Rénovation énergétique d’une vieille maison : le guide

publié le 14/06/2024 | mis à jour le 26/08/2024 | par Mareva Gobbini

Pourquoi rénover une maison ancienne ?

La rénovation énergétique d’une maison ancienne est un projet qui peut faire peur de prime abord. À raison puisque ce type de chantier est rarement une simple affaire de remplacement de joints aux fenêtres pour mieux les isoler, mais implique bien souvent des travaux d’isolation thermique ou de remplacement de chauffage énergivore.

La raison est simple, les vieilles demeures, selon leur ancienneté, n’ont pas été construites avec les dernières normes en matière de réglementation thermique (RT).

À l’époque de la première réglementation thermique de 1974, les exigences relatives à l’isolation d’un logement ou de l’efficacité du chauffage étaient bien inférieures à celles de la RT2000, RT2012, RT2015 et RT2020 qui ont suivi.

C’est pourquoi, les maisons anciennes sur le marché sont le plus souvent appelées des passoires thermiques caractérisées par :

• un manque voire une absence totale d’isolation (toiture, murs, planchers) qui est une source élevée de déperditions thermiques. Le système de chauffage installé n’arrive pas à couvrir les besoins énergétiques du logement car la chaleur s’échappe par les ponts thermiques et autres points de déperdition présents dans les pièces ;
• une absence de système de VMC (ventilation mécanique contrôlée) dans les pièces où le renouvellement de l’air est difficile ;
• des consommations d’énergie importantes car le chauffage surconsomme sans résultat probant.

En conséquence, les factures d’énergies grimpent en flèche, sans compter le confort à l’intérieur qui reste très relatif (sensation d’humidité et de froid permanent).

Aussi, pour toutes ces raisons économiques et de confort de vie, il est vivement recommandé de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans une maison ancienne.

D’autre part, une vieille maison rénovée avec un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A à B se vend entre 17 et 20 % plus cher selon les régions qu’un logement énergivore avec un mauvais DPE de classe F ou G.

La rénovation énergétique d’une vieille maison : évaluer le projet

Pour démarrer les travaux de rénovation énergétique sur de bonnes bases, l’étape de l’avant-projet est primordiale.

État des lieux de la maison

Tout commence par l’évaluation du projet de rénovation énergétique de la vieille maison. Pour savoir sur quoi agir pour améliorer la performance énergétique du bâtiment, il faut savoir d’où l’on part.

À moins de tout raser et recommencer sur une construction neuve, il est en effet nécessaire de comprendre les caractéristiques du bâti existant. En effet, une maison ancienne est le fruit d’une longue histoire souvent composée de phases de reconstruction, d’agrandissement ou de transformation.

Le choix de conservation ou de suppression des matériaux de construction d’origine doit faire l’objet d’un arbitrage afin de préserver l’architecture existante tout en l’adaptant aux normes énergétiques contemporaines.

Il est indispensable de déterminer quelle sera la nature du projet : rénovation énergétique globale de la vieille maison ou bien des travaux de rénovation ciblés.

C’est pourquoi, la réalisation d’un bilan ou audit énergétique est incontournable. Cette étude technique réalisée par un bureau d’études permet d’estimer la consommation énergétique d’un bâtiment. L’audit va permettre de balayer en globalité la maison ancienne sur plusieurs points :

• la structure du bâti (surface en m², nombre de murs et fenêtres ou portes, matériaux d’isolation et de construction utilisés, etc.) ;
• le type de système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire installé (ECS) : chaudière au gaz ou au fioul, radiateurs électriques, poêle à bois ou cheminée, etc. ;
• le système de ventilation ;
• le système de climatisation éventuel ;
• le système d’éclairage.

La réalisation conjointe d’une étude thermique permet de localiser les points de déperditions d’énergie et les ponts thermiques éventuellement présents. Selon les cas, un diagnostic humidité peut être utile pour localiser des remontées capillaires ou des infiltrations d’eau dans la vieille maison.

À l’issue de l’étude technique, la remise du rapport d’audit énergétique comprend un état des lieux de l’existant accompagné d’un programme chiffré de travaux de rénovation énergétique de la maison ancienne.

