Les bâtiments non soumis au DPE

publié le 22/01/2021 | mis à jour le 10/01/2024 | par L'équipe Choisir.com

Qu’est-ce que le DPE (Diagnostic de performance énergétique) ?

Le DPE vise à sensibiliser davantage les éventuels acquéreurs ou futurs locataires sur les consommations d’énergie des bâtiments. Son obligation s’inscrit dans la transition énergétique du pays, ainsi que dans la lutte contre la précarité énergétique.

DPE : une obligation pour certains bâtiments

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui doit systématiquement être fourni au moment de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier. Il est obligatoire pour tous les bâtiments clos et couverts sur l’ensemble du territoire national. Cela concerne tous les bâtiments destinés à la vente, les logements, mais aussi certains établissements recevant du public (ERP). Toutefois, comme nous le verrons, il existe quelques exceptions.

Le DPE doit être remis lors de la promesse de vente. S’il n’a pas pu être livré à ce moment-là, il est encore possible de le fournir lors de l’acte authentique de vente.

La classe énergétique du bâtiment ou logement doit également figurer sur toutes les annonces immobilières affichées en agence et paraissant dans la presse ou sur internet.

Une première réforme du diagnostic de performance énergétique en 2013 a permis de fiabiliser et de renforcer ce dispositif. Avec une seconde réforme datant du 1^er juillet 2021, conformément à la loi ELAN, le DPE « logement » a perdu sa valeur simplement informative. Il est alors devenu pleinement opposable. Cela signifie qu’il obtient une portée juridique. Il est désormais possible de se retourner contre le diagnostiqueur en cas de faute, d’erreur ou de manquement lors de la réalisation du DPE.

À quoi sert le DPE ?

Le DPE obligatoire permet de sensibiliser les particuliers aux questions d’efficacité énergétique des logements, ainsi que de mieux encadrer le marché de l’immobilier dans le but d’éliminer progressivement les passoires thermiques. Ces dernières correspondent aux logements qui ont une consommation d’énergie jugée excessive.

Des contraintes pour les passoires thermiques

Plus on se rapproche de la classe A du DPE et moins le logement est énergivore. Il permet d’apporter aux futurs acquéreurs ou locataires des informations claires sur l’efficacité énergétique du bâtiment en prenant en compte :

• sa consommation d’énergie ;
• ses émissions de gaz à effet de serre (GES).

De manière générale, la création du DPE est induite dans une politique européenne globale qui vise à œuvrer pour la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments et la limitation des émissions de gaz à effet de serre.

La loi Énergie climat de 2019 a intégré la performance énergétique à la définition de décence d’un logement (au même niveau que l’absence de nuisible ou l’arrivée d’eau potable). Elle met l’accent sur la lutte contre les passoires thermiques, en interdisant la location des logements les plus énergivores.

Avec la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le niveau minimal d’efficacité énergétique va progressivement être rehaussé. Issue des travaux de la Convention citoyenne, elle permet d’ancrer les questions relatives à l’écologie à différents niveaux de la société. Plusieurs dates ont notamment été fixées afin d’éliminer les passoires thermiques (classe G à E) du marché de l’immobilier. :

• 24 août 2022 : les loyers des logements classés F ou G sont gelés. Il devient donc impossible pour les propriétaires d’augmenter leurs montants ;

• 1^er janvier 2023 : un logement est qualifié d’énergétiquement indécent lorsque sa consommation (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement), estimée par le DPE en énergie finale, est supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an ;
• 1^er janvier 2025 : les logements de classe G sur leur DPE seront interdits à la location ;
• 1^er janvier 2028 : les logements classés F seront également écartés du marché locatif ;
• 1^er janvier 2034 : tous les logements de classe E seront aussi concernés par cette interdiction de location.

Comme c’est aujourd’hui le cas des logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an, tous les biens immobiliers de classe G, F et E deviendront progressivement indécents au regard de la loi.

Des informations claires sur l’efficacité énergétique du bâtiment

Jusqu’à la réforme du DPE du 1^er juillet 2021, le diagnostic d’un bâtiment ou d’un logement comportait deux étiquettes distinctes :

• l’étiquette énergie : qui renseignait sur la consommation du bâtiment en énergie primaire (en kWhEP/m²/an) ;
• l’étiquette climat : qui renseignait sur les émissions de gaz à effet de serre (en kgCO2eq/m²/an).

Avec cette réforme, une nouvelle étiquette a été introduite, rassemblant la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES). L’étiquette climat reste toutefois affichée afin de sensibiliser les consommateurs à l’empreinte carbone de leur logement. Cette décision de prendre en compte les émissions de GES, afin de déterminer le niveau d’efficacité énergétique d’un logement, s’intègre dans les engagements pris par la France dans le cadre des accords de Paris, avec les orientations prises par l’Union européenne, ainsi que les préconisations issues de la Convention citoyenne sur le climat (loi Climat et résilience).

