La résiliation de bail : états des lieux de sortie et d’entrée

publié le 13/04/2021 | mis à jour le 13/04/2021 | par Romain Gerbet

La résiliation du bail expliquée

La résiliation du bail est une démarche importante qui peut se faire à l’initiative du locataire ou du propriétaire.

Ceci étant dit, pour rester en lien avec votre déménagement, nous allons nous intéresser tout particulièrement au premier cas de figure.

Délai de préavis : 1 ou 3 mois ?

Bien qu’un locataire puisse mettre fin au bail quand il le souhaite, il doit respecter, en règle générale, un délai de préavis de 3 mois.

Toutefois, ce délai de préavis peut être réduit à 1 mois dans les conditions suivantes :

• pour les locations meublées ;
• pour les logements situés en zone tendue (il existe un simulateur pour savoir si vous êtes situé en zone tendue) ;
• en cas de premier emploi, de mutation ou de perte d’emploi ;
• en cas de problème de santé entraînant une obligation de changement de domicile ;
• en cas d’attribution de logement ouvrant droit à l’APL (Aide personnalisée au logement) ;
• si vous percevez l’AAH (Allocation aux adultes handicapés) ou le revenu de solidarité active.

Pour bénéficier d’un délai de préavis réduit, le locataire doit préciser le motif dans la lettre de congé envoyée en recommandé avec accusé de réception au propriétaire et y ajouter les justificatifs.

Dans tous les cas, ce courrier est important, car c’est à partir de la date de sa réception par votre propriétaire (ou l’agence en charge) que le délai de préavis commence à courir. En tant que locataire, vous êtes tenu de payer votre loyer jusqu’à la fin de ce délai ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire si vous partez avant la fin du préavis.

Peut-on quitter son habitation sans respecter de délai de préavis ?

Il existe deux cas où un locataire peut quitter son logement sans préavis.

Le premier concerne les biens insalubres. Mais seulement après avoir prévenu son bailleur, lui avoir imposé de réaliser des travaux et constaté des manquements graves à ses obligations.

Toutefois, ce n’est qu’après l’envoi d’une mise en demeure et l’engagement d’une procédure auprès de la mairie de la commune, du juge des contentieux de la protection du tribunal ou de la Commission départementale de conciliation que le locataire peut décider de partir de son logement sans préavis.

Le second cas est un congé de bail donné par le propriétaire. Ce faisant, le locataire peut quitter le logement à tout moment. Il ne paiera le loyer que pour la période où il a occupé les lieux.

En dehors de cela, le locataire est tenu de respecter le délai de préavis. Au risque de s’exposer à des sanctions pécuniaires (obligation de payer des dommages et intérêts) et des poursuites judiciaires.

L’état des lieux d’entrée du nouveau bien

Quitter un logement en résiliant son bail implique, généralement, d’en retrouver un nouveau. C’est à ce moment qu’intervient l’état des lieux d’entrée.

En règle générale, on réalise l’état des lieux d’entrée du nouveau bien avant l’état des lieux de sortie du logement que l’on quitte. La raison : l’état des lieux de sortie se fait une fois le déménagement réalisé et le bien complètement vidé.

Intéressons-nous donc tout d’abord aux formalités et démarches de l’état des lieux d’entrée.

Signature de bail, remise des clés et état des lieux d’entrée

Avant de parler de l’état des lieux d’entrée, il faut savoir faire la différence entre la signature du bail et la remise des clés. Parfois, ces deux démarches se font le même jour. Mais ce n’est pas toujours le cas.

Ceci étant dit et bien que la signature du bail se fasse toujours avant la remise des clés, rassurez-vous : vous ne commencez à payer votre loyer qu’à la remise des clés, et donc à l’état des lieux d’entrée.