Les contraintes légales à la réalisation des travaux de rénovation

En plus de l’état des lieux technique, il sera sûrement nécessaire de prendre en compte des contraintes légales à la rénovation énergétique d’une maison ancienne.

Certaines constructions de par leur localisation (zone protégée) ou type de construction (monument historique) sont soumises à une réglementation concernant leur réhabilitation. Il vous faudra obtenir un certain nombre d’autorisations en plus de la déclaration préalable de travaux en mairie réglementaire.

En résumé, voici les contraintes légales pour réhabiliter une maison ancienne :

Les contraintes budgétaires

Une fois l’audit énergétique en main, vous pouvez être limité par vos moyens financiers dans la réalisation du projet de rénovation énergétique d’une vieille demeure.

En effet, le budget est une question centrale dans tout projet de rénovation. À cette étape de réflexion, vous devrez arbitrer entre les différentes solutions proposées et prioriser les travaux faisables par rapport aux ressources financières.

Dans un premier temps, vous pouvez vous appuyer sur l’audit énergétique qui, pour rappel, établit un plan d’action chiffré avec un calendrier idéal pour le chantier de rénovation.

En parallèle, il est vivement recommandé de se faire accompagner pour budgétiser le projet pour rénover la maison ancienne, tel qu’un conseiller Accompagnateur Rénov’ de France Rénov’, un maître d’ouvrage (architecte, entreprise du bâtiment) voire le diagnostiqueur de l’audit lui-même.

Ces experts en rénovation vont vous aider à prioriser les travaux pour améliorer la performance énergétique de la vieille bâtisse en fonction :

• des types de travaux ;
• des matériaux de construction possibles ;
• des prévisions de réalisation.

Un conseiller peut aussi vous aider à monter vos dossiers de demande d’aide à la rénovation énergétique (dernier point de l’article).

À noter que la rénovation d’une vieille bâtisse peut comprendre un ensemble de travaux de gros œuvre (démolition de murs ou cloisons, vieux aménagements) ou de mise aux normes électriques ou de plomberie prioritaires sur certains travaux de rénovation énergétique.

La rénovation énergétique d’une vieille maison : quels travaux et dans quel ordre ?

Il est rare que la rénovation énergétique d’une maison ancienne porte sur quelques travaux mono-gestes isolés. Ce type de chantier est le plus souvent envisagé dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique global.

L’isolation de la toiture

Le manque d’isolation des combles est directement responsable d’une consommation élevée du chauffage. L’Ademe (Agence de la transition écologique) estime entre 25 et 30 % les déperditions thermiques par une toiture mal isolée.

C’est donc l’axe prioritaire par lequel débute souvent le projet de rénovation énergétique d’une maison ancienne. Plusieurs solutions sont envisageables en fonction de la présence de combles perdus ou aménageables :

• la technique de l’isolation de la toiture par l’intérieur ou l’isolation du toit par extérieur (l’isolation des rampants, ou isolation des planchers de combles) ;
• le choix des matériaux isolants :
  • isolants synthétiques (polyuréthane, polystyrène expansé, etc.),
  • isolants minéraux (laine de roche ou laine de verre),
  • isolants naturels ou biosourcés (ouate de cellulose ou laine de roche ou mouton, etc.),
  • isolants minces.

L’isolation des murs

À l’instar de la toiture, des murs mal isolés sont responsables jusqu’à 25 % de déperdition thermique.

En général, la technique de l’isolation des murs par l’intérieur est privilégiée dans le cas d’une maison ancienne en raison de la façade extérieure qui comporte souvent une architecture à préserver (briques, pierres de taille, etc.).

À défaut de préservation de la façade, une isolation des murs par l’extérieur peut être envisagée, ce qui permet de préserver l’espace dans la maison.

Là encore, cet arbitrage doit être réalisé en fonction des techniques d’isolation des murs et des matériaux isolants possibles sur le bâti, etc.

N’oubliez pas l’isolation des planchers bas par en dessous ou par le dessus qui peuvent vous faire gagner jusqu’à 10 % d’économies d’énergie.

Selon la configuration des lieux, il peut aussi être envisagé l’isolation du vide sanitaire.

L’installation d’un système de ventilation

La rénovation de la ventilation dans une maison ancienne ne doit pas être négligée. Un renouvellement constant de l’air ambiant est primordial pour garantir l’assainissement du bâtiment.

