Locataire ou propriétaire : comment savoir qui paie quoi ?

Dans certains cas de figure, il est assez simple de déterminer qui doit payer :

  • s’il s’agit de réparations simples ou de l’entretien régulier de la chaudière, c’est à la charge du locataire ;
  • s’il s’agit de réparations lourdes ou d’une panne nécessitant le remplacement de la chaudière, c’est à la charge du propriétaire.

En effet, la loi stipule que le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent avec des installations en bon état de fonctionnement, ce qui inclut un système de chauffage comme une chaudière. Le propriétaire doit ainsi assumer la responsabilité de toute réparation conséquente.

Voici un tableau récapitulatif des responsabilités de chaque parti :

Réparations à la charge du locataireRéparations à la charge du propriétaire
– Petites réparations.
– Entretien annuel.
– Réparations dues à un défaut d’entretien.
– Grosses réparations.
– Remplacement complet de la chaudière.

En revanche, il peut être plus difficile de déterminer qui doit payer les frais de réparation dans certaines situations plus ambiguës. Comment savoir ce qui relève des petites ou des grosses réparations ? Revenons plus en détail sur les obligations du locataire et du propriétaire.

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Les obligations du locataire : petits travaux et entretien

Le locataire doit prendre à sa charge les « petites réparations » ainsi que l’entretien courant de la chaudière, afin d’assurer son fonctionnement optimal et d’éviter les pannes.

Petites réparations et entretien courant

Les petits travaux courants sont à la charge du locataire. Lorsqu’un dysfonctionnement survient de manière inopinée, par exemple comme une petite pièce à remplacer ou à réparer, c’est au locataire de s’acquitter de la facture. D’autres petites réparations ponctuelles et courantes sont également à sa charge.

Le locataire doit prendre en charge l’entretien régulier de la chaudière :

  • décrassage ;
  • purge ;
  • etc.

Il peut choisir de purger sa chaudière lui-même, ou de faire appel à un professionnel. Un entretien régulier assure un fonctionnement optimal de l’installation, et limite au maximum le risque de pannes. Ces gestes sont particulièrement importants dans des périodes de forte utilisation, comme en hiver par exemple.

Entretien annuel de la chaudière

L’entretien annuel de la chaudière est une obligation légale à la charge du locataire, à l’exception de situations où le bail mentionne explicitement que cette démarche est à la charge du propriétaire-bailleur. Cette charge est alors généralement comprise dans les charges locatives. Ce cas de figure reste rare, mais pensez à relire attentivement votre bail de location pour savoir dans quelle situation vous vous trouvez.

L’entretien annuel doit être réalisé par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement), généralement un chauffagiste. Le professionnel procède à la vérification de la chaudière, et à l’entretien si nécessaire (nettoyage, purge, etc.) et remet au locataire une attestation d’entretien, également appelé certificat d’entretien. Ce document doit absolument être conservé, afin de pouvoir prouver que l’entretien annuel a bien été réalisé dans les délais prévus. Lorsque vous emménagez dans un nouveau logement, pensez à demander le dernier avis d’entretien de la chaudière, afin de prendre compte de son état lors de votre arrivée.

Combien coûte l’entretien d’une chaudière ?

Le coût de l’entretien d’une chaudière peut varier selon le modèle de votre chaudière et la complexité des travaux à réaliser. Il existe deux types de prestations :

  • un contrat d’entretien annuel (généralement plus avantageux) ;
  • ou une intervention ponctuelle, à régler directement après l’intervention.

Un contrat annuel qui comprend dépannage et autres déplacements coûte en moyenne entre 130 et 160 €. Certains contrats incluent des dépannages en urgence ou le week-end. Pour un entretien ponctuel de chaudière, comptez entre 80 et 190 € environ.

L’entretien régulier d’une chaudière ainsi que les petites réparations ponctuelles peuvent vite représenter un budget conséquent pour votre foyer. Selon les tarifs pratiqués par les professionnels disponibles près de chez vous, il est parfois difficile d’économiser sur ce point. Heureusement, il existe d’autres moyens de réaliser des économies ! Vous pouvez par exemple comparer les offres de différents fournisseurs d’énergie, et opter pour une offre moins coûteuse et adaptée à vos besoins énergétiques.

Les réparations dues à un défaut d’entretien

Si la chaudière d’un logement tombe en panne à la suite d’un manque d’entretien, le locataire devra prendre en charge les frais de réparation. En effet, puisque l’entretien annuel de la chaudière est une obligation légale, on considère dans ce cas de figure que le locataire n’aura pas assumé ses obligations, et devra donc payer le coût des réparations (même s’il s’agit de réparations lourdes, qui sont généralement à la charge du propriétaire). Il est donc essentiel de conserver l’attestation d’entretien remise par le professionnel lors de l’entretien annuel.

