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L’acte de vente et le détail des frais annexes

Comment bien acheter son logement ?

L’office notarial vient de vous communiquer la date de signature de l’acte de vente qui fera de vous un propriétaire. Quelques explications pour comprendre ce document capital et les frais qu’il entraîne.

 

Un acte authentique de vente, qu’est-ce que c’est ?

 

En France, la mutation d’un bien d’un propriétaire à l’autre est obligatoirement du ressort d’un notaire.

Ce juriste de droit privé et officier public est nommé par le garde des Sceaux (le ministre de la Justice). Il est chargé au nom de l’autorité publique de conférer un caractère authentique à tous les actes qui lui sont demandés. Il assure la conservation des minutes de ces derniers.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire rédige donc l’acte de vente qui marque le transfert de la propriété d’un bien d’une personne à l’autre.

Cet acte comprend :

  • l’identification précise des deux parties (le vendeur et l’acquéreur) ;
  • l’identification, la description précise et l’origine du bien concerné ;
  • les conditions de la vente et notamment son prix ;
  • le rappel des éventuelles servitudes (actives comme passives) ;
  • l’ensemble des diagnostics en cours de validité ;
  • le diagnostic de l’assainissement ;
  • la lettre de non-préemption de la commune ;
  • la garantie dommage-ouvrage et l’assurance décennale lorsqu’elles sont encore valides ;
  • la liste mobilière s’il y a lieu ;
  • la facture de l’agence immobilière s’il y a lieu.

Au-delà de la rédaction de l’acte authentique de vente, le notaire assure sa publicité foncière. Concrètement, il effectue toutes les démarches auprès des différentes administrations pour permettre le transfert des droits sur l’immeuble du vendeur vers l’acquéreur.

Le notaire publie l’acte authentique à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers, c’est-à-dire valable aux yeux de tous.

 

Des frais de notaire qui n’en sont pas !

 

Le langage commun qualifie abusivement de « notaire » les frais entourant la signature d’un acte authentique de vente.

Pour la mutation de propriété d’un logement, on estime globalement l’ensemble de ces frais à environ 7,5 % du montant de la vente. Ils sont systématiquement acquittés par l’acquéreur.

S’ajoutant à un prix d’achat déjà important, ces frais annexes constituent un sujet sensible et il est bon de les détailler :

  • Droits de mutation : 5,80 % sauf dans les départements et collectivités de l’Indre (36), de l’Isère (38), du Morbihan (56), de la Martinique (972) et de Mayotte (976) où ils restent à 5,09 %. On notera que les droits de mutations sont aussi appelés taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement.
  • La rémunération du notaire : les émoluments sont actuellement fixés à 0,814 % du montant de la vente pour toute transaction supérieure à 60 000 €.
  • Les émoluments de formalités et frais divers : ces derniers correspondent aux différentes démarches et formalités liées à la transaction. Ils représentent 800 à 1 000 € TTC en moyenne.
  • Les frais divers : ils remboursent les sommes que le notaire a dû avancer pour son client comme notamment les frais d’expédition. Ils s’établissent généralement à 400 €.
  • La contribution de sécurité immobilière : fixée à 0,10 % du montant de la vente, elle est due au titre de la formalité fusionnée (publicité foncière et formalité d’enregistrement).

 

Bon à savoir : les frais de mutation s’appliquent à l’immeuble à l’exclusion des biens mobiliers vendus avec ce dernier. Il y a tout intérêt donc à faire établir une liste mobilière précise des biens mobiles faisant partie de la transaction. Le fisc admet un montant forfaitaire de 5 % maximum du prix d’acquisition pour cette liste.

 

On le constate, l’acte authentique est un document capital qui va entériner solennellement et officiellement la transmission de la propriété.

Il donne lieu à des frais de notaire qui n’en ont que le nom puisqu’ils sont très majoritairement constitués de droits de mutation qui vont alimenter les caisses de l’État et des collectivités locales. Un impôt ni plus ni moins !

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