Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

publié le 31/08/2021 | mis à jour le 26/08/2024 | par Mareva Gobbini

Définition d’une passoire thermique

Le parc immobilier en France se compose de plusieurs types de logement, des plus économes comme les logements bâtiment basse consommation (BBC) aux plus énergivores connus sous l’expression de « passoires thermiques ».

Ainsi, un logement est considéré en tant que passoire thermique lorsque sa consommation d’énergie est excessive.

Il s’agit d’un logement mal isolé, qui reflète une mauvaise performance énergétique.

Pour vous donner une idée de la fiche d’identité d’une passoire thermique, voici quelques caractéristiques clés :

• des logements construits en général avant 1975 et exempts de toute réglementation thermique (RT2000, RT2005, et la RT2012 et RE2020) ;
• une faible ou une absence totale d’isolation thermique (fenêtres à simple vitrage, combles non isolés, etc.) ;
• un système de chauffage énergivore et polluant (chaudière au fioul ou au gaz).

En conséquence, ce type de logement a besoin d’une forte consommation en énergie pour être convenablement chauffé et/ou ventilé. À terme, occuper ce type de logement implique de payer des factures d’énergie importantes.

Reconnaître une passoire thermique

Plusieurs indicateurs peuvent vous aider à déterminer si le logement que vous occupez actuellement ou allez occuper (location ou vente) est énergivore.

Une mauvaise classe au DPE

Pour déterminer si un logement est une passoire thermique, le législateur se sert du critère de décence énergétique défini par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.

À savoir : depuis le 1^er janvier 2023, un logement est considéré comme une passoire thermique lorsque sa consommation énergétique est égale ou supérieure à 450 kWh/m²/an, soit les logements les plus énergivores de la classe G du DPE.

Concrètement, une passoire thermique désigne un logement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE). Le rôle du DPE détermine ainsi les logements les plus énergivores. Cet outil diagnostic informe le locataire et le propriétaire d’un logement de :

• la quantité annuelle d’énergie consommée (équipement de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire, système de refroidissement et de ventilation.) ;
• la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES).

Pour rappel, la nouvelle formule de calcul du DPE classe les logements selon des critères plus précis afin d’estimer au plus juste le niveau de performance énergétique d’un logement. Il note le logement sur une échelle de valeur alphabétique de A à G : de la classe A pour les logements les plus économes, à la classe G pour les habitats les plus énergivores.

Progressivement, la réglementation en vigueur va se durcir pour étendre l’identification des passoires thermiques à d’autres classes DPE (classe E, F, G), suivant un calendrier réglementaire (voir point suivant).

Nous allons voir dans la suite de cet article que cette réglementation de lutte contre les passoires thermiques va réduire la place des logements énergivores sur le marché locatif et de vente immobilière.

Un logement humide mais pas forcément insalubre !

Les passoires thermiques sont souvent responsables de problèmes d’humidité. En effet, dans ces logements difficiles à chauffer, le froid s’installe rapidement. En conséquence, les différentes pièces du logement ont souvent un fort taux d’humidité reconnaissables par certains indices :

• la condensation sur les fenêtres ;
• les taches sur les murs et les plafonds ;
• la perception « mouillée » des parois au toucher de la main.

Au quotidien, habiter une passoire thermique est très inconfortable. La sensation de froid est permanente même lorsque le chauffage est poussé à la température maximale.

D’autre part, une forte humidité peut déclencher ou aggraver au fil du temps des maladies respiratoires ou autres pathologies (bronchites chroniques, arthrose, anxiété et dépression, maux de tête).

Des factures d’énergie élevées qui accentuent la précarité énergétique des ménages

Dans une passoire thermique, le budget énergie est astronomique en raison de la faible isolation du logement et d’un équipement de chauffage souvent vieillissant. En moyenne, les occupants d’une passoire thermique consacrent près de 10 % de leurs revenus annuels à payer leurs factures d’énergie.

Or, les factures d’énergie sont trop élevées par rapport aux moyens de certains ménages, le tout sans confort garanti. Certains ménages modestes n’ont pas les moyens de régler leurs factures, et donc de se chauffer correctement.

C’est pourquoi on considère souvent que les ménages habitants une passoire thermique sont en situation de précarité énergétique. Ces difficultés ne peuvent que s’accentuer avec les prix des énergies qui augmentent régulièrement au gré de l’inflation et du contexte géopolitique (guerre en Ukraine, tensions avec la Russie, etc.).

La réglementation pour lutter contre les passoires thermiques

Les logements très énergivores sont dans le viseur des autorités publiques. La lutte contre les passoires thermiques fait en effet l’objet d’une réglementation progressive pour améliorer la situation du parc immobilier résidentiel en France.

Gel des loyers des logements avec une mauvaise classe DPE

Dans le cadre de la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, des mesures d’interdiction d’augmentation du loyer ou de gel des loyers concernent les logements les plus énergivores du DPE.

Ainsi, depuis le 24 août 2022, il est interdit aux propriétaires d’augmenter le loyer de logements avec une classe F ou G lors :

• d’un nouveau bail ;
• d’un renouvellement de bail ;
• d’une révision annuelle.

Interdiction de location progressive des passoires thermiques

Par la suite, la réglementation a pour objectif de sortir les passoires thermiques du marché de la location immobilière. Concrètement, les logements les plus énergivores vont être interdits de location de manière progressive.

Depuis le 1^er janvier 2023, l’interdiction concerne les logements ayant une consommation d’énergie égale ou supérieure à 450 kWh/m²/an, soit les logements les plus énergivores de la classe G du DPE.