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Les grosses réparations à la charge du propriétaire

Le propriétaire-bailleur est dans l’obligation légale de mettre à disposition du locataire un logement en bonne condition, décent et sécurisé. La chaudière étant un élément essentiel du système de chauffage, celle-ci doit être aux normes et en bonne condition lors de la location du logement. Si ce n’est pas le cas, c’est au propriétaire d’en assumer les frais.

Le propriétaire doit prendre en charge les réparations lourdes, gros travaux d’entretien et la remise en état de la chaudière du logement qu’il loue. Si le dysfonctionnement est tel que la chaudière doit être complètement remplacée, cela est également à la charge du propriétaire.

Le propriétaire prend donc en charge les dépenses suivantes :

  • les dépenses relatives aux « grosses réparations », telles qu’elles sont définies dans l’article 606 du Code civil. En ce qui concerne les chaudières, suite à un arrêt jurisprudence, a été considéré comme grosse réparation « le remplacement d’une chaudière de chauffage central (CA Caen, 7 janv. 1999 – CA Reims, 24 juin 1999) » ;
  • les dépenses liées aux travaux ayant pour but de remédier à la vétusté de la chaudière ;
  • les dépenses liées aux travaux de mise en conformité de l’installation, avec la réglementation du bien loué (ou du bâtiment collectif dans lequel il se trouve).

Les notions de petits ou gros travaux peuvent paraître subjectives. Si malgré ces explications le doute persiste sur la nature d’une intervention, vous pouvez simplement demander conseil au chauffagiste qui intervient pour les réparations sur votre chaudière. Le plus souvent, celui-ci sera à même de vous dire s’il s’agit de petite ou de grosse réparation.

En cas d’absence du propriétaire

Si le propriétaire est absent lors des réparations nécessaires qui sont à sa charge, il peut convenir d’un accord avec le locataire : ce dernier paye le dépanneur chauffagiste lors de son intervention, et est ensuite remboursé par le propriétaire. Le locataire devra impérativement fournir une facture du professionnel qui réalise les réparations. Le propriétaire et le locataire devront également convenir en amont des modalités de remboursement. Nous vous conseillons de vous mettre d’accord en amont et par écrit (par mail par exemple), au cas où le propriétaire refuserait de vous rembourser à la suite des travaux.

Quelles démarches suivre en cas de panne ?

En cas de panne, nous vous conseillons de ne toucher à rien et d’appeler directement le propriétaire pour lui signaler le problème. Dans tous les cas, le locataire doit demander l’autorisation du propriétaire avant de réaliser des travaux de réparation sur la chaudière.

S’il s’agit d’une panne importante, le propriétaire pourra faire intervenir un professionnel directement. Si les travaux sont à la charge du locataire, il peut faire appel directement au professionnel qui vient habituellement pour l’entretien de la chaudière. S’il y a un doute sur la nature de la panne ou la taille des travaux nécessaires, le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d’accord en amont quant aux modalités d’intervention et de paiement du professionnel.

Le locataire a donc un certain nombre de précautions à prendre :

  • contacter le propriétaire avant toute intervention ;
  • garder toutes les factures attestant de l’entretien régulier de la chaudière, afin de ne pas être accusé à tort de négligence ;
  • tenir le propriétaire informé des travaux réalisés et obtenir son accord en amont.

Le locataire doit faire preuve de prudence dans ces situations, car s’il prend l’initiative de réaliser des travaux de réparations sans avertir le propriétaire, il pourra avoir à prendre en charge des frais importants (même s’il s’agit de grosses réparations ou de remplacement de la chaudière, frais normalement pris en charge par le propriétaire).

Que faire en cas de litige ?

Il arrive que ni le locataire ni le propriétaire ne veuillent prendre en charge des frais de réparation. Pour résoudre ce type de litige, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • avant toute chose, privilégiez le dialogue. Discutez calmement avec l’autre parti, si besoin avec un texte à l’appui. Cela peut parfois suffire à rappeler au locataire ou au propriétaire que c’est bien à lui de payer les réparations en question ;
  • si le dialogue n’aboutit pas, demandez l’avis d’une personne extérieure (légitime), comme le dépanneur chauffagiste par exemple. Celui-ci pourra vous dire s’il s’agit de réparations à la charge du locataire ou du propriétaire ;
  • si malgré cela le désaccord persiste, procédez à une mise en demeure, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception ;
  • en dernier recours, si le dialogue et la mise en demeure n’ont mené à rien, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation, et enfin la justice si besoin.

En cas de litige, si vous êtes locataire, ne prenez jamais l’initiative de déduire le montant des réparations de votre loyer, ou d’arrêter de payer votre loyer. Continuez à régler votre loyer et vos charges normalement, jusqu’à la résolution du litige. Le désaccord avec le propriétaire ne vous autorise pas légalement à prendre ce genre de décision vous-même, et cela pourrait jouer en votre défaveur.

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