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Les avantages financiers liés à l'achat d'un logement neuf

logement neuf

Frais de notaire réduit

 

Dans l'ancien, les frais de notaire correspondent à la somme prélevée par le notaire lors d'une transaction immobilière.

Plutôt que de frais de notaire, il conviendrait de parler de frais d'acquisition. En effet, ces frais comprennent les taxes reversées à l'administration fiscale (environ 5%), les émoluments du notaire (environ 1%) et les débours (environ 1%). Le montant total de ces frais se situe donc aux alentours de 7% du prix de vente du bien immobilier.

Afin de favoriser la construction, ces frais représentent 2 à 3 % du prix du logement neuf, c'est-à-dire 3 à 4 points de moins que dans l'ancien.

 

Le prêt à taux zéro

 

Le prêt à taux zéro renforcé, ou PTZ+, mis en place le 1er janvier 2011 et modifié par la loi du 29 décembre 2012, afin de favoriser l'accession sociale à la propriété des ménages modestes, a été reconduit à l'identique en 2014.

Il s'agit d'un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l'État, réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans.

Bénéficiaires

L'emprunteur doit certifier ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.
Toutefois, cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement est :

  • titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle,
  • ou bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH),
  • ou victime d'une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable (la demande doit être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l'arrêté constatant le sinistre).

Un bénéficiaire vendant son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son PTZ+.
 

Conditions de ressources

Le PTZ+ est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d'occupants du logement.

Plafonds de ressources
Personnes occupant le logementZone AZone B1Zone B2Zone C
136 000 €26 000 €20 000 €18 500 €
250 400 €36 400 €28 000 €25 900 €
361 200 €44 200 €34 000 €31 450 €
472 000 €52 000 €40 000 €37 000 €
582 800 €59 800 €46 000 €42 550 €
693 600 €67 600 €52 000 €48 100 €
7104 400 €75 400 €58 000 €53 650 €
8 et plus115 200 €83 200 €64 000 €59 200 €

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

  • la somme des revenus fiscaux de l'ensemble des occupants du logement pour l'année n-2,
  • ou le coût total de l'opération divisé par 10.
     

Conditions liées au logement

Ce logement doit devenir la résidence principale de l'emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l'achat du logement. Toutefois, cette condition peut être assouplie dans certains cas :

  • pour les personnes souhaitant acquérir un logement destiné à devenir leur résidence principale au moment de leur retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans,
  • ou en cas de mutation professionnelle,
  • ou en cas de divorce ou de dissolution d'un Pacs,
  • ou en cas d'invalidité ou d'incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité,
  • ou en cas de chômage d'une durée supérieure à 1 an attestée par l'inscription au Pôle emploi.

Le logement ne peut pas être loué tant que le prêt n'est pas intégralement remboursé, sauf situation spécifique.

Il doit respecter des critères de performance énergétique. Pour un logement neuf, ce dernier devra alors :

  • bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique (BBC 2005) »,
  • ou respecter la « réglementation thermique RT2012 ».

 

Règle de calcul

Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l'opération toutes taxes comprises dans la limite d'un plafond.
Ce coût comprend le coût de la construction ou de l'achat et les honoraires de négociation. Les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement ne sont pas inclus.
Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.

  • Montant du logement neuf pris en compte pour déterminer le PTZ+
     
Personnes occupant le logementZone AZone B1Zone B2Zone C
1156 000 €117 000 €86 000 €79 000 €
2218 000 €164 000 €120 000 €111 000 €
3265 000 €199 000 €146 000 €134 000 €
4312 000 €234 000 €172 000 €158 000 €
5 et plus359 000 €269 000 €198 000 €182 000 €

 

  • Pourcentage appliqué
     
Zone AZone B1Zone B2Zone C
33 %26 %21 %18 %
  • Exemple de calcul

Pour un ménage avec 2 enfants souhaitant acheter un logement neuf classé BBC 2005 dans la zone B2, le montant maximum du PTZ+ est de :

> 31 500 € (soit 150 000 € x 21 %) si le coût de l'opération est de 150 000 € ,

> 36 120 € (soit 172 000 € x 21 %) si le coût de l'opération est égal ou supérieur à 172 000 €.

  • Montant maximum du PTZ+

Le tableau qui suit présente le montant maximum auquel il est possible de prétendre compte tenu des éléments cités plus haut.
Ainsi par exemple, pour un occupant d'un bien de la zone A, le PTZ+ maximum qu'il pourra obtenir sera de :

> 156 000 € x 33 % soit 51 480 €.
 

Nombre de personnes destinées à occuper le logementZone AZone B1Zone B2Zone C
151 480 €30 420 €18 060 €14 220 €
271 940 €42 640 €25 200 €19 980 €
387 450 €51 740 €30 660 €24 120 €
4102 960 €60 840 €36 120 €28 440 €
5 et plus118 470 €69 940 €41 580 €32 760 €

 

Durée de remboursement du PTZ+

La durée de remboursement du PTZ+ dépend des revenus de l'emprunteur.
Plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s'étend de 12 à 25 ans selon les cas.

