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Refacturation de l’électricité : votre propriétaire est-il dans la légalité ?

Textes de loi, clauses, contrats, conditions générales de vente, etc. Difficile de s’y retrouver parmi l’océan d’informations autour de la location de son logement. Vous êtes propriétaire ? La refacturation de l’électricité est sans doute l’un des sujets qui vous tracasse le plus. Vous êtes locataire ? Ce sujet peut vous concerner si vous constatez quelque chose d’anormal sur votre facturation d’électricité. Heureusement, cet article va vous apporter des réponses.

Refacturation électricité

En quoi consiste la refacturation de l’électricité ?

Vous avez reçu une facture d’électricité de la part de votre propriétaire ? Ce dernier intègre l’électricité de votre logement locatif dans les charges ? Si cela vous semble bizarre, votre inquiétude est légitime. Pour bien comprendre pourquoi, il faut s’intéresser au principe de refacturation de l’électricité, qui repose sur deux éléments :

  • la facturation d’électricité ;
  • la notion de refacturation.

La facturation de l’électricité

Elle est réalisée entre un fournisseur d’électricité et son client. C’est probablement votre cas avec le fournisseur historique (EDF) ou tout autre fournisseur alternatif (Eni, TotalEnergies, Sowee, etc.). Vous avez un contrat de fourniture d’électricité et tous les mois (ou tous les semestres), votre fournisseur vous envoie une facture basée sur votre consommation réelle ou estimée d’électricité.

Si vous lisez votre dernière facture d’électricité, vous verrez apparaître plusieurs choses :

  • votre abonnement d’électricité : il comprend la puissance que vous avez souscrite (en kVA), le montant de votre abonnement (en HT) et de votre période d’abonnement ;
  • votre consommation d’électricité (en kWh) ainsi que le tarif de l’électricité (€/kWh) qui lui est appliqué ;
  • les différentes taxes et contribution d’électricité :
    • la taxe sur la valeur ajoutée (TVA),
    • la taxe sur la consommation finale d’électricité (TCFE),
    • la contribution au service public de l’électricité (CSPE),
    • la contribution tarifaire d’acheminement (CTA) ;
  • les différentes prestations dont vous avez bénéficié de la part de votre fournisseur ou du gestionnaire de réseau de votre commune (Enedis ou une ELD d’électricité) ;
  • les différents services que vous avez souscrits.

La refacturation

Littéralement parlant, elle implique une nouvelle facturation qui remplace la précédente. Par exemple, c’est ce qui arrive lorsqu’une erreur a pu être constatée par l’éditeur de la facture et qu’une nouvelle facture soit réalisée pour régulariser la situation.

Une certaine confusion demeure chez les consommateurs avec ce terme de « refacturation ». La distinction doit bien être faite entre :

La facturation de régularisation, une pratique appliquée à certains consommateurs

Cette facture ne concerne que les clients facturés sur la base de leur consommation « estimée ». Ils ont ainsi choisi de payer les mêmes mensualités tout au long de l’année. Une à deux fois par an, ces clients reçoivent une facture de régularisation afin de régler leur consommation « réelle ». Selon le montant des mensualités, le client :

  • peut recevoir un remboursement de la part de son fournisseur (si les mensualités ont couvert plus que nécessaire) ;
  • doit verser la différence s’il a consommé plus que prévu.

La refacturation de l’électricité, un procédé litigieux

La refacturation de l’électricité implique que l’énergie est facturée de nouveau et non régularisée. Ce qui nous intéresse, c’est à l’échelle de deux particuliers, et plus précisément entre un propriétaire et son locataire. Dans ce cas de figure, la refacturation de l’électricité par le propriétaire peut prendre plusieurs formes :

  • l’inclusion des charges d’électricité dans la location de son bien ;
  • l’édition d’une facture d’électricité indépendante de celle du fournisseur ;
  • un accord oral avec son locataire concernant les charges d’électricité ;
  • etc.

Avant de nous pencher sur la loi, petit tour d’horizon sur les différentes personnes concernées par cette pratique.

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Qui est concerné par la refacturation de l’électricité ?

