Étape n° 1 : définissez votre budget

« L’argent est le nerf de la guerre » : ce proverbe prend tout son sens lorsque l’on cherche à devenir propriétaire. Avant de vous lancer dans la recherche de votre nouveau logement, il est essentiel de vous pencher sur la question. En effet, le budget que vous pourrez, ou voudrez, allouer à votre acquisition vous permettra de ne pas perdre de temps en visites inutiles, mais également de confronter vos critères avec la réalité. Si nécessaire, vous serez ainsi en mesure de faire des compromis.

Pour connaître précisément l’enveloppe que vous pouvez allouer à votre achat, rien de tel qu’un plan de financement. Ce travail consiste à faire l’inventaire de toutes vos ressources et de mettre, en parallèle, tous vos postes de dépenses. Pour mieux en saisir le fonctionnement, reportez-vous au tableau ci-après.

RessourcesEmplois
Épargne (livrets, assurance-vie, PEL, CEL, PEA, etc.)Prix d’achat ou coût de construction
Crédit immobilierTravaux à réaliser, le cas échéant
Autres financements (prêt familial, prêt Action Logement, subventions…)Frais de notaire
Frais d’agence immobilière, le cas échéant
Frais de dossier bancaire
Frais de courtage, le cas échéant
Frais de garantie (hypothèque, caution…)
Plan de financement pour l’achat d’un bien immobilier

Une fois votre plan de financement établi, faites le total de vos emplois, c’est-à-dire de vos dépenses prévisionnelles, et de vos ressources. Il est indispensable que le total de vos financements soit supérieur à vos emplois et vous laisse une marge afin de conserver une épargne de précaution en cas d’imprévu. Voici quelques précisions supplémentaires afin de connaître votre budget :

  • pour estimer le montant de votre emprunt immobilier, vous pouvez effectuer une simulation directement en ligne auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Autre option : pour obtenir un estimatif au plus près de la réalité, adressez-vous directement à un conseiller bancaire. Celui-ci vous aidera à connaître votre capacité de remboursement ;
  • faites appel à un ou plusieurs artisans pour connaître les frais que vous devrez engager dans la rénovation de votre future maison ou appartement. Cela vous évitera de mauvaises surprises ;
  • le montant des frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier ancien est de 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, cette proportion est comprise entre 2 et 3 %. Attention, ces frais n’incluent jamais le paiement des frais d’agence immobilière ;
  • les frais d’agence immobilière sont généralement compris entre 3 et 10 % du prix de vente : une fourchette large qui nécessite de rester vigilant si ces honoraires sont à votre charge.

Bon à savoir

Lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, on parle de prix de vente FAI (Frais d’agence inclus). Ce choix est réalisé par le propriétaire lors de la signature du mandat de vente. Mais il a une incidence sur l’acquéreur : si les frais sont à la charge de l’acquéreur, les droits d’enregistrement qu’il doit verser au notaire seront réduits. En effet, si, par exemple, Monsieur Léon achète un appartement au prix de 100 000 €, pour lesquels 5 000 € de frais d’agence sont à la charge du vendeur, il devra régler des frais de notaire sur la somme totale de 100 000 €. En revanche, s’il achète ce logement 95 000 € et paie en supplément les frais d’agence de 5 000 €, il n’aura à s’acquitter des droits d’enregistrement que sur la somme de 95 000 €. Le prix net vendeur, quant à lui, reste le même : 95 000 €.

Étape n° 2 : trouvez votre futur chez vous

Une fois votre budget en tête, vous pouvez vous atteler à la tâche et rechercher votre nouvelle habitation. Mais par où commencer ? Si feuilleter les petites annonces immobilières sur internet est une excellente solution, n’oubliez pas également de prendre contact avec les agences immobilières de votre secteur. Connaissant vos critères de choix et votre budget, celles-ci pourront vous contacter et vous proposer des biens immobiliers en accord avec votre projet.

