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Comment fixer le montant de son loyer ?

Location

Après l’annulation de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille, la fixation des loyers est libre sur tout le territoire. Une liberté relative, car les réalités du marché s’imposent à tout bailleur. Il s’agit de fixer son premier loyer au juste montant, ni plus ni moins.

En effet, surestimer son bien, c’est s’exposer à des difficultés à trouver un locataire, à un turnover fréquent, à un taux de carence locative élevée et au final à un rendement locatif inférieur. Libre donc de fixer le juste loyer !

 

Quels critères prendre en compte ?

 

Dans votre quête du juste loyer, vous allez commencer par établir la carte d’identité de votre logement. Ses caractéristiques, son état, ses prestations et son environnement vont vous permettre de définir votre offre.

Quelques critères simples à lister :

  • La nature du bien (appartement, maison de ville ou villa)
  • La surface habitable 
  • Le nombre de pièces et de chambres 
  • L’existence, la nature et la surface d’un extérieur (jardin, terrasse ou balcon) 
  • La situation en RDC ou le numéro de l’étage 
  • L’existence ou non d’un ascenseur 
  • L’existence ou non d’un garage ou d’un parking 
  • Le standing général et l’état de présentation 
  • Le niveau de l’isolation et donc des dépenses énergétiques 
  • Les prestations particulières (piscine, climatisation, cuisine équipée…) 
  • La situation géographique (renommée du secteur ou du quartier) 
  • L’ensoleillement et le niveau des nuisances sonores éventuelles 
  • La proximité des commodités (commerces, transports, écoles…)

 

Savoir comparer avec impartialité

 

Après avoir parfaitement défini ce que vous proposez sur le marché locatif, faites un tour sur Internet et essayez de trouver dans le même secteur que le vôtre des logements à peu près comparables. Relevez les loyers demandés.

Plus vous aurez d’éléments de comparaison, plus l’estimation de votre loyer sera précise. Cette petite étude va vous permettre de situer votre logement dans une fourchette réaliste.

Soyez ensuite impartial pour vous positionner plus finement en fonction des atouts et faiblesses de votre offre locative.

Attention, dans un même quartier, les loyers peuvent varier d’une rue à l’autre. L’exposition ou non aux nuisances peut changer radicalement la donne !

 

Faites appel à un professionnel
Dans le doute, n'hésitez pas à solliciter une agence immobilière pour obtenir une estimation de la valeur locative de votre bien. Un avis de professionnel qui devrait vous permettre de vous positionner d'emblée au bon montant de loyer !

 

Comment présenter votre loyer ?

 

Lorsque vous rédigez votre annonce de location, prenez soin d’indiquer un montant charges comprises.

Si le calcul des charges est annuel, vous devez réclamer mensuellement une avance sur charges à votre locataire qui est ensuite régularisée à son crédit ou à son débit.

Ces provisions sur charges sont calculées en fonction de la dernière régularisation de charges et du budget prévisionnel.

Attention, vous ne pouvez pas imputer à votre locataire toutes les charges. Seules sont récupérables :

  • Les frais relatifs à la jouissance du logement et de la copropriété : chauffage collectif, entretien de l’ascenseur, ménage des parties communes, gardiennage
  • Les frais de petites réparations des parties communes
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage

Soyez très rigoureux dans ce calcul des charges récupérables et respectez strictement la loi en la matière. Ne cherchez pas à imputer à votre locataire des charges dues par le seul propriétaire.

 

L'avis de Choisir.com

 

Fixer un loyer juste et réaliste n’est pas toujours simple. Sachez parfois faire preuve de modestie et faites appel à un agent immobilier pour obtenir une évaluation locative précise et sûre. Retenez qu’un loyer juste, c’est l’assurance dans un secteur à l’offre locative tendue de louer vite et de conserver longtemps son locataire. Un départ du bon pied en somme !

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