Cette interdiction de mise en location des passoires thermiques suit le calendrier de décence énergétique énoncé précédemment dans cet article, à savoir :

La réglementation d’interdiction de location concerne tout nouveau bail signé ou tout renouvellement de bail (à partir des dates d’échéances énoncées).

Audit énergétique pour vendre une passoire thermique

La vente immobilière des passoires thermiques fait aussi l’objet d’une réglementation.

Depuis le 1^er avril 2023, les propriétaires de logements à la vente de classe F ou G doivent réaliser un audit énergétique réglementaire obligatoire. Il y a fort à parier que les autres logements concernés par le critère de décence énergétique (classe E) vont aussi être concernés par cette obligation d’audit énergétique suivant le calendrier réglementaire.

Un audit énergétique permet de définir et de planifier un ensemble de travaux et/ou d’actions à réaliser pour améliorer la performance énergétique dudit bien. Il dresse le bilan énergétique d’un logement et établit un plan d’action chiffré des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien concerné.

Un audit énergétique réglementaire est valable 5 ans, sauf cas exceptionnels.

Cet audit comprend une visite du logement par un professionnel certifié. Ce professionnel, un auditeur thermicien certifié RGE (reconnu garant de l’environnement), va définir un scénario de travaux à réaliser. À partir de cette visite sont établis :

• un calendrier de réalisation des travaux ;
• le coût des travaux ;
• les économies attendues sur les factures d’énergie.

L’auditeur thermicien va aussi lister les aides et financements dont peut bénéficier le propriétaire pour réaliser les travaux.

Sachez que le prix moyen d’un audit énergétique pour les particuliers se situe entre 500 € et
1 000 €. Toutefois, vous pouvez réduire cet investissement grâce à MaPrimeRénov’, une aide à la rénovation thermique.

Propriétaires de passoire thermique : quelles conséquences pour la vente ou la location ?

Un bien immobilier considéré comme passoire thermique cumule certains points négatifs en location et en vente.

Sur le marché locatif ou de vente immobilière, une passoire thermique envoie une mauvaise image. Estampillés énergivores, ces types de logement rencontrent de grandes difficultés à se louer ou à se vendre. En effet, le DPE d’une passoire thermique affiche « consommation d’énergie excessive ». Une mise en garde pour les potentiels locataires qui portent alors leur choix sur des logements plus économes. Du côté de la vente, les propriétaires doivent souvent accepter une décote sur leur bien immobilier.

D’autre part, l’interdiction de mise en location et de gel des loyers (selon le calendrier réglementaire) a bien évidemment un impact financier pour les propriétaires (perte de loyers). Pour lever ces mesures d’interdiction, il est indispensable que les passoires thermiques atteignent après travaux a minima une classe C DPE. Le mieux étant d’atteindre la classe A ou B, garant d’un logement basse consommation (label BBC).

C’est pourquoi la réglementation en vigueur est adossée à des solutions de travaux de rénovation énergétique dans le but de diminuer la consommation en énergie du logement.

Comment sortir du statut de passoire thermique ?

À travers sa réglementation, les pouvoirs publics veulent améliorer les performances énergétiques du parc immobilier résidentiel dans son ensemble. Voyons comment les particuliers sont accompagnés dans leur transition énergétique.

Pour obtenir une meilleure classe DPE, les logements énergivores doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux ont pour objectifs :

• d’améliorer le confort des habitants en conservant mieux la chaleur du système de chauffage, et en évitant les infiltrations d’air froid dans l’habitation, les déperditions de chaleur et les ponts thermiques ;
• de diminuer les factures en énergie et limiter les besoins en chauffage ;
• de valoriser la valeur du bien (patrimoine) grâce à l’amélioration de sa performance énergétique.

Voici des exemples de travaux de rénovation énergétique :

• isolation de la toiture et des combles ;
• isolation des murs par l’extérieur et/ou isolation des murs par l’intérieur ;
• isolation des sols et sous-sols, des caves ;
• isolation des vides sanitaires (espaces vides situés sous une maison, dans le but de lutter contre les remontées d’humidité) ;
• isolation des fenêtres et/ou remplacement des fenêtres par du double vitrage, voire triple vitrage ;
• remplacement d’un système de chauffage par une pompe à chaleur, par exemple ;
• mise en place d’un système de ventilation (VMC).

Vous l’aurez compris, isoler son logement est donc primordial. La circulation de l’air intérieur ainsi que le remplacement du système de chauffage complètent une bonne isolation.

Les aides pour des travaux de rénovation énergétique

Pour encourager les propriétaires et bailleurs à réaliser ces travaux, l’État a mis en place des aides dédiées à la rénovation énergétique.

Ces aides financières accordées sous conditions peuvent financer une partie voire la totalité des travaux de rénovation énergétique dans une passoire thermique :

• MaPrimeRenov’ (remplace le Crédit d’impôt pour la transition énergétique ou CITE) qui comprend des dispositifs complémentaires tels que la prime sortie de passoire thermique et MaPrimeRenov’ « Habiter mieux sérénité » ;
• l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) ;
• coup de pouce chauffage (la prime Coup de pouce isolation est supprimée depuis 2022 et la Prime Coup de Pouce « Thermostat avec régulation performante » depuis décembre 2021) ;
• le chèque énergie ;
• les prime énergie ou Certificats d’économie d’énergie CEE ;
• la TVA à 5,5 % ;
• la réduction d’impôt Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2023) ;
• l’exonération de la taxe foncière.

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