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Le choix du notaire et la signature du compromis ou de la promesse de vente

Comment bien acheter son logement ?

L’offre d’achat est signée par les deux parties. Il vous faut maintenant officialiser la transaction auprès d’un notaire. Comment le choisir ? Quelles différences entre un compromis et une promesse de vente ? Quelques explications pour signer sereinement votre précontrat !

 

Le choix du notaire

 

Le choix du notaire est totalement libre. Les deux parties peuvent donc s’entendre sur une étude qui se chargera en leur nom de l’officialisation de la transaction.

L’acquéreur a cependant le droit de faire intervenir son notaire aux côtés de celui du vendeur.

Dans ce cas, on parle de « double minute » : généralement, le notaire du vendeur se charge de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente, tandis que celui de l’acquéreur se charge de la rédaction de l’acte authentique.

Le choix de procéder en double minute n’entraîne aucun surcoût. Les offices notariaux se partagent en effet les émoluments prévus par la loi.

L’intervention de deux offices, surtout lorsqu’ils sont géographiquement distants, peut cependant entraîner un petit allongement des délais. Une donnée à prendre en compte.

 

La liste mobilière
Les droits de mutations sont calculés sur la valeur du bien immobilier. Meubles et équipements mobiles inclus dans la vente (comme l'électroménager) ne sont donc pas taxés. Il convient de faire une liste mobilière qui détaille le mobilier inclus dans sa transaction et sa valeur vénale. Les frais de mutation seront de facto réduits. A noter que le montant de cette liste ne peut excéder 5% du montant de la transaction.

 

Compromis ou promesse de vente ?

 

Au moment de rédiger le précontrat de vente, le notaire a deux options, le compromis ou la promesse de vente :

  • Le compromis de vente est engageant pour le vendeur comme l’acquéreur. L’article 1589 du Code civil stipule en effet que les deux parties étant d’accord sur le principe de la chose et du prix, la vente est réputée parfaite. Le compromis a donc valeur de vente ;
  • La promesse de vente engage le vendeur auprès de l’acquéreur à lui céder son bien à un certain prix. L'acquéreur bénéficie donc d'un droit privilégié pour une durée déterminée, qui lui permet notamment de finaliser son financement. 

 

Rédaction et signature du précontrat

 

Qu’il s’agisse de rédiger un compromis de vente ou une promesse de vente, l’étude notariale aura besoin d’un certain nombre de pièces :

  • Le dossier des diagnostics techniques (DDT) ;
  • Les pièces relatives à la vente de lots en copropriété : règlement, PV d’assemblée générale, fiche synthétique de la copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, montant des charges et pré-état daté ;
  • Les copies des pièces d’identité des différentes parties ;
  • Le titre de propriété du vendeur ;
  • Une copie de la taxe foncière du bien concerné.

Lorsque la rédaction du précontrat de vente est terminée, le notaire convoque les parties en son étude pour la signature.

L’acquéreur doit prévoir le versement d'une avance sur charges généralement fixées à 500 €, qui va permettre à l’office notarial d’entamer les premières démarches liées au transfert de propriété.

Il est également prévu le versement d’un acompte qui sera placé sous séquestre jusqu’à la signature de l’acte authentique. Cet acompte correspond au maximum à 10 % du montant de la transaction.

Compromis en main, l’acquéreur va pourvoir entamer sa recherche de financement auprès des différents organismes de crédit.

Le notaire, quant à lui, va se rapprocher de la mairie de la commune concernée. Cette dernière dispose en effet de deux mois pour faire valoir son droit de préemption. Dans le cas où la commune fait valoir ce droit, elle se substitue de plein droit à l’acquéreur.

 

Bon à savoir : l’acquéreur dispose, à l’issue de la remise en mains propres du compromis de vente signé ou de sa première présentation par la poste, de dix jours calendaires pour se rétracter. Il jouit de ce droit sans avoir à se justifier ni à devoir la moindre contrepartie.

 

Clause suspensive
En cas de financement par crédit ou par le biais de la vente en amont d’un bien de l’acquéreur, la confirmation du précontrat par acte authentique est soumise à l’obtention du crédit ou à la réalisation effective de cette vente. Dans le cas contraire, la vente est annulée sans donner lieu à la perception d’indemnités d’aucune sorte.

 

Comptez de deux à trois mois entre la signature du précontrat de vente et celle de l’acte authentique qui marque le transfert définitif de propriété.

Un temps utile pour finaliser votre financement en optant pour la solution la plus compétitive et pour organiser votre déménagement. Des semaines bien remplies qui vont vous amener rapidement à la remise de vos clés !

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