La classe du logement (de A à G) prend donc aujourd’hui en compte les performances énergétiques du bâtiment ainsi que son impact climatique, comme vous pouvez le voir ci-dessous :

Voici un exemple concret de la partie du DPE relative à classe énergétique et à l’étiquette climat tel qu’il est présenté actuellement :

Avec la réforme du DPE du 1^er juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul a également été établie pour l’étiquette énergie. Jusqu’alors, deux méthodes pouvaient être utilisées :

• la méthode 3CL-DPE 2021 : qui est la seule applicable aujourd’hui. Elle se base sur les caractéristiques du bâtiment (géothermie du bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.) ;
• la méthode « sur facture » : dont la fiabilité a été jugée insuffisante.

Une incitation à réaliser des travaux de rénovation énergétique

Les mesures prises dans le cadre de la loi Climat et résilience, et se basant sur le DPE du logement, ont pour objectif d’inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique sur leur bien immobilier. C’est la seule manière d’améliorer sa classe énergie :

• pour éviter l’interdiction de mise en location ;
• pour augmenter la valeur verte de son bien : selon l’ADEME (l’Agence de la transition écologique), ce gain peut être de 5 à 22 %.

Pour les occupants du logement, nous l’avons déjà évoqué, le DPE permet de mieux se rendre compte de la consommation d’énergie du bâtiment. Avant un achat ou la signature du bail, ce document permet donc d’évaluer le budget que les dépenses énergétiques représentent, ainsi que leur impact sur l’environnement. Pour les futurs acquéreurs, il permet aussi d’anticiper les éventuels travaux d’amélioration à entreprendre.

Outre la question environnementale, le DPE permet d’encadrer le marché de l’immobilier pour mieux lutter contre le logement indécent et la précarité énergétique.

Ce diagnostic renseigne sur la consommation d’énergie générée pour la production d’eau chaude sanitaire, le chauffage ou la climatisation. Il permet aussi de manière induite de renseigner le futur acquéreur sur la qualité de l’isolation du logement et des installations de chauffage, par exemple. Pour ce faire, le DPE contient :

• les caractéristiques thermiques et géothermiques du bâtiment ;
• un descriptif des équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage, ainsi que leur impact sur la consommation d’énergie ;
• une estimation de la quantité annuelle d’énergie consommée (électricité, gaz) ;

• l’évaluation des quantités d’émissions de gaz à effet de serre ;
• la classe énergétique du bien selon la consommation annuelle d’énergie primaire estimée, ainsi que de la quantité d’émissions de GES ;
• des recommandations permettant d’améliorer les performances du logement, avec une estimation du coût que représentent ces travaux et de leur efficacité.

Pourquoi certains biens immobiliers sont non soumis au DPE ?

Le DPE est obligatoire pour la mise en vente ou la location de « tout bâtiment ou partie de bâtiment clos ou couvert ». Toutefois, certains d’entre eux font exception à la règle. Quels sont les bâtiments exemptés de DPE ? Qu’en est-il des logements neufs et des copropriétés ?

Quels sont les bâtiments non soumis au DPE ?

La liste des bâtiments non soumis au DPE est établie dans l’article R126-15 du code de la construction et de l’habitation. Faisons le point sur les bâtis concernés par cette dispense.

Les bâtiments indépendants

Il s’agit des bâtis dont la surface au plancher est inférieure à 50 m². Par « indépendant », il faut comprendre un bâtiment isolé. Dans cette catégorie, sont également inclus :

• les abris de jardin ;
• les constructions légères (mobil-home, bungalow, etc.) ;
• les chalets démontables ou non.

Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel

Les bâtis agricoles, artisanaux ou industriels qui ne servent pas d’habitation sont également dispensés de DPE. Bien qu’ils puissent être équipés de systèmes de chauffage, mais aussi de production d’eau chaude pour les sanitaires ou de systèmes de refroidissement, ces locaux sont généralement peu utilisés pour l’activité humaine. Leur consommation d’énergie est donc relativement réduite.

Les locaux admis dans cette catégorie sont par exemple, les salles de repos destinées au personnel d’ateliers, d’usines, de laiteries, d’étables, etc.

Les constructions provisoires

Les constructions provisoires sont également exemptées de DPE. Elles correspondent par exemple aux constructions modulaires de chantier ou aux maisons témoins.

Attention, une nuance est tout de même portée quant à leur occupation qui ne doit pas dépasser 2 ans.

Les bâtiments classés comme monuments historiques et les lieux de culte

Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire même s’ils sont occupés, et les lieux de culte sont également non soumis au DPE.

Les maisons dépourvues de systèmes de chauffage

Les bâtiments ou parties de bâtiments qui ne disposent d’aucun système de chauffage électrique, à gaz ou à fioul, ni de climatisation, sont également dispensés de DPE.

