Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?

publié le 11/10/2023 | mis à jour le 26/08/2024 | par Mareva Gobbini

Qu’est-ce que veut dire DPE vierge ?

Un diagnostic de performance énergétique est appelé « DPE vierge » lorsqu’il n’apporte aucune information concernant la consommation d’énergie moyenne d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre (GES).

Concrètement, un DPE vide est sans étiquette énergie-climat, soit l’élément central du diagnostic qui permet de connaître en un coup d’œil le niveau de performance énergétique d’un logement.

Un DPE complété indique la classe énergétique à laquelle appartient l’habitation. Cette classe est déterminée lors du calcul du DPE par un intervalle alphabétique entre :

• la lettre A qui désigne un logement très économe, connu sous l’appellation de bâtiment basse consommation (BBC) ;
• la lettre G qui caractérise un logement très énergivore que l’on connaît sous le nom familier de « passoire thermique ».

Avec un diagnostic de performance énergétique vide d’étiquette énergétique, le particulier ne peut pas se faire une idée du montant moyen des factures d’énergie annuelles déterminé par le DPE.

Louer ou acheter un logement avec un DPE vierge est souvent synonyme pour le potentiel acquéreur ou locataire de grand saut dans l’inconnu… avec parfois la mauvaise surprise d’habiter dans un logement très énergivore et de devoir payer des factures d’électricité ou de gaz astronomiques. Sans compter les inévitables travaux de rénovation énergétique à entreprendre si l’occupant veut vivre dans un logement décent.

Nous allons voir par la suite qu’un « DPE blanc » de toute information de performance énergétique va poser problème quant à la réglementation sur la transition énergétique des bâtiments.

Pourquoi certains bâtiments ont-ils un DPE vierge ?

Jusqu’en 2021, la réalisation d’un DPE prenait en compte des critères moins précis que le nouveau modèle actuel.

En effet, la méthode de calcul du DPE avant 2021 se basait sur deux approches :

• la moyenne des factures d’énergie annuelles des 3 dernières années ;
• un usage standardisé du logement (comportements des occupants, isolation moyenne, niveau de facture d’énergie classiques pour le type de logement), bien éloigné alors des conditions d’usage réel.

Généralement, le diagnostiqueur utilisait la méthode sur factures en raison d’une incompatibilité de certains bâtiments construits avant 1948 par rapport à la méthode basée sur les usages standardisés. En cause, l’ancienneté des logements construits à une époque où les règles de construction étaient moins uniformisées qu’aujourd’hui.

L’étude basée sur un usage standard du logement avait alors tendance à surévaluer le niveau de consommation d’énergie de ces bâtiments.

Toutefois, l’inconvénient de la méthode sur factures est la difficulté de réunir les documents en question en fonction des situations :

• des factures perdues entre les différents occupants successifs ;
• un logement inoccupé sur une longue période (maison secondaire) ;
• un logement équipé d’un chauffage au bois et pour lequel le combustible était coupé dans les bois environnants, sans recours à un prestataire.

En conséquence, dans de nombreux cas de figure, le DPE était impossible à réaliser. Le diagnostiqueur établissait un DPE vierge de toute étiquette énergétique avec la mention « consommations non exploitables ».

Toutefois, un DPE vide d’étiquette énergétique garde quand même un caractère informatif avec diverses recommandations pour faire des économies d’énergie avec :

• des conseils de bon usage et de gestion des bâtiments ;
• des recommandations de travaux pour améliorer la performance des bâtiments.

Un DPE vierge est-il valable après la réforme de 2021 ?

Dès 2021, la méthode de réalisation du diagnostic de performance énergétique prend un virage pour mieux refléter les objectifs de la France en matière de transition énergétique. Les engagements du gouvernement sont de conduire le pays à la neutralité carbone à l’horizon 2050.

En conséquence, des mesures importantes sont nécessaires pour amorcer la transformation énergétique des bâtiments ; le parc immobilier étant un vecteur élevé d’émissions de gaz à effet de serre et de consommation d’énergie (plus de 40 % de la consommation d’énergie totale en France).

Le DPE subit alors une réforme principalement à deux niveaux :

• de son calcul avec la prise en compte d’une méthode unique : la 3CL (Calcul de la consommation conventionnelle des logements) basée sur les caractéristiques du logement (structure du bâti sur le plan de l’isolation thermique, d’équipement de chauffage, de ventilation, etc.) et de modes de consommation standard ;
• de sa valeur juridique en devenant opposable lors d’une location ou d’une vente. Le nouveau DPE perd ainsi son simple caractère informatif.

Fiabilisé et uniformisé, le nouveau DPE devient un outil de référence pour identifier les logements les moins performants sur le marché immobilier. En effet, un potentiel locataire ou propriétaire doit être informé au plus juste des performances énergétiques par l’étiquette énergie-climat du DPE.

