Le Prêt Avance Mutation : Tout savoir pour en bénéficier

publié le 29/12/2023 | mis à jour le 28/08/2024 | par Mareva Gobbini

Qu’est-ce que le prêt avance mutation ?

Le prêt avance mutation (PAM) a été lancé dans le cadre de la loi de transition énergétique pour la croissance verte de 2015 (Articles L315-1 à L315-3 du Code de la consommation) afin d’encourager les ménages à entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans leur logement.

Ce type d’emprunt était un prêt hypothécaire inspiré du prêt viager hypothécaire. Il était accordé à une personne physique sans conditions de revenus, par des banques ou des établissements de crédit partenaires.

Le montant du prêt avance mutation était déterminé en contrepartie d’une hypothèque sur un bien immobilier, auquel s’ajoutaient des intérêts annuels.

Avec le montant du prêt avance mutation, le particulier pouvait ainsi entreprendre des travaux de rénovation énergétique afin de valoriser son bien immobilier et réaliser des économies d’énergie. Petite particularité : il n’était pas spécifié que le bien immobilier hypothéqué dans le prêt avance mutation soit le bien concerné par les travaux de rénovation énergétique.

Du prêt avance mutation au prêt avance rénovation

Malgré sa promulgation, le prêt avance mutation n’a jamais rencontré son public. Aucune banque privée ni établissement de crédit ne l’a commercialisé en France en raison de plusieurs incertitudes liées aux conditions de remboursement et de durée du prêt.

En effet, la banque était seule à assumer plusieurs risques :

• sur la possible longue durée du prêt avance mutation, qui impliquait un remboursement du capital emprunté à la succession ou à la transmission du bien immobilier. Les intérêts pouvaient être remboursés progressivement selon les modalités du contrat de prêt ;
• sur l’absence de garantie sur la valeur du bien immobilier au moment de la vente ou de la transmission.

Pour remédier à ces freins au développement du prêt avance mutation, il était nécessaire de revoir certaines modalités de remboursement et d’attribution. C’est pourquoi, Olivier Sichel, Directeur des prêts de la Banque des Territoires de la Caisse des Dépôts, fut chargé d’étudier les perspectives de transformation du prêt avance mutation.

Son rapport de mars 2021 préconise de faire évoluer le PAM vers le prêt avance mutation+ (ou PAM+). Cette nouvelle version doit proposer une solution de financement bancaire à des publics :

• qui ont des difficultés à accéder à des emprunts bancaires classiques ;
• qui sont visés en priorité par les politiques de transition énergétique dans les logements du parc privé en France. À savoir, une population en précarité énergétique avec des revenus modestes et habitant des logements dits passoires thermiques.

Sur la base de ces recommandations, le prêt avance rénovation (PAR) remplace le prêt avance mutation depuis le 1^er janvier 2022 dans le cadre de la loi Climat et résilience et du décret n° 2021-1700 du 17 décembre 2021.

Quelle est la nouvelle version du prêt avance mutation : le prêt avance rénovation ?

Tout comme le prêt avance mutation, le PAR est un prêt hypothécaire accordé par certaines banques et certains établissements financiers pour financer le reste à charge de travaux de rénovation énergétique après déduction d’autres aides financières perçues (MaPrimeRénov’, la prime énergie, l’éco-prêt à taux zéro, etc.).

À la différence du prêt avance mutation, le prêt avance rénovation présente plus de garanties que le prêt avance mutation, notamment en cas de défaut de paiement sur le remboursement du capital emprunté et des intérêts.

Des garanties de remboursement avantageuses pour la banque et l’emprunteur

Accordé aux ménages les plus modestes, le prêt avance rénovation doit séduire autant les emprunteurs que les banques. C’est pourquoi, cet emprunt comporte des garanties solides en cas de défaut de paiement des intérêts et du capital accordé.

Au niveau des modalités du prêt, rien ne change, le PAR est accordé en contrepartie d’une hypothèque sur le logement en fonction de la valeur immobilière du bien sur le marché et du profil de l’emprunteur.

Grande différence par rapport au PAM, le prêt avance rénovation comprend une garantie de l’État à hauteur de 75 % du montant du crédit. Les pouvoirs publics se portent ainsi garants en cas de défaut de paiement de l’emprunteur à travers le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE).

Remboursement du prêt avance rénovation : des modalités confortables

Concernant le remboursement du prêt avance rénovation, l’emprunteur dispose d’aménagements similaires au plan avance mutation :

• les intérêts de l’emprunt peuvent être remboursés :
  • pour les moins de 60 ans : de manière progressive pendant la durée du prêt (selon un échéancier convenu avec la banque),
  • pour les plus de 60 ans : in fine lors de la revente du bien, de sa donation ou de sa transmission lors du décès de l’emprunteur ;
• le capital emprunté est remboursé in fine lors de la mutation du bien immobilier (succession, vente ou donation).

Bénéficiaires du prêt avance mutation : même public avec le prêt avance rénovation ?

La nouvelle version du plan avance mutation doit cibler un public concerné directement par les travaux de rénovation énergétique et qui ont des difficultés financières pour rénover leur logement.

Un public à revenus plus modestes avec le nouveau plan avance mutation/rénovation

Le prêt avance rénovation s’adresse directement aux ménages modestes et très modestes dont les ressources globales les excluent des autres emprunts classiques (prêt travaux, prêt à la consommation) accordés par les banques.

Aussi, ce type d’emprunteur désigne en grande majorité des particuliers en situation professionnelle précaire et/ou des personnes âgées (dits seniors) de plus de 60 ans déclarés insolvables par les banques du fait de leur âge avancé.