La refacturation de l’électricité concerne 2 acteurs :

  • le propriétaire ;
  • le locataire.

Le propriétaire

Deuxième acteur qui joue un rôle important dans le cas d’une refacturation : le propriétaire des lieux.

Le propriétaire particulier

Ce cas de figure est le plus courant : un particulier possède un logement (appartement, maison, etc.) dont il loue une partie (une chambre par exemple) ou dans son intégralité (logement entier) à une ou plusieurs personnes. Dans le cadre d’un contrat de location, ce dernier récupère des charges locatives et refacture l’électricité à son ou ses locataires.

Le copropriétaire

Le cas se complique un peu lorsque le logement fait partie d’une copropriété puisque le propriétaire n’est pas seul. Les décisions sont alors votées lors d’assemblées générales durant lesquelles toutes les charges annuelles sont étudiées. Ensuite, les copropriétaires les répercutent sur leur locataire respectif, ce sont les « charges récupérables ».

Ces charges sont indispensables au bon fonctionnement de l’immeuble en question. Sans elles, les parties communes ne seraient pas nettoyées, les allées recouvertes de feuilles et les ascenseurs en mauvais état. Et c’est bien là où le vice de la refacturation apparaît, car l’électricité comprise dans les charges récupérables ne concerne que l’électricité des parties communes. Comme nous le verrons plus loin, un copropriétaire ne peut pas refacturer l’électricité consommée par ses locataires dans son logement.

Le locataire

Le locataire particulier est la première victime de la refacturation de l’électricité. C’est elle qui en subit les conséquences économiques par manque de connaissances juridiques.

Le locataire particulier

Les locataires particuliers sont les grands perdants dans la refacturation d’électricité. Après signature d’un bail locatif, ils arrivent dans un logement qui dispose (parfois) déjà d’un abonnement d’électricité, via le PDL du logement en question, mais doivent payer la facture liée à ce contrat (qu’ils n’ont pas choisi).

Le colocataire

Même cas de figure lorsque le logement est une colocation :

  • dans la première situation, le nom de tous les colocataires figure sur le bail, et la facture d’électricité est commune et divisible entre les habitants des lieux ;
  • la situation se complique encore plus lorsque le logement est divisé en plusieurs pièces, que chaque colocataire a signé un contrat en son nom et que le propriétaire fournit plusieurs factures d’électricité.

Le locataire professionnel

Les locataires particuliers ne sont pas les seules victimes de ce type de pratique car la refacturation de l’électricité arrive aussi dans le cadre de baux commerciaux. Les litiges ont encore plus de conséquences puisque les frais d’électricité sont généralement plus élevés et que la responsabilité juridique du locataire professionnel est engagée.

Quid du fournisseur d’électricité ?

Impossible de parler de refacturation de l’électricité sans mentionner l’éditeur initial de la facture : le fournisseur. Qu’il soit historique (EDF) ou alternatif (Eni, TotalEnergies, Vattenfall, Engie, etc.), le fournisseur d’électricité est l’acteur qui se charge de commercialiser l’électricité et de l’acheminer à ses différents clients.

Cette fourniture d’énergie est régie par un contrat, sur lequel sont mentionnées les informations relatives au client, mais surtout le PDL (point de livraison) ou le PRM (point de référence mesure) sur lequel l’électricité est délivrée. Ces chiffres représentent l’identifiant du compteur d’électricité et donc la position du logement. Ce qui signifie que lorsqu’un client ayant souscrit un contrat déménage, il peut le résilier et en souscrire un nouveau à sa nouvelle adresse mais devra indiquer le PDL de son nouveau logement.

Mais est-ce que cette pratique est vraiment légale ? Pour le savoir, intéressons-nous à la loi.

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Que dit la loi concernant la refacturation de l’électricité ?

Récupération des charges d’électricité, rétrocession d’énergie, facturation à un tiers, compliqué de s’y retrouver parmi la législation. Nous sommes allés fouiller dans les textes de loi suivants pour vous apporter des réponses :

  • le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
  • le décret du 23 décembre 1994 ;
  • les conditions générales de vente des fournisseurs.

L’électricité, une dépense récupérable sur les charges ?