Dans cette logique, tout DPE vierge devient interdit par la loi.

Quelle est la durée de validité des DPE vierges ?

La période de validité d’un diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Toutefois, avec la nouvelle réforme, les pouvoirs publics ont aménagé les durées de validité afin de réduire au maximum la coexistence des DPE d’avant 2021 calculés par la méthode sur factures (y compris les DPE vierges) et les nouveaux diagnostics calculés avec la méthode 3CL :

À noter qu’il est conseillé de faire un nouveau DPE pour les logements avec un DPE vierge en cours de validité et qui viennent d’avoir des travaux de rénovation énergétique.

Dans la pratique, nous allons voir que les mesures adossées à la réforme du DPE ont un impact sur la validité d’un DPE vierge lors d’une location ou d’une vente d’un logement.

La location d’un logement avec DPE vide

Louer un appartement ou une maison avec un DPE sans étiquette énergétique est interdit par la réglementation en vigueur. En effet, le propriétaire d’un bien immobilier est dans l’obligation de prouver que son logement respecte certains critères de décence énergétique pour pouvoir être mis en location.

Ces critères de décence déterminent les niveaux de consommation d’énergie au-dessus desquels un logement est considéré comme indécent. Ils prennent comme référence la classe énergétique (A à G) de l’étiquette énergie-climat calculée par le DPE.

Ainsi, depuis le 1^er juillet 2023, la consommation d’énergie d’un logement ne doit pas dépasser 450 kWh/m²/an, soit les logements les plus énergivores de la classe G.

Or avec un DPE sans étiquette énergétique, même en cours de validité, il est impossible de prouver qu’un logement respecte les critères de décence énergétique obligatoires.

En conséquence, la réglementation stipule qu’un logement avec un DPE vierge est considéré comme indécent et non conforme à la location.

Il existe différentes obligations sur un logement non conforme avec un DPE vierge :

• l’interdiction d’augmenter le loyer depuis le 1^er janvier 2023, pour tout nouveau contrat de location ou dès le prochain renouvellement d’un bail en cours ;
• l’interdiction de mise en location, une mesure très restrictive qui concerne les logements qui ne remplissent pas les critères de décence énergétique suivants :
  • depuis le 1^er janvier 2023, les logements ayant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m²/an,
  • à partir de 2025, les logements de classe G,
  • à partir de 2028, les logements de classe F,
  • à partir de 2034, les logements de classe D.

La levée d’interdiction intervient lors de la réalisation d’un nouveau diagnostic avec une classe A, B, C, D ou E.

La vente immobilière avec un DPE vierge

Sans étiquette énergétique, un logement est autorisé à la vente pour ceux ayant un DPE vierge valable jusqu’au 31 décembre 2024. En théorie donc, la vente d’un logement avec un DPE vierge en cours de validité est légale.

Dans la pratique, les notaires recommandent vivement aux propriétaires à réaliser un nouveau DPE, conforme à la nouvelle réglementation, avant la signature du contrat de vente. En fonction du résultat, sachez qu’un logement à la vente classé F ou G à l’issue du DPE doit obligatoirement suivre un audit énergétique.

Les notaires peuvent en effet être tenus pour responsable juridiquement en cas de fausses informations délivrées dans le dossier de diagnostic technique (DDT) joint dans l’acte de vente.

D’autre part, un logement avec un DPE vierge est en position très défavorable sur le marché immobilier. En effet, le diagnostic devient un véritable argument de vente dans un contexte de flambée des prix des énergies.

Ainsi, les potentiels acheteurs peuvent juger d’un manque de transparence du propriétaire du bien en cas de diagnostic vide de classe énergétique. Le logement peut être considéré comme un logement peu performant par rapport à des habitations avec les mêmes caractéristiques, mais avec un DPE rempli.

Finalement, le logement sans étiquette énergétique a toutes les chances d’être vendu à un prix inférieur à la cote du marché, voire ne pas se vendre du tout.

Quelles sanctions pour un DPE sans étiquette énergétique ?

Pour rappel, les diagnostics de performance énergétique réalisés avec l’ancienne méthode et encore en cours de validité sont autorisés par loi jusqu’au 31 décembre 2024.

Au-delà de cette échéance, l’affichage d’un DPE qui n’est plus valide sur une annonce immobilière de location ou d’une vente est puni par la loi :

• une amende entre 3 000 € et 15 000 € pour le professionnel de l’immobilier ;
• une amende de 3 000 € pour le particulier.

L’utilisation d’un DPE vierge non valide peut être dénoncée auprès d’un tribunal par le nouveau locataire ou propriétaire, avec une demande d’annulation du bail ou de la vente.

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