Consulter les annonces et réaliser des visites de biens immobiliers vous permettront d’affiner votre recherche. N’hésitez donc pas à aller voir des logements qui ne réunissent pas tous vos critères : vous pourrez confronter votre projet avec la réalité du marché et, éventuellement, réajuster les paramètres de votre recherche si cela s’avère nécessaire.

Lors de la visite d’un bien immobilier, restez attentif aux moindres détails et posez toutes les questions nécessaires à votre interlocuteur, qu’il s’agisse du propriétaire ou d’un agent immobilier. Vous pourrez ainsi vous faire une idée précise de la qualité du bien, de ses atouts et de ses défauts. Cela pourra notamment vous servir comme point d’appui pour entamer une négociation du prix de vente ! Vous pouvez également programmer une seconde visite si le bien vous plaît, mais que vous avez encore quelques hésitations. Cela pourra vous permettre de faire votre choix avec sérénité.

Étape n° 3 : formalisez une offre d’achat

Coup de cœur ou choix raisonné, ça y est : vous avez trouvé votre futur lieu de vie. Mais pour éviter que la maison ou l’appartement de vos rêves ne vous échappe, il est nécessaire de réaliser une offre d’achat en bonne et due forme. Deux choix sont possibles :

  • faire une offre d’achat orale ;
  • rédiger une offre d’achat écrite.

Dans les deux cas, il vous faudra proposer un prix : celui demandé par le vendeur ou un prix inférieur. N’hésitez pas à avancer des arguments pour une meilleure négociation : coût des travaux à réaliser, transaction rapide, emplacement, etc.

À l’oral, une offre d’achat n’engage aucune des deux parties : ni vous, ni le vendeur. Ce dernier peut donc librement proposer son bien immobilier à un autre acheteur. Si vous êtes sûr de votre décision, préférez donc une offre d’achat écrite. Ce document vous engage à acheter le bien immobilier si le vendeur accepte votre proposition. Cet acte juridique doit inclure plusieurs informations, notamment :

  • le prix auquel vous souhaitez réaliser votre acquisition ;
  • la durée de validité de l’offre qui est, usuellement, de 5 à 10 jours ;
  • votre délai de rétractation (10 jours en moyenne) ;
  • la façon dont le vendeur peut vous répondre (habituellement par courrier avec accusé de réception) ;
  • les clauses suspensives, permettant d’annuler la vente si nécessaire. On retrouvera par exemple :
    • l’obtention d’un crédit immobilier ;
    • le coût des travaux à réaliser ;
    • la présence de servitudes ;
    • etc.

Bon à savoir

Contrairement aux idées reçues, une offre d’achat effectuée au prix demandé par le vendeur n’impose pas à ce dernier d’accepter la vente. En effet, le propriétaire actuel peut privilégier un acheteur ayant un meilleur dossier. Cela peut notamment être le cas lors d’un apport important ou d’une situation professionnelle plus stable.

Étape n° 4 : signez le compromis de vente

Un compromis de vente est un acte authentique. À ce titre, il doit être signé chez un notaire. Ce document engage le vendeur et l’acheteur à conclure la transaction. Le prix y est déterminé ainsi que les modalités pratiques de la vente. Si l’une ou l’autre des parties venait à se désister, l’autre pourrait le contraindre à finaliser la transaction et lui demander, en supplément, le versement de dommages et intérêts. Il est donc essentiel, avant de signer un compromis de vente, d’être certain de son achat. En parallèle, l’acheteur devra verser un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette avance sera déduite du versement final du prix de vente.

Il est important de distinguer compromis de vente et promesse de vente. En effet, dans un compromis de vente, l’acheteur et le vendeur du bien immobilier s’engagent réciproquement. Ce n’est pas le cas lors d’une promesse de vente : ici, seul le vendeur s’engage. Ce type de contrat est donc très avantageux pour l’acheteur : le propriétaire de l’appartement ou de la maison ne pourra pas renoncer à la vente. En tant qu’acquéreur, il sera néanmoins nécessaire de verser une indemnité d’immobilisation égale à 10 % du prix de vente. Il conviendra également de payer des droits d’enregistrement de 125 €.