Pourquoi signer le bail avant de faire la remise des clés ? Pour permettre au locataire d’avoir le temps de souscrire, si besoin, une assurance logement qui est obligatoire avant de prendre possession de son nouveau logement. En effet, certaines assurances ne peuvent créer un contrat qu’à la présentation du bail signé.

Ensuite, le jour de la remise des clés, vous serez invité à vous présenter à votre nouveau domicile pour réaliser l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux d’entrée : ce qu’il faut savoir

Dans les faits, l’état des lieux d’entrée est un document qui décrit précisément l’état du logement avant votre emménagement.

À savoir : pour que les états des lieux (entrée et sortie) soient valides, la loi impose de les réaliser sous certaines conditions :

• il faut que les deux parties (propriétaire et locataire ou éventuels mandataires) soient présentes ;
• la date doit être convenue d’un commun accord ;
• les conditions d’éclairage doivent être bonnes ;
• les documents établis doivent l’être en 2 exemplaires : un sera remis au propriétaire (ou à l’agent immobilier) et l’autre au locataire. Si l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, il sera établi par un huissier de justice ;
• les états des lieux peuvent se faire sur un document unique ou sur des documents distincts. Dans les deux cas, ils doivent être assez lisibles pour les comparer facilement.

De plus, l’état des lieux d’entrée doit aussi comporter, au moins, les éléments suivants :

• la mention « état des lieux d’entrée » ;
• la date de son établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom des parties ou des mandataires (ou la dénomination le cas échéant) ;
• l’éventuel relevé des compteurs individuels d’énergie et d’eau ;
• les types de clés ;
• une description précise de l’état de chaque pièce (du sol au plafond) avec ajout d’images et de commentaires si besoin est ;
• la signature de toutes les parties présentes.

Il est intéressant de noter que si l’état des lieux d’entrée est réalisé en concertation avec le locataire et le bailleur, il n’occasionne aucuns frais supplémentaires. Par contre, s’il est effectué par un professionnel, le locataire et le bailleur devront s’acquitter de frais d’honoraires. Dans ce cas, le montant pour le locataire sera plafonné à 3 € TTC par m² de surface habitable ou à la somme payée par le bailleur.

Dernière chose à connaître sur l’état des lieux d’entrée : un locataire peut le modifier dans les 10 jours calendaires suivants pour toute la partie logement ou durant 1 mois pour tout ce qui concerne les éléments de chauffe.

Quelques conseils pour votre état des lieux d’entrée

Lors de l’état des lieux d’entrée, nous vous incitons à être vigilant. Certains propriétaires et certaines agences peuvent vous inciter à vous dépêcher. Ne les écoutez pas. N’hésitez pas d’ailleurs à vous munir d’un appareil électrique (tel qu’un sèche-cheveux) pour essayer toutes les prises. Profitez-en pour tester aussi tous les équipements les uns après les autres (volets roulants, plaques de cuisine, pression des robinets, etc.), regardez l’état des murs, du sol, du plafond et des plinthes et notez tout.

Pourquoi ? Parce que, lors de l’état des lieux de sortie, on vous demandera l’état des lieux d’entrée afin de pouvoir comparer les deux documents entre eux. D’ailleurs, nous vous conseillons d’établir à ce moment une grille de vétusté avec votre bailleur.

Pour terminer, sachez qu’en cas de litige sur votre état des lieux d’entrée, vous pouvez le contester gratuitement auprès de la Commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice.

L’état des lieux de sortie de l’ancien logement

Le but de l’état des lieux de sortie est le même que celui de l’état des lieux d’entrée : constater de l’état d’un logement. Mais, contrairement à l’état des lieux d’entrée qui intervient au moment de la remise des clés, l’état des lieux de sortie est, quant à lui, réalisé après votre déménagement et le vidage complet de votre ancien logement.

Bien qu’il reprenne en grande partie les éléments de l’état des lieux d’entrée, il est tout de même important de s’y intéresser.