Ils peuvent être néanmoins équipés d’une cheminée à foyer ouvert.

Les bâtiments de type saisonnier

Les bâtiments de type saisonnier ne sont pas soumis au DPE. Cependant, ils ne doivent pas être occupés plus de 4 mois par an.

Attention, on ne parle pas forcément ici de 4 mois consécutifs. Dans le cas, d’une location saisonnière, par exemple, ce sont les périodes successives de location qui seront comptabilisées. Si le total de ces périodes excède 4 mois un DPE est alors exigé.

Les maisons de retraite et les logements en foyers

Les maisons de retraite et les logements en foyers sont également dispensés de DPE. En effet, il ne s’agit pas ici de contrat de location, mais de titres d’occupation ou de contrats de séjour.

Les logements en résidences universitaires sont, quant à eux, soumis au DPE dans le cadre de leur location.

Les logements neufs sont-ils dispensés de DPE ?

La réalisation d’un DPE est obligatoire pour les bâtiments neufs achetés sur plan, dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1^er juillet 2007. Pour sa réalisation, il est alors nécessaire de s’appuyer sur les résultats obtenus à partir d’un récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique. La réglementation thermique en vigueur doit alors être prise en compte (réglementation thermique RT2012 ou réglementation environnementale RE2020).

Le DPE construction doit être délivré par le promoteur immobilier, au plus tard, au moment de la réception des travaux. C’est le maître d’ouvrage qui se charge de le faire réaliser. Tout comme les autres DPE, sa durée de validité est de 10 ans.

Qu’en est-il du DPE au sein d’une copropriété ?

La loi Climat et résilience a rendu obligatoire le DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013, à l’échelle du bâtiment. Cette obligation se met en place progressivement selon un calendrier échelonné en fonction des tailles de copropriété :

• à partir du 1^er janvier 2024 : pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• à partir du 1^er janvier 2025 : pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• à partir du 1^er janvier 2026 : pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Quelles sanctions en cas de manquement aux obligations de DPE ?

En cas de non respect des obligations de DPE, plusieurs sanctions sont prévues par la loi :

• pour un professionnel : il est passible d’une amende d’un montant maximal de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale ;
• pour un non-professionnel : le montant de l’amende ne peut pas dépasser 3 000 €.

Si le vendeur ne transmet pas le diagnostic, qu’il ment sciemment en indiquant que le logement n’est pas soumis au DPE ou en dissimulant certaines informations, il y a fraude. Suite à une enquête du service des fraudes de la DGCCRF, le vendeur et le notaire (s’il a agi avec sa complicité) :

• risquent de voir le prix de la vente du bien abaissé. Elle peut aussi être annulée ;
• s’exposent à une amende qui peut monter jusqu’à 300 000 € ;
• risquent une peine de 2 ans de prison.

La loi protège les acquéreurs ou locataires du logement. Si le propriétaire ne fournit pas de DPE ou qu’il dissimule certaines informations :

• l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ainsi que des dommages et intérêts ;
• le locataire peut saisir la justice. Une réduction du montant du loyer peut, par exemple, être demandée.

Afin de ne pas s’exposer à ce type de sanction, certaines mentions doivent impérativement apparaître dans l’annonce immobilière (publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée dans les locaux de professionnels de l’immobilier) :

• la classe énergétique du bien (de G à A) : la classe G est attribuée aux logements les plus énergivores, alors que la A correspond généralement à des bâtiments basse consommation (label BBC) ;
• la classe climat ;
• la mention « logement à consommation énergétique excessive » s’il est classé F ou G ;
• le montant des dépenses énergétiques annuelles estimées pour un usage standard.

Qu’est-ce que le DPE vierge ?

Depuis le 1^er juillet 2021, les diagnostiqueurs ne peuvent plus réaliser de DPE vierge (ou DPE blanc). Avec la méthode « sur facture », il était possible de se retrouver avec ces DPE sans étiquette. Cela était notamment le cas :

• si les factures du précédent occupant n’étaient pas fournies ;
• si le logement était resté inoccupé très longtemps ;
• avec les logements construits avant 1948.

Avec l’unique méthode applicable actuellement, qui se base sur les caractéristiques du bâtiment, il est impossible de ne pas établir de diagnostic.

Toutefois, puisque les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024, il sera encore possible de trouver des DPE vierge jusqu’à cette date. Ensuite, ils seront obsolètes.

Notez tout de même que depuis le 1^er janvier 2023, un DPE vierge ne permet pas de qualifier un logement de décent. Comme évoqué plus haut, ce critère de décence énergétique a été instauré dans la loi Climat et résilience et impose que la consommation du bâtiment en énergie finale soit inférieure à 450 kWh/m²/an. Or, un DPE vierge ne permet pas de prouver que le logement respecte bien ce critère.

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