Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

publié le 31/08/2021 | mis à jour le 14/09/2026 | par Mareva Gobbini

Définition d’une passoire thermique

Le parc immobilier en France se compose de plusieurs types de logement, des plus économes comme les logements bâtiment Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement classé F ou G au Diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces logements présentent une faible performance énergétique et peuvent entraîner des consommations et des factures élevées. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en métropole ; les logements F seront concernés en 2028, puis les logements E en 2034.

Le calcul du DPE continue par ailleurs d’évoluer. Après le passage du coefficient électrique de 2,3 à 1,9 en 2026, une nouvelle baisse à 1,7 interviendra au 1er janvier 2027. Certains logements électriques classés F ou G pourront alors sortir du statut de passoire énergétique sans travaux.

Reconnaître une passoire thermique

Plusieurs indicateurs peuvent vous aider à déterminer si le logement que vous occupez actuellement ou allez occuper (location ou vente) est énergivore.

Une mauvaise classe au DPE

Pour déterminer si un logement est une passoire thermique, le législateur se sert du critère de décence énergétique défini par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.

Un logement est considéré comme une passoire énergétique lorsqu’il est classé F ou G au DPE. Le seuil de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an correspondait à une règle transitoire de décence énergétique appliquée en 2023 et 2024 ; il ne doit plus être utilisé pour définir les logements interdits à la location depuis 2025.

Concrètement, une passoire thermique désigne un logement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE). Le rôle du DPE détermine ainsi les logements les plus énergivores. Cet outil diagnostic informe le locataire et le propriétaire d’un logement de :

• la quantité annuelle d’énergie consommée (équipement de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire, système de refroidissement et de ventilation.) ;
• la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES).

Pour rappel, la nouvelle formule de calcul du DPE classe les logements selon des critères plus précis afin d’estimer au plus juste le niveau de performance énergétique d’un logement. Il note le logement sur une échelle de valeur alphabétique de A à G : de la classe A pour les logements les plus économes, à la classe G pour les habitats les plus énergivores.

Progressivement, la réglementation en vigueur va se durcir pour étendre l’identification des passoires thermiques à d’autres classes DPE (classe E, F, G), suivant un calendrier réglementaire (voir point suivant).

Nous allons voir dans la suite de cet article que cette réglementation de lutte contre les passoires thermiques va réduire la place des logements énergivores sur le marché locatif et de vente immobilière.

Un logement humide mais pas forcément insalubre !

Les passoires thermiques sont souvent responsables de problèmes d’humidité. En effet, dans ces logements difficiles à chauffer, le froid s’installe rapidement. En conséquence, les différentes pièces du logement ont souvent un fort taux d’humidité reconnaissables par certains indices :

• la condensation sur les fenêtres ;
• les taches sur les murs et les plafonds ;
• la perception « mouillée » des parois au toucher de la main.

Au quotidien, habiter une passoire thermique est très inconfortable. La sensation de froid est permanente même lorsque le chauffage est poussé à la température maximale.

D’autre part, une forte humidité peut déclencher ou aggraver au fil du temps des maladies respiratoires ou autres pathologies (bronchites chroniques, arthrose, anxiété et dépression, maux de tête).

Des factures d’énergie élevées qui accentuent la précarité énergétique des ménages

Dans une passoire thermique, le budget énergie est astronomique en raison de la faible isolation du logement et d’un équipement de chauffage souvent vieillissant. En moyenne, les occupants d’une passoire thermique consacrent près de 10 % de leurs revenus annuels à payer leurs factures d’énergie.

Or, les factures d’énergie sont trop élevées par rapport aux moyens de certains ménages, le tout sans confort garanti. Certains ménages modestes n’ont pas les moyens de régler leurs factures, et donc de se chauffer correctement.

C’est pourquoi on considère souvent que les ménages habitants une passoire thermique sont en situation de précarité énergétique. Ces difficultés ne peuvent que s’accentuer avec les prix des énergies qui augmentent régulièrement au gré de l’inflation et du contexte géopolitique (guerre en Ukraine, tensions avec la Russie, etc.).

La réglementation pour lutter contre les passoires thermiques

Les logements très énergivores sont dans le viseur des autorités publiques. La lutte contre les passoires thermiques fait en effet l’objet d’une réglementation progressive pour améliorer la situation du parc immobilier résidentiel en France.

Gel des loyers des logements avec une mauvaise classe DPE

Dans le cadre de la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, des mesures d’interdiction d’augmentation du loyer ou de gel des loyers concernent les logements les plus énergivores du DPE.

Ainsi, depuis le 24 août 2022, il est interdit aux propriétaires d’augmenter le loyer de logements avec une classe F ou G lors :

• d’un nouveau bail ;
• d’un renouvellement de bail ;
• d’une révision annuelle.

Interdiction de location progressive des passoires thermiques

Par la suite, la réglementation a pour objectif de sortir les passoires thermiques du marché de la location immobilière. Concrètement, les logements les plus énergivores vont être interdits de location de manière progressive.