Datant du 26 août 1987, le décret n°87-713 fixe toutes les dépenses classiques que le propriétaire peut répercuter sur le loyer. Parmi elles figurent les dépenses relatives :

  • à l’ascenseur et/ou du monte-charge ;
  • à l’eau froide, l’eau chaude et au chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
  • aux installations individuelles (chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau chaude dans les parties privatives) ;
  • aux parties communes intérieures du bâtiment ;
  • etc.

Dans ledit décret, l’électricité n’est mentionnée qu’à trois endroits :

  • pour les dépenses d’électricité des ascenseurs et/ou monte-charge ;
  • pour les dépenses d’électricité des parties communes intérieures ;
  • pour les dépenses d’électricité des parties communes extérieures.

En aucun cas, l’électricité à titre privatif n’est mentionnée dans les dépenses récupérables par le propriétaire. Par conséquent, elle ne peut ni faire l’objet d’une provision, ni d’une régularisation.

Bon à savoir

Pour contourner cette loi, vous devez prévoir une clause spéciale dans le bail de location. Si le bien a été loué avant l’ajout de ladite clause, vous pouvez faire un avenant au contrat de location, mais votre locataire doit le valider.

La rétrocession d’électricité, une pratique légale ?

Pour connaître le cahier des charges d’EDF en matière d’alimentation générale en électricité, c’est vers le décret du 23 décembre 1994 qu’il faut se tourner.

Parmi les nombreuses lignes qui composent ce texte de loi, l’annexe de l’article 1 nous intéresse tout particulièrement car il mentionne que « toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite ».

Un client direct (en l’occurrence un propriétaire) ne peut pas rétrocéder son électricité à un tiers (son locataire), ce qui signifie qu’il ne peut pas lui fournir de l’électricité par le biais d’un contrat signé en son nom (et donc le facturer).

Ce décret peut aussi être contourné, à une seule condition : que EDF fournisse une autorisation d’achat d’électricité pour revente. Cette autorisation, dont toutes les modalités sont décrites dans l’article R333-1 du Code de l’Énergie, est bien trop lourde et contraignante pour de simples propriétaires particuliers.

En rétrocédant de l’électricité à son locataire, un propriétaire met les deux pieds dans l’illégalité. C’est donc normalement au locataire de choisir son fournisseur et son contrat et de payer sa propre facturation d’électricité. Mais nous verrons juste après que les choses ne sont pas si simples dans certains cas…

Les conditions générales de vente des fournisseurs

Du côté des fournisseurs d’électricité, il est bien mentionné que le contrat est relié au point de livraison (PDL) et que la fourniture ne peut pas être cédée à un tiers.

Par exemple, EDF mentionne dans l’article 3.2 de ses CGV que « lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom du ou des clients. Cette information est reprise sur la première facture. Le contrat de fourniture d’électricité est valable uniquement pour le point de livraison considéré. L’électricité livrée à ce titre ne peut en aucun cas être cédée à des tiers, même gratuitement. »

Mais cela pose une question : quels sont les droits du locataire en matière de choix de fournisseur d’électricité ?

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Que dit la loi concernant le choix du fournisseur ?

Attention, car la loi est en faveur du locataire quand il s’agit du choix du fournisseur d’électricité. C’est l’article L133-1 du Code de l’énergie qui le déclare : « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. »

Dans ce cas, le locataire a donc la possibilité de souscrire, par lui-même, son contrat d’électricité en mentionnant le PDL de son compteur. C’est un moyen pour lui de choisir un contrat adapté et une puissance adéquate à sa consommation. Mais c’est aussi à lui de résilier son contrat une fois le logement libéré. Ainsi, dans le cas d’un changement de locataire, le propriétaire n’a aucune démarche à faire !

Couper le compteur, une solution ?

Certains propriétaires sont tentés de mettre hors service l’électricité de leur logement locatif en bloquant le compteur de leur logement par exemple. Sachez que cette pratique est tout simplement illégale. Pour être sûr d’obtenir vos revenus locatifs, reportez-vous sur des moyens légaux, comme la souscription d’une garantie loyer impayé dans une agence immobilière ou une compagnie d’assurances… ou une négociation à l’amiable avec votre locataire.

