant, il est possible de déroger à cette règle. En effet, ce seuil n’est pas légalement encadré. Ainsi, si vous disposez d’un reste à vivre important (voir détail ci-après), il est possible de dépasser un taux d’endettement de 35 %.

Bon à savoir

Revenus et charges doivent être mensualisés. Ce détail a son importance. Si, par exemple, vous percevez un salaire de 1 400 € par mois sur 13 mois, tenez-en compte et effectuez le calcul suivant : (1 400 x 13) / 12 = 1 517 €.

3. Le reste à vivre

Moins connu que le taux d’endettement, le reste à vivre en est pourtant indissociable. Ce dernier s’exprime en valeur absolue et non en pourcentage. Pour le calculer, il convient d’utiliser la formule ci-après :

Reste à vivre = revenus mensuels – charges mensuelles

La liste des revenus et des charges dont il faut tenir compte est identique à celle détaillée pour le taux d’endettement. Le reste à vivre fournit une indication directe du montant dont disposent les emprunteurs pour payer leurs achats quotidiens, leurs courses alimentaires ou encore leurs factures d’énergie.

En matière de reste à vivre, chaque établissement bancaire possède sa propre norme. Ce montant plancher peut également varier en fonction de la zone de résidence. En effet, un ménage en province et une famille habitant la région parisienne n’auront pas les mêmes besoins financiers pour régler leurs dépenses courantes. Il reste cependant possible d’en réaliser une estimation selon la composition de la famille :

  • une personne seule : 750 € par mois ;
  • un couple sans enfant : 900 € ;
  • un couple avec un enfant : 1 050 € ;
  • montant du reste à vivre par enfant supplémentaire : 150 €.

4. L’apport personnel

À l’heure où les banques resserrent les conditions d’octroi des prêts immobiliers, la question de l’apport personnel est cruciale. En effet, cette somme d’argent a tendance à rassurer un établissement financier lorsque ce dernier s’engage à concrétiser un crédit sur une longue durée.

Un apport personnel peut être constitué par un don familial ou par l’épargne des emprunteurs provenant par exemple :

  • de livrets d’épargne : Livret A, LDD, CESL… ;
  • d’épargne logement : PEL et CEL ;
  • d’un contrat d’assurance-vie ;
  • d’un plan d’épargne salariale : PEE ou PERCO ;
  • d’un investissement en bourse : PEA ou compte-titres ordinaire.

Très souvent, les banques prêteuses demandent aux futurs propriétaires d’apporter au moins l’équivalent des frais annexes à l’achat immobilier en lui-même. Ceci inclut la liste des frais suivants :

  • les frais de notaire, soit 2 à 3 % dans le neuf et 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien ;
  • les frais d’agence immobilière, soit entre 4 et 8 % du prix de vente en règle générale ;
  • les frais de garantie (hypothèque immobilière, caution…) ;
  • les frais de dossier bancaire ;
  • les frais de courtage, si vous faites appel à un courtier en crédit.

Et si vous pouvez apporter davantage que la somme des frais précisés dans cette liste, ce ne sera que du bonus ! Non seulement vous obtiendrez plus facilement votre crédit immobilier, mais vous pourrez également réduire vos mensualités de remboursement et/ou la durée de votre emprunt.

Vous n’êtes pas en mesure de fournir un apport personnel ? Vous ne souhaitez pas vous démunir de votre épargne ? Il est possible, mais plus difficile, d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Il vous faudra constituer un dossier solide et prendre contact avec plusieurs banques différentes. Autre option : faire appel à un courtier. Grâce à sa connaissance du marché, il pourra vous orienter vers les interlocuteurs les plus susceptibles de répondre favorablement à votre demande de crédit.

Bon à savoir

Conservez toujours une épargne de précaution afin d’être en mesure de prendre en charge certains aléas financiers (panne de voiture, problèmes de santé, travaux à effectuer sur votre logement…).

5. L’assurance emprunteur

Sauf très rares exceptions, la banque qui vous prêtera l’argent nécessaire à l’acquisition de votre maison ou de votre appartement exigera que vous souscriviez une assurance emprunteur. Pour l’établissement financier comme pour vous, ce contrat présente des avantages inestimables :

  • votre crédit immobilier peut être, en totalité ou en partie, remboursé en cas de décès : votre conjoint et/ou vos héritiers n’auront ainsi pas à assumer la charge de la dette contractée ;
  • en cas de perte d’autonomie, d’incapacité temporaire de travail ou d’invalidité, une partie ou la totalité de vos mensualités de crédit peuvent être prises en charge par l’assureur ;
  • vous pouvez souscrire une option « perte d’emploi » en complément.

Lors de la formulation de votre demande de prêt immobilier, votre interlocuteur vous transmettra également une proposition de contrat d’assurance emprunteur. Ce document reprend les garanties minimales à souscrire (décès, invalidité, incapacité temporaire de travail et perte d’emploi), la quotité assurée (par exemple 100 % pour chaque emprunteur ou 50/50) et le détail des conditions (taux minimal d’invalidité, sports assurés…). Vous n’êtes nullement obligé de souscrire cette formule d’assurance. Vous pouvez librement vous orienter vers un autre assureur, à condition que le contrat sélectionné présente des garanties à minima équivalentes à celles du contrat de la banque prêteuse.

Bon à savoir

Même au cours du remboursement de votre prêt immobilier, vous pouvez changer d’assurance emprunteur. Il vous faudra néanmoins obtenir l’accord de la banque et respecter un préavis de 2 mois avant la date d’échéance de votre contrat.