Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

publié le 25/08/2020 | mis à jour le 18/10/2023 | par L'équipe Choisir.com

Qu’est-ce qu’un DPE ? À quoi sert-il ?

Selon la définition du ministère de la Transition écologique, le DPE « renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre ».

C’est un dossier complet qui détaille de nombreux éléments attenants au logement, à savoir :

• la surface qu’il présente ;
• l’orientation ;
• les matériaux utilisés pour les fenêtres, les murs, la toiture, etc. ;
• la qualité de l’isolation et de la ventilation ;
• le système de chauffage et les appareils de production d’eau chaude ;
• la quantité d’énergie consommée ou une estimation de consommation.

De cette manière, il permet de rendre compte des consommations du logement, mais aussi de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (CO₂) qu’il rejette. En somme, il donne un panorama écologique et « économique » d’un bien.

L’étiquette du DPE

Le DPE est un document technique. De ce fait, il est parfois compliqué à lire pour les ménages. Pour leur faciliter la tâche, celui-ci s’accompagne d’une étiquette qui se base sur un système de notation allant de A à G (A étant la meilleure note).

Auparavant, le DPE comportait deux étiquettes :

• une première pour calculer les consommations énergétiques du logement. Plus la classe énergétique se rapproche de G, plus l’habitation est énergivore ;
• une seconde pour se faire une idée des émissions de gaz à effet de serre (GES).

Désormais, par souci de clarté et de lisibilité, la nouvelle étiquette regroupe ces deux barèmes. En voici un exemple :

Pour bien comprendre, les notes de l’étiquette énergie, voici un tableau vous indiquant les différents seuils et ce à quoi ils correspondent.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, la réalisation du DPE est impérative dans plusieurs transactions immobilières, et ce depuis le 1^er juillet 2021. En effet, il doit être ajouté au Dossier de diagnostic technique (DDT) d’un bien. Il est obligatoire dans le cadre :

• d’une mise en vente depuis 2006 ;
• d’une mise en location depuis 2007.

Il doit être donné au futur acquéreur, au locataire mais aussi à l’ADEME. Les annonces immobilières, de leur côté, doivent a minima, indiquer l’échelle de performance énergétique du bien (A à G) et présenter l’étiquette énergie.

En effet, cela peut aider le futur occupant d’évaluer les charges de chauffage auquel il sera soumis. D’autre part, ce document sert également de base pour mener à bien des travaux de rénovation énergétique. En cas de faute ou d’oubli, l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre lui.

DPE erroné ou manquant : quelles sont les sanctions ?

Un DPE est obligatoire pour le Dossier technique immobilier (DTI). De ce fait, tout manquement ou falsification du document peut entraîner des sanctions au niveau légal.

Les sanctions pour manquement à l’obligation d’information

Première sanction importante : tout manquement à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative. Le montant ne peut excéder :

• 3 000 € pour un non-professionnel ou professionnel (personne physique) ;
• 15 000 € pour un professionnel (personne morale).

Les sanctions pour le bailleur ou le vendeur

En cas de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur risque :

• de devoir payer des dommages et intérêts à l’acquéreur voire l’annulation de la vente si le vendeur va devant un tribunal ;
• une amende de 1 500 € si le DPE est réalisé par un professionnel non-certifié (article L185-6 du Code de la construction et l’habitation), et de 3 000 € en cas de récidive ;
• une amende de 300 000 € et 2 ans de prison si le vendeur prévient la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Les sanctions pour le notaire

Le notaire aussi peut aussi être inquiété et être sanctionné par la DGCCRF. Dans ce cas, la même peine s’applique que pour le vendeur. Il peut également être contraint de verser des dommages et intérêt si l’affaire est portée devant la justice.

Les sanctions pour le diagnostiqueur

Enfin, le diagnostiqueur lui aussi peut être puni par la loi. En effet, comme le précise l’administration publique : « S’il commet une faute dans l’exercice de sa mission en ne respectant pas les règles de l’art et les normes (par exemple, diagnostic erroné) il est tenu d’indemniser l’acheteur ou le locataire pour le préjudice subi. ».

D’autre part, s’il ne présente aucune certification valable, il est passible d’une amende de 1 500 €. Celle-ci sera majorée à 3 000 € s’il récidive. Il devra également s’acquitter d’une amende de 1 500 € si les résultats du DPE ne sont pas envoyés à l’Ademe.

En résumé, voilà les sanctions légales auxquelles s’exposent les différentes parties :

Qui réalise le Diagnostic de performance énergétique ?

C’est au propriétaire de faire réaliser le DPE, qu’il soit vendeur ou bailleur. Pour cela, il doit se tourner vers un professionnel agrée et compétent en la matière. Ce dernier doit disposer d’une certification sur la norme NF EN ISO/CEI 17024.

