Définition d’un contrat de bail d’habitation

L’utilisation d’une surface d’habitation à usage mixte doit faire l’objet d’un contrat de bail d’habitation. Il peut autant s’agir d’une utilisation privée que professionnelle.

La durée de ce bail porte sur une période de 3 ans au minimum pour une personne physique. Pour une personne morale, la période minimum est de 6 ans.

Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment, mais doit respecter une période de préavis de 1 à 3 mois selon le lieu d’habitation. Le propriétaire peut aussi résilier le bail à tout moment sous certaines conditions.

A la fin de la période du bail, il y a deux options possibles : une reconduction tacite ou une nouvelle offre de renouvellement. En cas d’acceptation, le bail est reconduit pour une période identique (3 ans ou 6 ans pour une personne morale).

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Cadre d’utilisation du bail d’habitation

C’est la loi Alur qui encadre les conditions d’application de bail pour toutes les résidences principales louées depuis le 1er août 2015.

La loi s’applique autant aux locatifs nus, aux locatifs meublés et aux colocations à contrat unique.

En ce qui concerne les baux conclus avant le 1er août 2015, ils n’ont pas besoin d’être modifiés. Ils doivent cependant respecter les conditions de la loi Alur en cas de renouvellement sur proposition faite par le bailleur.

Le contrat de bail sous la loi Alur ne s’applique pas aux locations de résidences secondaires ni aux locations saisonnières (autant par contact direct que par un intermédiaire, notamment une agence ou un site de location en ligne).

Les logements sociaux ne sont pas non plus régis par la loi Alur.

La forme du contrat de bail d’habitation est obligatoirement écrite et doit intégrer les mentions suivantes :

  • La date d’effet et la durée du contrat
  • Les dénominations de chaque partie
  • L’adresse du logement, le type d’habitat, la période de construction de l’immeuble et le régime juridique inhérent
  • Le nombre de pièces principales, la surface, les équipements, le type de chauffage et de production d’eau et les parties annexes au logement (balcon, parking, etc..)
  • Le but d’utilisation du bien (professionnel ou utilisation)
  • Le coût du loyer appliqué avant la rédaction du nouveau contrat de bail et la date de la dernière révision du montant
  • Les modalités de paiement des charges
  • Les travaux réalisés dans le logement concerné depuis la conclusion du dernier bail d’habitation
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Le montant des honoraires de location dus à l’agence

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Clauses abusives dans le contrat de bail

Les clauses considérées comme abusives sont listées dans la loi du 6 juillet 1989. Il est interdit de les intégrer dans le contrat de bail d’habitation. Dans le cas où le bailleur décide tout de même de les inclure, elles n’auront pourtant aucune valeur face à la justice.

Par exemple, le bailleur ne peut pas imposer une compagnie d’assurance qu’il a choisie lui-même, et ne peut exiger le paiement du loyer par prélèvement automatique.

Egalement, il n’est pas possible de résilier le bail pour des raisons non incluses dans le contrat de bail d’habitation.

Manque d’informations

Le locataire peut saisir la justice en cas d’absence d’informations obligatoires ou si celles-ci sont fausses. Le juge peut, en cas de désaccord entre les protagonistes, se charger de confirmer le montant du loyer.

Le contrat de bail doit inclure plusieurs annexes importantes (diagnostics, notamment). Toute absence d’annexe valable peut être dommageable pour l’une ou l’autre des parties.

L’état des lieux

Le locataire se trouvera en position défavorable en cas d’absence d’état des lieux.

Dans une telle situation, l’habitation louée est considérée comme étant acceptée en l’état au moment de l’entrée du locataire.

Les diagnostics

Le propriétaire doit fournir un diagnostic plomb, de même qu’un état des risques naturels et technologiques, sous peine de sanctions juridiques.

D’autres diagnostics sont obligatoires (dont celui pour l’électricité et le gaz, nouvellement ajouté).

L’acte de caution

Pour éviter tout vice de forme, le bailleur doit vérifier que le garant a dûment recopié le montant du loyer réel sur l’acte, de même que les conditions de révision.

Enfin, un extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 doit être recopié.

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