Passoires thermiques : des ventes toujours plus nombreuses !

publié le 24/11/2023 à 11h10 | mis à jour le 24/11/2023 à 11h10 | par Johann Sonneck

De 11 à 18 % de passoires thermiques vendues en France entre 2021 et 2023

Récemment, les Notaires de France ont publié leur dernière note de conjoncture immobilière. Les conclusions de celle-ci, s’arrêtant à fin août 2023, mettent en lumière le fait que :

• le volume global des transactions immobilières continue de baisser. En juillet 2022, il se chiffrait à -3 %, avant de se fixer à -6 % en janvier 2023 puis -10 % en avril. Désormais, la diminution du volume de ventes est de 16,6 % en un an ;
• malgré cette évolution générale à la baisse, on assiste en même temps à une augmentation importante des ventes de passoires thermiques.

Il s’agit ici de maisons ou d’appartements classés G ou F par le Diagnostic de performance énergétique (DPE), soit les plus mauvaises notes possibles. En l’espace de deux ans seulement, la part de ces logements énergivores vendus est passée :

• de 11 % au deuxième trimestre 2021 ;
• à 16 % lors du premier trimestre 2022 ;
• puis à 18 % au deuxième trimestre 2023.

Aujourd’hui, les passoires énergétiques représentent en réalité près d’un logement vendu sur 5 en France ! Avec un autre indicateur qui révèle parfaitement l’ampleur du phénomène : c’est plus que leur poids total dans le parc de logements français. Les habitations notées G et F ne représentent en effet que 17 % des biens immobiliers de notre pays. Certains départements, comme la Gironde, ont même vu leurs ventes de passoires thermiques être multipliées par quatre.

Cette évolution a commencé avant même que la réforme du DPE de janvier 2023 ne soit encore réalisée. Cette dernière doit d’ailleurs grandement impacter ces logements les plus énergivores, sanctionnés dès 2025. À cette date, une part importante de ces habitations ne pourra en effet plus être ni louée, ni vendue. Une façon d’obliger les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique… À moins que cela ne les pousse plutôt à vendre leur bien avant cette échéance ?

Ces logements forment en réalité aussi bien ce que l’on nomme :

• les passoires thermiques l’hiver, faute d’une isolation d’assez bonne qualité pour les garder à l’abri du froid. Ce défaut de taille implique que ces logements coûtent 2 à 3 fois plus cher pour être chauffés ;
• que les bouilloires énergétiques l’été, ce déficit d’isolation provoquant également un manque de protection face aux fortes chaleurs de plus en plus régulières.

Les passoires thermiques, une « bonne affaire » face à la perte de pouvoir d’achat et à la hausse des taux d’intérêt

Bien évidemment, les Français ne sont pas devenus tout à coup passionnés par le simple vitrage, la mauvaise isolation et les factures d’énergie aux montants astronomiques. Cependant, ils font face à un double contexte qui réduit forcément leurs possibilités dans l’optique d’accéder à la propriété :

• la contraction progressive et de plus en plus marquée de leur pouvoir d’achat. Ce dernier a été notamment impacté par la grave crise énergétique de 2022 et la flambée des prix de l’énergie ;
• la forte hausse des taux d’intérêt, rendant les prêts bancaires immobiliers excessivement compliqués à obtenir.

C’est en fait simple : en deux ans, les acquéreurs ont perdu 25 % de leur pouvoir d’achat immobilier. Voilà pourquoi les passoires thermiques sont de plus en plus recherchées par les Français. Ces derniers voient en ces biens une opportunité d’acheter moins cher dans ce contexte tendu et délicat. Et ce, même si ces habitations énergivores entraînent plus de dépenses énergétiques que d’autres logements… qui sont, logiquement, en vente à des prix bien plus élevés.

Le Notariat indique ainsi que « la décote du prix d’achat [des passoires thermiques] est significative ». Autrement dit : la possibilité de négociations est beaucoup plus importante pour un logement classé en G ou F qu’en D par exemple. « Cette décote passe même à 10 % dans le Grand Est et les Hauts de France », preuve que la négociation peut donc être très avantageuse pour les acquéreurs.

Édouard Grimond est le porte-parole du Conseil supérieur du Notariat. À ses yeux, « aujourd’hui, la notation DPE est devenue l’un des principaux leviers de négociation ». D’où l’importance du calcul du DPE, critiqué malgré tout dernièrement par plusieurs acteurs, tout comme son supposé manque de fiabilité. Autant d’arguments qui expliquent pourquoi certains veulent (encore) modifier le DPE, malgré la réforme déjà effectuée en janvier 2023. Cette possibilité de négociations engendre, selon les départements, des écarts de prix réellement significatifs entre des logements classés D ou G et F.

Les résultats d’un sondage d’OpinionWay pour BigMat, enseigne spécialisée dans les matériaux de construction et de rénovation, sont d’ailleurs éclairants. Ils indiquent que 46 % des Français interrogés voient ces biens comme de bons investissements. Ce chiffre s’élève même à 58 % chez les 25-34 ans, aux capacités financières encore plus fragiles. Un acquéreur de région parisienne témoigne : « Acheter une passoire thermique, c’était la meilleure opportunité qu’on avait pour réduire nos coûts ». Il a pu faire baisser le prix de vente d’un appartement de 500 000 à 400 000 euros, réalisant donc une économie de 100 000 euros.

Des logements imposant malgré tout des contraintes certaines à leurs propriétaires

Face à l’augmentation de la vente des passoires thermiques en France, force est de constater que les contraintes inhérentes à ces logements n’arrêtent plus les acquéreurs. Les différents défauts de ces habitations, même après achat, restent pourtant bel et bien présents :

• le montant des factures énergétiques logiquement plus élevées, dans un contexte où les tarifs de l’énergie restent encore très (trop ?) importants. D’ailleurs, le 1^er février 2024, les prix de l’électricité devraient augmenter d’environ 10 % ;
• la nécessité de travaux forcément coûteux à réaliser dans le but d’améliorer l’efficacité énergétique de son logement. L’Ademe (Agence pour la transition écologique) estime qu’il faut dépenser en moyenne :
  • 16 000 euros pour gagner une classe énergétique sur le DPE,
  • 26 000 euros pour en gagner deux.

Des investissements conséquents qui peuvent faire s’annuler la « bonne affaire » effectuée à l’achat. Il n’en reste pas moins que de tels travaux œuvrent également en faveur de l’indispensable transition écologique à mener en France et en Europe.

Autre raison expliquant pourquoi ces travaux de rénovation énergétique sont importants à réaliser : la loi. La dernière réforme du DPE prévoit effectivement que :

• les 2 millions de logements classés G en France seront interdits à la location comme à la vente dès le 1^er janvier 2025 ;
• les 3,2 millions de logements classés F feront face à la même interdiction en 2028.

Pour les propriétaires concernés prévoyant de revendre leur bien d’ici quelques années afin de réaliser une plus-value, la case travaux est donc un passage obligé. D’autant qu’ils permettraient aussi d’améliorer l’efficacité énergétique du logement et par conséquent de voir les factures de gaz ou d’électricité se réduire.

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