Pour des raisons évidentes de conflits d’intérêts, il doit s’agir d’un acteur indépendant du vendeur et de l’acquéreur.

Afin que votre DPE soit valide, vous devez donc faire appel à un professionnel certifié. Pour en trouver un proche de chez vous, le mieux reste de regarder sur l’annuaire proposé par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités locales.

Il vous faudra simplement renseigner votre code postal ou votre département de résidence et cocher la case « DPE individuel ». Ensuite, appuyez sur « voir la liste des diagnostiqueurs ». Vous serez redirigé vers une page comprenant les différents techniciens proches de chez vous.

Combien coûte un DPE ?

Bien que le DPE soit un document standardisé, il n’existe pas de grille officielle de prix pour les Diagnostics de performance énergétique. Chaque entreprise décide des tarifs de ses DPE. En moyenne, selon l’Ademe, il faudra compter entre 100 € et 250 € pour le faire réaliser. Bien souvent, c’est la surface du logement qui influe sur le prix.

Cela étant, certaines agences immobilières prennent en charge les frais de DPE pour les vendeurs. Il ne s’agit pas d’une obligation, mais d’un geste promotionnel. En contrepartie, elle demande bien souvent un mandat exclusif au propriétaire. Cela signifie qu’il ne pourra mettre le bien en vente dans des agences concurrentes.

Quelle est la durée de validité de ce document ?

Une fois établi, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) reste valable 10 ans, selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, à 3 exceptions près :

Mais, si vous entamez des travaux de rénovation énergétique, il peut être intéressant de le faire refaire.

En effet, un DPE avec une étiquette énergie A ou B peut constituer un argument de vente et faire grimper le prix du bien. En effet, selon Études Statistiques Immobilières, qui exploite les bases de données immobilières des notaires de France, « l’effet lié à une mauvaise étiquette (F-G) est toujours plus important que celui d’une bonne étiquette (A-B) mais la décote (de – 6 % à – 17 % selon les régions) a légèrement diminué alors que la plus-value (de + 6 % à + 13 % selon les régions) a augmenté. » Un logement avec un meilleur DPE aura tendance à mieux se vendre d’un logement avec une étiquette F ou G. C’est bien normal puisqu’avec un DPE avec une mauvaise note, l’acquéreur devra bien souvent entamer des travaux de rénovation énergétique.

Les nouveautés du DPE en 2023

Attention si vous êtes propriétaire d’une passoire énergétique (classe G ou F) ! L’État a mis en place de nouvelles mesures visant à interdire la location de ces logements ou obligeant les propriétaires à réaliser un DPE en cas de vente de leur bien.

Une interdiction à la location

À compter du 1^er janvier 2023, tout logement considéré comme une passoire thermique ne pourra être mis en location. Les propriétaires devront engager des travaux de rénovation pour y remédier. Au 1^er janvier 2023, cette interdiction concerne 90 000 logements, dont 70 000 privés.

Mais ce n’est pas tout. Cette interdiction concernera une nouvelle classe chaque nouvelle année.

Une obligation en cas de vente

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 apporte une nouvelle condition en cas de vente d’un bien immobilier.

Effective à partir du 1^er avril 2023, elle oblige tout propriétaire d’une maison ou d’un immeuble classé D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kilowattheures par m² et par an à réaliser un audit énergétique avant la mise en vente.

Le caractère opposable du DPE

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est devenu « opposable ». Mais que cela signifie-t-il dans les faits ?

Ce nouveau caractère autorise un acheteur ou un locataire d’un logement à « s’opposer » au DPE remis par le propriétaire du logement s’il considère que les informations du DPE sont fausses. Même cas de figure pour un propriétaire envers le diagnostiqueur.

En d’autres termes, le DPE devient un document juridique qui engage la responsabilité de toutes les parties prenantes (propriétaire, notaire ou diagnostiqueur) et les expose à des sanctions.

Une nouvelle méthode de calcul

Entrée en vigueur depuis le 1^er novembre 2021, la nouvelle méthode de calcul s’impose désormais à tous les professionnels. Ce délai entre l’entrée en vigueur de la méthode et l’application de l’arrêté du 8 octobre 2021 se justifie par la nécessité de laisser le temps aux éditeurs de logiciel de mettre leur solution à jour.

Désormais, le DPE se calcule selon à partir de nouvelles informations, dont les coefficients d’isolation des murs, les coefficients de perméabilité à l’air, le tarif du kWh des différentes énergies ou les données d’entrée relatives au confort d’été. Grande nouveauté : les anciennes factures d’énergie ne pourront plus être utilisées !