Étape n° 5 : contractez un prêt immobilier

Rares sont les ménages pouvant payer leur maison ou leur appartement comptant. S’il s’agit de votre premier achat immobilier, le monde de l’emprunt immobilier peut vous sembler obscur.

Avant de vous lancer dans la recherche d’un financement, il vous faut impérativement préparer votre dossier. En effet, en tant que futur emprunteur, vous devrez fournir un certain nombre de documents relatifs à votre projet et à votre situation pour convaincre votre interlocuteur. En préparant en amont votre dossier, non seulement vous gagnerez du temps, mais vous mettrez également toutes les chances de votre côté pour obtenir le meilleur taux d’intérêt ! Dès lors, réunissez la liste des éléments suivants :

  • Concernant votre état civil :
    • carte nationale d’identité ou passeport en cours de validité ;
    • justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
    • copie de votre livret de famille ;
    • copie du contrat de mariage, le cas échéant.
  • Concernant votre situation financière :
    • 2 derniers avis d’imposition sur le revenu ;
    • 3 derniers relevés de compte courant.
  • Concernant votre situation professionnelle :
    • si vous êtes salarié : 3 derniers bulletins de salaire ;
    • si vous êtes retraité : 3 derniers bulletins de pension ;
    • si vous êtes à votre compte : 3 derniers documents comptables (bilans et liasses fiscales).
  • Concernant votre projet :
    • compromis de vente ;
    • devis des travaux à réaliser, le cas échéant.

Une fois que vous avez en main l’ensemble des documents nécessaires à l’étude de votre dossier, vous pouvez vous lancer dans la recherche de votre prêt immobilier. Trois écoles existent. Vous pouvez :

  • contacter uniquement votre banque actuelle : cette solution présente l’avantage incontestable de la simplicité et de la rapidité. En revanche, vous ne serez pas certain d’obtenir le meilleur taux et pourrez difficilement négocier avec votre conseiller ;
  • solliciter plusieurs établissements bancaires : nécessitant plus de temps et d’énergie, cette option est néanmoins fortement recommandée. En effet, un emprunt immobilier vous engage sur de nombreuses années : prenez le temps d’obtenir la meilleure offre possible pour réduire vos mensualités ;
  • opter pour un courtier en crédit immobilier : ce professionnel se chargera pour vous de rechercher le meilleur taux et le financement le plus adapté à votre projet d’achat. Seul bémol : il vous faudra régler des frais de courtage d’environ 1 % du montant emprunté avec un minimum fixé généralement à 1 500 €.

Du premier contact avec une banque au déblocage des fonds, il est nécessaire de compter un minimum de 4 semaines. Après étude de votre dossier, les banques vous transmettront leur accord de principe. Une fois la meilleure proposition sélectionnée, vous pourrez recevoir votre offre de prêt immobilier. Attention : vous ne pourrez accepter et retourner celle-ci par courrier qu’à l’issue d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours après réception.

Étape n° 6 : signez l’acte authentique de vente

La signature de l’acte authentique de vente est l’ultime étape de tout achat immobilier. À la fin de ce rendez-vous chez le notaire, vous obtiendrez les clés de votre futur chez vous. Un grand moment en perspective ! Dans ce cadre, acheteur et vendeur se réunissent chez le notaire en charge de la transaction. Auparavant, ce dernier aura effectué un certain nombre de formalités administratives auprès des services de l’urbanisme, du cadastre ou encore du bureau des hypothèques.

L’acte authentique de vente est la suite logique de la promesse ou du compromis de vente précédemment signé. En général, le délai entre la signature de ces deux documents est de 3 mois. Cependant, en vous mettant d’accord avec le vendeur, il est possible d’envisager un délai plus long. Réduire le délai est plus compliqué : en effet, le notaire doit disposer d’un temps suffisant pour accomplir toutes les formalités requises.

Bon à savoir

Avant la signature de l’acte authentique de vente, il est recommandé d’effectuer une dernière visite des lieux. Cela vous permettra de constater que l’état du bien n’a pas changé.