À noter que les plafonds de ressources du prêt avance rénovation correspondent aux plafonds de ressources des ménages modestes et très modestes de MaPrimeRénov’ déterminés chaque 1^er janvier par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Les critères d’éligibilité du logement et du bénéficiaire

Le prêt avance rénovation est accordé sous quasiment les mêmes conditions que le prêt avance mutation :

• le bien concerné par l’emprunt doit être à usage exclusif d’habitation. Les locaux professionnels ainsi que les résidences secondaires ne sont pas éligibles à ce prêt hypothécaire pour financer la rénovation énergétique d’un logement ;
• le demandeur doit être un particulier ;
• la réalisation des travaux de rénovation énergétique doit être effectuée par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement) pour réaliser les travaux de rénovation énergétique. Il doit fournir la prestation de pose ainsi que la fourniture des matériaux. Cette condition est obligatoire pour être éligible au prêt avance mutation/rénovation mais également aux autres aides à la rénovation énergétique (dernier point de cet article).

Quelques exceptions avec l’ancien prêt avance mutation :

• le logement qui fait l’objet d’un prêt avance rénovation est le bien immobilier concerné par les travaux de rénovation énergétique. Ce que n’obligeait pas le PAM ;
• le logement désigné dans le prêt est occupé à titre de résidence principale (occupé au moins 8 mois dans l’année) ;
• le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans ;
• le demandeur doit être propriétaire occupant.

Quel est le montant du prêt avance mutation/rénovation ?

À l’instar de n’importe quel emprunt bancaire classique, le montant du prêt avance mutation ou prêt avance rénovation dépend de plusieurs paramètres :

1. La valeur immobilière du bien rénové, sachant que la valorisation prend en compte l’ancienneté et l’état du bâti à valeur d’expert ou de l’estimation de la banque prêteuse ;
2. L’âge de l’emprunteur, sachant que certaines banques peuvent aussi limiter le montant du prêt avance rénovation :
   • à 70 % de la valeur du bien immobilier avant rénovation s’il a moins de 60 ans,
   • entre 25 et 45 % de bien immobilier avant rénovation s’il a plus de 60 ans ;
3. La banque prêteuse, sachant que chaque établissement est libre de fixer le montant de l’emprunt ainsi que les modalités de remboursement inhérentes.

Quelles sont les modalités de remboursement du prêt avance mutation ou rénovation ?

Le montant du prêt avance rénovation comprend les mêmes modalités de remboursement que le prêt avance mutation :

• le capital emprunté : in fine à la mutation du bien immobilier (décès de l’emprunteur, vente ou donation du bien) ;
• les intérêts : soit in fine à la mutation du bien immobilier, soit de manière progressive (selon entente avec la banque).

Fin du prêt avance mutation : où souscrire un prêt avance rénovation ?

Le prêt avance mutation n’a été commercialisé par aucune banque ou établissement de crédit.

Depuis sa réforme, le prêt avance mutation nouvelle version est commercialisé par 3 banques partenaires qui proposent le prêt avance rénovation en 2023 :

1. La Banque Postale ;
2. Le Crédit Mutuel ;
3. Le CIC.

Voici en résumé, un tableau comparatif des différentes offres de prêt avance rénovation des banques en 2023 :

Quels sont les travaux de rénovation énergétique éligibles au prêt avance mutation/rénovation ?

Le prêt avance mutation ou rénovation est destiné à financer uniquement des travaux à économies d’énergie. La liste des travaux de rénovation énergétique éligibles au PAM ou PAR est similaire à celle de MaPrimeRénov’.

Toutefois, chaque banque ou établissement de crédit est libre de déterminer les travaux pris en charge parmi les suivants :

• les travaux d’isolation thermique des toitures ou isolation des combles, isolation murs intérieurs ou isolation murs extérieurs, isolation des fenêtres, etc. ;
• les travaux d’installation ou de remplacement d’un chauffage énergivore par un modèle économique et écologique (pompe à chaleur, chauffage au bois tel que la chaudière à bûches ou chaudière biomasse, etc.) ;
• les travaux d’installation ou de remplacement d’un système de production d’eau chaude sanitaire par un modèle utilisant les énergies renouvelables (chauffe-eau thermodynamique, chauffe-eau solaire),
• les travaux d’amélioration/remplacement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC).

Pour vous aider, la plateforme France Rénov’ dispose de conseillers pour vous accompagner dans vos démarches.

Peut-on cumuler le prêt avance mutation ou rénovation avec d’autres aides à la rénovation énergétique ?

La réforme du prêt avance mutation vers le prêt avance rénovation ne change pas les règles de cumul des aides disponibles. En effet, la majorité des aides à la rénovation énergétique sont cumulables avec le prêt avance mutation/rénovation :

• MaPrimeRénov’, la principale aide publique à la rénovation énergétique des logements ;
• la prime énergie CEE (certificats d’économie d’énergie) délivrée par certains fournisseurs d’énergie ou de combustibles (EDF, Eni, Leclerc, etc.) ;
• l’éco-prêt à taux zéro ;
• la TVA réduite à 5,5 % ;
• MaPrimeRénov’ Sérénité, l’aide pour la rénovation globale des logements.

L’amélioration du prêt avance mutation vers le prêt avance rénovation a permis de faire évoluer le cadre de remboursement de l’emprunt et ainsi, sécuriser les banques. Le nouveau prêt avance rénovation est aussi une offre d’emprunt intéressante pour une partie de la population qui n’a pas accès en général aux emprunts à la consommation classiques.

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