Depuis le 1^er janvier 2023, l’interdiction concerne les logements ayant une consommation d’énergie égale ou supérieure à 450 kWh/m²/an, soit les logements les plus énergivores de la classe G du DPE.

Cette interdiction de mise en location des passoires thermiques suit le calendrier de décence énergétique énoncé précédemment dans cet article, à savoir :

La réglementation d’interdiction de location concerne tout nouveau bail signé ou tout renouvellement de bail (à partir des dates d’échéances énoncées).

Audit énergétique pour vendre une passoire thermique

La vente immobilière des passoires thermiques fait aussi l’objet d’une réglementation.

Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire. Cette obligation sera étendue aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Un audit énergétique permet de définir et de planifier un ensemble de travaux et/ou d’actions à réaliser pour améliorer la performance énergétique dudit bien. Il dresse le bilan énergétique d’un logement et établit un plan d’action chiffré des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien concerné.

Un audit énergétique réglementaire est valable 5 ans, sauf cas exceptionnels.

Cet audit comprend une visite du logement par un professionnel certifié. Ce professionnel, un auditeur thermicien certifié RGE (reconnu garant de l’environnement), va définir un scénario de travaux à réaliser. À partir de cette visite sont établis :

• un calendrier de réalisation des travaux ;
• le coût des travaux ;
• les économies attendues sur les factures d’énergie.

L’auditeur thermicien va aussi lister les aides et financements dont peut bénéficier le propriétaire pour réaliser les travaux.

Propriétaires de passoire thermique : quelles conséquences pour la vente ou la location ?

Un bien immobilier considéré comme passoire thermique cumule certains points négatifs en location et en vente.

Sur le marché locatif ou de vente immobilière, une passoire thermique envoie une mauvaise image. Estampillés énergivores, ces types de logement rencontrent de grandes difficultés à se louer ou à se vendre. En effet, le DPE d’une passoire thermique affiche « consommation d’énergie excessive ». Une mise en garde pour les potentiels locataires qui portent alors leur choix sur des logements plus économes. Du côté de la vente, les propriétaires doivent souvent accepter une décote sur leur bien immobilier.

Le niveau à atteindre dépend du calendrier de décence énergétique. En 2026, un logement classé G doit au minimum atteindre la classe F pour respecter le critère de performance énergétique applicable à la location. À partir de 2028, il devra atteindre au minimum la classe E, puis la classe D à partir de 2034

C’est pourquoi la réglementation en vigueur est adossée à des solutions de travaux de rénovation énergétique dans le but de diminuer la consommation en énergie du logement.

Comment sortir du statut de passoire thermique ?

À travers sa réglementation, les pouvoirs publics veulent améliorer les performances énergétiques du parc immobilier résidentiel dans son ensemble. Voyons comment les particuliers sont accompagnés dans leur transition énergétique.

Pour sortir du statut de passoire thermique, améliorer réellement les performances du logement passe généralement par des travaux de rénovation énergétique : isolation, chauffage, ventilation ou encore remplacement des menuiseries.

Une exception apparaîtra toutefois au 1er janvier 2027. Avec la baisse du coefficient électrique de 1,9 à 1,7, certains logements chauffés à l’électricité pourront gagner une classe DPE sans travaux et sortir ainsi des classes F ou G. Cette amélioration résultera du changement de méthode de calcul : elle ne réduira pas, à elle seule, la consommation réelle du logement.

• d’améliorer le confort des habitants en conservant mieux la chaleur du système de chauffage, et en évitant les infiltrations d’air froid dans l’habitation, les déperditions de chaleur et les ponts thermiques ;
• de diminuer les factures en énergie et limiter les besoins en chauffage ;
• de valoriser la valeur du bien (patrimoine) grâce à l’amélioration de sa performance énergétique.

Voici des exemples de travaux de rénovation énergétique :

• isolation de la toiture et des combles ;
• isolation des murs par l’extérieur et/ou isolation des murs par l’intérieur ;
• isolation des sols et sous-sols, des caves ;
• isolation des vides sanitaires (espaces vides situés sous une maison, dans le but de lutter contre les remontées d’humidité) ;
• isolation des fenêtres et/ou remplacement des fenêtres par du double vitrage, voire triple vitrage ;
• remplacement d’un système de chauffage par une pompe à chaleur, par exemple ;
• mise en place d’un système de ventilation (VMC).

Vous l’aurez compris, isoler son logement est donc primordial. La circulation de l’air intérieur ainsi que le remplacement du système de chauffage complètent une bonne isolation.

Les aides pour des travaux de rénovation énergétique

Plusieurs dispositifs peuvent contribuer au financement de travaux permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique : MaPrimeRénov’, les Certificats d’économies d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro, la TVA à taux réduit et certaines aides locales.

Les conditions d’éligibilité, les travaux financés et les montants pouvant évoluer, il est recommandé de vérifier les dispositifs disponibles sur France Rénov’ avant de signer un devis.

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