Résultat : toutes ces données sont rassemblées afin de donner un DPE plus fiable et plus facile à lire.

Une nouvelle obligation pour les immeubles collectifs

À partir de 2024 et jusqu’en 2026, tous les bâtiments d’habitation collective devront réaliser un DPE. Le propriétaire, qu’il soit privé ou public, devra payer ses frais par lui-même.

Que faire suite à un DPE ?

Vous avez fait réaliser votre DPE. Si celui-ci sort avec une étiquette énergie inférieure à E, cela veut dire que les performances énergétiques de votre logement ne sont pas bonnes. Sans que cela soit obligatoire, il peut être bon de réaliser quelques travaux.

Le DPE est assorti de conseils pour améliorer l’efficacité énergétique de votre logement. En cas de « mauvais » DPE, vous avez donc tout intérêt à entamer des travaux de rénovation énergétique. En fonction des recommandations faites par le diagnostiqueur, vous saurez quel chantier commencer en premier (isolation du toit ou des combles, remplacement des fenêtres par des doubles vitrages, etc.).

En améliorant l’isolation, vous pourrez alors disposer d’un logement plus performant, donc plus économe. Il faudra alors refaire le DPE pour analyser les améliorations engendrées sur l’étiquette énergie.

Pour vous permettre de financer vos travaux, il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique comme :

• l’Éco prêt à taux zéro (Éco-PTZ), une aide allant jusqu’à 30 000 € pour financer des travaux dans votre logement ;
• les aides de l’ANAH :
  • « MaPrimeRénov’ »,
  • « MaPrimeRénov Sérénité »,
  • « MaPrimeRénov’ Copropriété » ;
• le chèque énergie ;
• les Certificats d’économies d’énergie (CEE) qui permettent, en partie, la prise en charge de vos travaux par un fournisseur de gaz ou d’électricité ;
• le dispositif Denormandie, une réduction d’impôts pour les bailleurs entamant des travaux de rénovation.

Pour en savoir plus sur les aides à la rénovation énergétique auxquelles vous avez le droit, n’hésitez pas à vous tourner vers le réseau France Rénov’, les conseillers vous aideront à y voir clair.

Logement énergivore : le locataire peut-il obliger le propriétaire à faire des travaux ?

Vous êtes locataire et le DPE présente une mauvaise étiquette énergie. Est-il possible de contraindre le propriétaire à des travaux ? En vous basant uniquement sur le DPE, à l’heure actuelle non.

Cela étant, une isolation de piètre qualité peut constituer un critère d’insalubrité. Si le logement est jugé insalubre, les autorités peuvent obliger le propriétaire à entamer des travaux. Le propriétaire doit les réaliser et sera pénalisé d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard, s’il ne débute pas le chantier en temps voulu. Tant que le logement est jugé insalubre, le loyer est suspendu.

Si le logement n’est pas insalubre mais simplement énergivore, le propriétaire à tout intérêt à entamer des travaux. En effet, la loi énergie et climat du 8 novembre 2019 vise à lutter contre les passoires thermiques, les logements qui consomment énormément (étiquette F ou G). Elle stipule qu’à partir de :

• 2021, les propriétaires « passoires thermique » n’ont plus le droit d’augmenter les loyers entre deux locataires sans avoir rénové l’habitat ;
• 2022, si le DPE est classé F ou G, la mise sur le marché (vente ou location) devra s’accompagner d’un audit énergétique ;
• 2023, les propriétaires devront impérativement rénover les logements gourmands en énergie avant de les louer ;
• 2028, les travaux dans les passoires thermiques seront obligatoires et le non-respect de la loi entraînera des sanctions.

Si celui-ci ne souhaitait pas entamer des travaux dans l’immédiat, vous ne pouvez l’y obliger. Mais, au vu des évolutions de la réglementation, il devra bien s’y résoudre. Pour en apprendre plus, consultez notre article sur les actions de l’Anah.

En résumé, le DPE est un document technique qui permet de déterminer si le logement consomme beaucoup d’énergie ou non et s’il produit beaucoup de gaz à effet de serre. Il donne ainsi un panorama écologique et « économique » d’un bien. Ainsi, le propriétaire peut connaître les failles de son logement et engager des travaux de rénovation pour les colmater. Le locataire, quant à lui, peut estimer ses dépenses énergétiques. Si votre logement rentre dans la catégorie des passoires thermiques (G ou F), il serait grand temps de vous attaquer à la rénovation énergétique de votre bien, car l’État a ajouté de nouvelles mesures depuis 2023 pour inciter les propriétaires de ces biens à les améliorer.

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