Un air mal ou non renouvelé va créer de l’humidité, entraîner des moisissures et des taches sur les parois du logement. Les risques sanitaires pour les occupants sont également importants avec le développement de maladies respiratoires chroniques (bronchite, asthme).

Plusieurs solutions de rénovation de la ventilation dans une maison ancienne sont possibles :

• la VMC simple flux, la solution la plus simple qui comprend plusieurs arrivées d’air extérieur (portes, fenêtres) et un système unique (moteur et ventilateur) qui aspire l’air vicié pour tout le logement ;
• la VMC double flux, une solution plus performante qui comprend une seule arrivée d’air et un seul moteur, le tout arrimé à un réseau de gaines. Ce type de ventilation est plébiscité pour ses économies d’énergie (récupération de la chaleur de l’air intérieur).

Le remplacement d’un chauffage énergivore

Le chauffage représente près de 66 % des dépenses énergétiques annuelles en moyenne dans un logement. Dans le cas d’une maison ancienne non rénovée, cette moyenne de consommation peut être plus élevée.

D’autre part, une vieille bâtisse est en général équipée d’anciennes chaudières à gaz ou au fioul totalement énergivores et aujourd’hui interdites à l’installation.

Quel que soit le projet de rénovation, vous avez le choix du roi ou de la reine ! Vous pouvez opter pour un mode de chauffage adapté parmi les modèles suivants :

• une pompe à chaleur (PAC) ;
• une chaudière au bois ou une chaudière à granulés ;
• un chauffe-eau thermodynamique ou solaire ;
• un poêle à bois ou un insert de cheminée en mode de chauffage d’appoint ;
• une chaudière à gaz à condensation (attention car non éligible aux aides à la rénovation en 2024).

Le changement des fenêtres ou des portes

Une fenêtre en simple vitrage peut générer jusqu’à 15 % de déperditions de chaleur. L’isolation thermique des fenêtres pour une maison ancienne est le type de travaux le plus courant à envisager puisque l’ampleur du chantier est assez faible (1 à 4 heures par fenêtre selon la difficulté).

L’installation de fenêtres à double vitrage, voire triple vitrage cumule plusieurs avantages tant en termes de performance que de confort de vie :

• éviter les ponts thermiques ;
• limiter les sources d’humidité et les parois froides ;
• renforcer l’isolation phonique.

Quel prix pour la rénovation d’une maison ancienne ?

Le prix d’un projet de rénovation énergétique d’une vieille maison dépend de multiples facteurs dont :

• la nature et le nombre de travaux envisagés ;
• les professionnels du bâtiment engagés, sachant que la certification RGE est obligatoire pour faire des demandes d’aide à la rénovation énergétique ;
• le choix des matériaux de rénovation.

Pour obtenir les meilleurs tarifs, il est recommandé de mettre en concurrence les artisans et de comparer plusieurs devis. Prenez le temps d’interroger les professionnels sur la nature des prestations et le détail des devis. Les arnaques à la rénovation énergétique sont légion en France.

Voici quelques estimations de prix pour améliorer la performance d’une maison ancienne de 100 m² en fonction du poste de dépense :

Quelles aides pour rénover une vieille maison ?

Le coût d’un projet de rénovation d’une maison ancienne peut être partiellement pris en charge par différentes aides financières publiques ou privées attribuées sous respect :

• de conditions de ressources ;
• de conditions techniques propres à chaque poste de rénovation.

Voici les principales aides disponibles à la rénovation d’une maison ancienne :

• MaPrimeRénov’ parcours accompagné est un dispositif de rénovation globale et la principale aide la rénovation disponible ;
• l’éco-prêt à taux zéro ;
• la prime énergie distribuée par certains fournisseurs d’énergie et/ou de carburants ;
• la TVA à taux réduit à 5,5 % ;
• les aides des collectivités (surtout pour les maisons anciennes classées).

En résumé, un chantier de rénovation énergétique d’une maison ancienne peut être d’une grande ampleur. Avec une bonne préparation et une organisation en plusieurs étapes, rénover une vieille maison est possible. Les gains énergétiques sont conséquents pour la facture d’énergie et le confort thermique.

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