Le remboursement du prêt à taux zéro plus s’effectue obligatoirement par mensualités constantes, soit en une seule période de remboursement, soit en deux périodes de remboursement. Dans cette dernière configuration qui est réservée aux ménages les plus modestes suivant les zones d'habitation, la première période est une période de « différé total de remboursement » où les mensualités sont nulles (sauf prime d'assurance), suivie d'une deuxième période de remboursement du solde du prêt.

Depuis le 1er janvier 2013, cinq profils de remboursement sont applicables :

TrancheCapital différéDurée de la période 1Durée de la période 2
1100 %14 ans11 ans
2100 %5 ans20 ans
30 %20 ans-
40 %16 ans-
50 %12 ans-

 

TVA réduite

 

Le principe

L’article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement institue un régime de TVA à taux réduit pour l’acquisition d’une résidence principale neuve située dans un quartier faisant l’objet d’une convention ANRU ou situés ou entièrement situés à une certaine distance de la limite de ces quartiers.

La loi de finances pour 2014 fixe le taux de cette TVA réduite à 5,5% à compter du 1er janvier 2014 pour les opérations de construction de logements situées dans des quartiers en zone ANRU ou entièrement situées à une distance de moins de 300m de la limite de ces quartiers.

Au-delà de ces 300m, le taux de TVA applicable est le taux normal, soit 20%. Néanmoins, des mesures transitoires sont prévues pour les cessions de logements situés à une distance de plus de 300m et de moins de 500m de la limite de ces quartiers ANRU.

Ainsi le taux de TVA de 7% reste applicable pour les livraisons de logements intervenues après le 1er janvier 2014 dès lors que la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013.

 

Les conditions

Pour bénéficier du taux réduit de TVA, les ressources de l’acquéreur et des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale doivent, à la date de l’avant-contrat, être inférieurs aux plafonds PLS. Les ressources à prendre en compte sont les ressources N-2.

Ces plafonds au 1er janvier 2014 sont les suivants :

Composition du foyerParis et communes limitrophesIle de France (Hors Paris) et communes limitrophesAutres régions
Personne seule33 217 €33 217 €28 879 €
2 personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages49 644 €49 644 €38 565 €
3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou un jeune ménage sans personne à charge65 078 €59 677 €46 378 €
4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge77 699 €71 481 €55 988 €
5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge92 444 €84 619 €65 863 €
6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge104 026 €95 224 €74228 €
Majoration par personne supplémentaire+11 026 €+10 610 €+8 279 €

 

Pour bénéficier du taux réduit de TVA, ces logements doivent également respecter les plafonds de prix de vente retenus au titre du PSLA. Au 1er janvier 2014 :

Plafonds de prix de vente en euros par m2 de surface utile* (prix en €HT par m2 de surface)

Zone AZone B1Zone B2Zone C
4 073 €/m22 732 €/m22 384 €/m22 086 €/m2

*Surface utile : "les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié". La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6m², de "la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement en faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant".

 

Le classement des communes est le suivant :
 

Zone AAgglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français
Zone B

Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants / Grande couronne autour de Paris / Pourtour de la Côte d’Azur / quelques agglomérations chères / Outre-mer / Corse et îles

Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants / communes chères en zones littorales ou frontalières / Pourtour de l’Ile-de-France  

Zone CReste du territoire

Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l’une de ces conditions (situation de l’immeuble, prix et destination) n’était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s’agissant de la condition de ressources, lors de l’avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente.

En revanche, le bénéfice du taux réduit de TVA ne sera pas remis en cause dans les cas suivants :

  • Décès
  • Mobilité professionnelle
  • Chômage
  • Invalidité
  • Séparation : divorce ou dissolution d’un Pacs

Aux termes de la loi de finances pour 2014, ce complément d’impôt disparait au bout de 10 ans de détention. L’abattement de 1/10ème par année de détention est maintenu mais il court désormais dès la 1ère année et non plus à partir de de la 5ème année de détention.

 

Exonération de la taxe foncière

 

Les constructions nouvelles bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans.

Certains logements sociaux affectés à l'habitation principale ouvrent aussi droit à une exonération plus longue s'ils sont financés au moyen de prêts aidés par l'État (PLS).

Si l'exonération est en principe totale, une commune peut toutefois décider de supprimer l'exonération de la taxe pour la part qui lui revient (part communale).

Pour bénéficier de l'exonération, il faut effectuer une déclaration dans les 90 jours de l'achèvement.

La déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation du bien sur des imprimés spécifiques (H1 pour les maisons individuelles, H2 pour les immeubles collectifs).

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*Toutes les offres sur cette page sont suceptibles d'évoluer. Seules les conditions proposées par les marques sur leur site font foi.

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