Seulement, ce texte de loi ne s’applique qu’au locataire qui dispose d’un compteur d’électricité privatif (relié au tableau électrique du logement qu’il loue). Comment faire si ce n’est pas le cas ? Étudions les exceptions qui peuvent poser problème.

La refacturation d’électricité, une pratique pas impossible… mais encadrée

Dans la grande majorité des cas, la loi va bien dans le sens du locataire. Mais il demeure certaines situations dans lesquelles la pratique de la loi n’est pas si facile qu’il y paraît.

Des situations qui posent problème au propriétaire

Selon la nature du logement ou sa configuration, un propriétaire peut se trouver dans l’impasse et ne pas avoir d’autre choix que de refacturer l’électricité à son ou ses locataires. C’est le cas notamment lorsque :

  • une ou plusieurs parties d’une même résidence principale sont utilisées comme logement locatif. Cette division peut poser problème si elles sont toutes reliées à un seul et même compteur électrique ;
  • le logement est divisé en plusieurs chambres, toutes louées par plusieurs colocataires, chacun ayant signé un bail individuel ;
  • le logement est loué meublé et n’est occupé que sur de courtes périodes (location saisonnière ou étudiante par exemple). Il est donc plus facile pour le propriétaire de souscrire un contrat pour que l’emménagement se fasse plus rapidement.

Par quels moyens le propriétaire peut-il refacturer l’électricité ?

Les situations précédentes vous concernent ? Voici nos conseils pour effectuer une refacturation de l’électricité tout en restant dans le cadre de la légalité.

Rédiger une clause dans le contrat

Pour que la facturation de l’électricité soit légale, commencez par inclure une clause dans votre contrat de location. Cette dernière devra indiquer avec précision que le contrat de fourniture d’électricité est conservé à votre nom et qu’elle peut être annulée sur demande du locataire.

Certaines décisions judiciaires vont à l’encontre de ce type de clause (n° de pourvoi 12-21.795) mais restent dans le domaine de baux commerciaux. Dans le cadre de location entre particuliers, la clause demeurera recevable si elle n’est pas jugée abusive. C’est par exemple ce qui arrive dans le cadre d’une location saisonnière ou étudiante.

Installer un compteur divisionnaire

Le sous-compteur a une mission : calculer la quantité d’électricité consommée dans une partie donnée de la maison. C’est donc la meilleure solution pour estimer la consommation électrique d’un locataire qui occupe une pièce de votre logement.

Sachez que l’installation de ce type de compteur peut se faire directement sur le tableau électrique et peut être réalisée par vos soins, même si vous avez un compteur Linky. Toutefois, nous vous conseillons de faire appel à un électricien professionnel pour s’assurer que le sous-compteur soit bien installé.

Ce sous-compteur permet ainsi au propriétaire d’obtenir une consommation moyenne afin de l’inclure dans le prix global de la location de son bien. Elle ne doit en aucun cas être facturée à part.

Trouver une solution pour refacturer l’électricité en toute légalité

Refacturer l’électricité à votre locataire sur une base autre que sa consommation réelle est possible. C’est ce que font les fournisseurs pour les clients qui ne disposent pas de compteur Linky. Vous pouvez par exemple :

  • appliquer un pourcentage en fonction de la surface qu’il occupe (si votre logement fait 100 m² et qu’il en occupe 20 m², vous pouvez le facturer à hauteur de 20 %) ;
  • basez-vous sur d’anciennes factures pour établir une moyenne de consommation du logement ou de la pièce en question.

Une personne supplémentaire dans votre logement, et c’est votre facture d’électricité qui grimpe. Anticipez cette hausse de la consommation en choisissant une offre d’électricité adaptée. Par exemple, une puissance supérieure pourra être nécessaire. Mais changer de contrat ne veut pas dire perdre la mainmise sur votre budget, bien au contraire. Pour trouver la meilleure offre, nous vous invitons à utiliser notre comparateur d’offres d’électricité. Cette démarche, simple, rapide et gratuite, vous donne accès à toutes les offres dont vous avez besoin, pas celles qui dévoreront votre budget.

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