Lien entre états des lieux d’entrée et de sortie

Après avoir vidé complètement votre ancien logement et opérer quelques petits travaux (changement de joints silicone d’étanchéité, rebouchage des trous de clous et cheville, nettoyage de VMC, etc.), vous pouvez prendre rendez-vous avec votre propriétaire (ou l’agence en charge du bien) pour organiser l’état des lieux de sortie. Généralement, cela se fait par courrier recommandé avec accusé de réception.

Parfois, cette démarche est effectuée le même jour que le déménagement. Mais sachez que vous pouvez demander de la réaliser quelques jours plus tard si vous désirez.

Lors de l’état des lieux de sortie, on utilisera l’état des lieux d’entrée à titre de comparaison. Cela permettra, en effet, de juger de l’état du bien après votre location. D’où l’intérêt de le remettre en état autant que possible.

L’état des lieux de sortie doit contenir les mêmes éléments que l’état des lieux d’entrée. Ceci étant dit, on y rajoute l’évolution de l’état de chaque pièce depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Ainsi, si les états des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés sur le même document, pour faciliter la comparaison, on établit souvent deux colonnes : « entrée du locataire » et « sortie du locataire ».

À ce moment, il est intéressant de faire la différence entre la détérioration du bien et sa vétusté. Car la vétusté ne peut pas être prise en compte pour retenir une partie du dépôt de garantie. D’où l’intérêt d’établir une grille de vétusté durant l’état des lieux d’entrée.

Une fois l’état des lieux de sortie signé par les deux parties, il est remis en mains propres ou par voie dématérialisée au locataire et au bailleur ou aux mandataires.

Cas spécifique : la location meublée

Il faut savoir qu’un bail de logement meublé signé avant le 27 mars 2014 ne demande pas obligatoirement la réalisation d’un état des lieux de sortie. Même s’il reste recommandé, il n’est donc pas encadré par la loi.

Par contre, depuis cette date et la mise en application de la loi Alur, les états de lieux de sortie (et d’entrée) sont devenus obligatoires. Ils répondent donc aux mêmes règles que les états des lieux d’entrée et de sortie des locations non meublées.

Toutefois, les états de lieux doivent être accompagnés d’un inventaire du mobilier listant l’ensemble des équipements et leur état à l’entrée et à la sortie.

D’ailleurs, si cela vous intéresse, vous trouverez sur le lien suivant la liste des équipements indispensables pour qu’un bien soit considéré comme meublé.

Que faire en cas de litige ?

Tout comme pour l’état des lieux d’entrée, il est possible de contester gratuitement l’état des lieux de sortie auprès de la Commission départementale de conciliation (ou d’un conciliateur de justice).

De plus, s’il est impossible de réaliser l’état des lieux de sortie à l’amiable (par absence d’une des deux parties lors du rendez-vous ou par refus d’établissement et de signature de l’état des lieux), il sera alors nécessaire de faire appel à un huissier. Les frais seront, dans ce cas, partagés par moitié entre les deux parties et seront appliqués en fonction de la surface du logement.

Bien que cela puisse évoluer en fonction des années, ils sont d’environ 175 € pour un logement de moins de 50 m², 196 € pour un logement entre 50 m² et 150 m² et 273 € pour un logement supérieur à 150 m².

L’huissier envoie une lettre de convocation aux deux parties au moins 7 jours à l’avance et se chargera des constatations à la date prévue sans contestation possible. Et cela, même en l’absence du bailleur ou du locataire.

Si, lors de la visite de l’huissier, le locataire ne se présente pas, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement afin de désigner un nouvel huissier dont la mission sera de récupérer les clés. Si c’est le bailleur qui est absent, le logement est considéré comme étant remis en bon état par le locataire et ce dernier pourra envoyer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans tous les cas, pour éviter les mauvaises surprises lors de l’état des lieux de sortie, nous vous invitons à être extrêmement vigilant et minutieux durant l’état des lieux d’entrée.