La location de toiture photovoltaïque

publié le 29/10/2021 | mis à jour le 17/01/2024 | par Laurie Fouché

Qu’est-ce que la location de toiture ?

La pratique qui est sous-entendue lorsque l’on parle de louer son toit est la location de toiture pour photovoltaïque. Le principe est simple : le propriétaire d’un bâtiment peut décider de louer son toit à une entreprise qui y installe à ses frais et y exploite une centrale solaire. Si l’on entend souvent parler de « louer sa toiture à EDF », il faut toutefois savoir que le fournisseur historique d’électricité ne commercialise pas ce type de prestation à l’heure actuelle, mais il existe un grand nombre d’entreprises qui réalisent ces installations.

En échange de l’utilisation du toit, le propriétaire du bâtiment peut recevoir :

• une compensation financière sous forme d’un loyer annuel ou d’un versement unique ;
• une aide financière pour la construction du bâtiment en question ;
• une aide à la rénovation de la toiture sur laquelle les panneaux photovoltaïques seront installés.

De son côté, l’entreprise qui exploite la centrale met à profit un espace inutilisé pour générer de l’électricité à partir de l’énergie solaire ; cette électricité est ensuite revendue à un fournisseur, EDF ou l’un de ses concurrents. Le propriétaire des panneaux solaires est également en charge de toutes les opérations de maintenance et de réparation.

Le contrat passé entre le propriétaire du bâtiment et l’entreprise propriétaire des panneaux solaires a généralement une durée comprise entre 20 et 30 ans. À la fin de cette période, soit la centrale photovoltaïque passe en la possession du propriétaire du bâtiment, soit elle est démantelée, selon les termes du contrat.

Puis-je louer ma toiture ?

Juridiquement, il n’y a pas de critères particuliers à respecter pour pouvoir louer son toit. Tous les particuliers, professionnels, et même les collectivités sont éligibles avec pour seule condition d’être propriétaire du bâtiment et que celui-ci soit libre de droit (il n’est ni hypothéqué, ni préempté, ni soumis à une servitude). En réalité, la situation est un peu différente. En effet, les entreprises faisant de l’exploitation photovoltaïque en toiture ne passent des contrats qu’avec les propriétaires dont le projet sera rentable. En cas de doute sur la capacité d’une centrale à générer des profits, ils ne prennent pas le risque de s’engager sur plusieurs décennies.

Les critères d’éligibilité à la location de toiture pour panneaux photovoltaïques sont généralement :

• une surface exploitable très importante, avec un minimum fixé à 300 m² par certaines entreprises et pouvant monter jusqu’à 500 ou 600 m² minimum pour d’autres. Pour ces installateurs photovoltaïques, plus la surface par centrale est élevée, plus la rentabilité des panneaux solaires sera importante ;
• une orientation très favorable de la toiture (sud, sud-est ou sud-ouest) et une inclinaison appropriée (habituellement 35°, mais les investisseurs sont plus flexibles sur ce point). S’il s’agit d’un projet de construction de bâtiment, ces différents éléments font partie du cahier des charges ;
• la charpente du toit doit être suffisamment solide pour supporter le poids des modules photovoltaïques (jusqu’à 30 kg par m² pour certains panneaux monocristallins ou polycristallins) ;
• un ensoleillement important tout au long de l’année, indispensable pour obtenir un bon rendement des panneaux photovoltaïques. La plupart des projets de location de toiture pour panneaux solaires qui voient le jour se trouvent dans le sud de la France ;
• le bâtiment qui recevra les modules photovoltaïques doit être situé très près d’un transformateur Enedis (ou de l’Entreprise locale de distribution) ou d’une ligne moyenne ou haute tension. Certains exploitants photovoltaïques se limitent à 300 m entre le bâtiment et le transformateur (ou la ligne), d’autres ne vont pas au-delà de 200 m. Ce critère est dû au coût très important du raccordement qui augmente avec chaque mètre de câblage.

Pour toutes ces raisons, la location de toiture photovoltaïque concerne plutôt les hangars et bâtiments agricoles et tertiaires.

Avantages et inconvénients de la location de toiture photovoltaïque

La location de toiture pour panneaux solaires intéresse de nombreux exploitants agricoles et chefs d’entreprise : elle se présente comme une solution très simple pour exploiter un espace habituellement ignoré et inutilisé. S’il est vrai que cette option clefs en main présente un intérêt indéniable, la situation est plus nuancée, et un certain nombre de risques doivent être évalués avant toute prise de décision.

Les risques évoqués dans ce tableau peuvent être anticipés et le contrat de location doit être négocié pour protéger équitablement les deux parties. Si vous êtes un propriétaire intéressé par la location de toiture, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un notaire, juriste ou avocat spécialisé et d’envisager avec lui toutes les possibilités. Il pourra également vous aider à comprendre les implications de toutes les clauses du contrat et à demander la modification de celles qui vous paraissent déraisonnables.

Prix de location de toiture photovoltaïque

Il est difficile de donner un montant pour le loyer d’une toiture photovoltaïque, car les situations sont très diverses et chaque prestataire étudie les projets au cas par cas. Les tarifs de location de toiture pour photovoltaïque dépendent des conditions demandées par le propriétaire du bâtiment :

• des travaux de rénovation peuvent être inclus (réfection totale de la toiture, de la couverture uniquement, désamiantage, etc.) ;
• le locataire peut participer aux frais de construction du bâtiment ;
• le paiement peut se faire en une seule fois à la mise en service de la centrale ;
• la rémunération du propriétaire peut se faire sous forme d’un loyer annuel ;
• un système d’autoconsommation partielle peut parfois être négocié entre les parties, mais cela reste assez rare ;
• etc.

Généralement, plus la puissance crête installée (exprimée en kWc) est élevée, plus la rémunération est intéressante, car l’exploitant peut faire des économies d’échelle pour de très grandes surfaces.

On considère que le prix de location de la toiture photovoltaïque au m² va de 3 à 7 € par an dans les régions les plus ensoleillées de France et pour un bâtiment qui n’a pas requis des travaux de rénovation lourds. Pour une rémunération unique en début de bail, le propriétaire peut espérer un chèque allant de 4 000 à 15 000 €, selon le nombre de panneaux photovoltaïques à installer. Les travaux de grande ampleur (construction ou réfection) pris en charge par le locataire font diminuer drastiquement ces gains.

Pour obtenir la meilleure rémunération possible, il est conseillé de comparer les offres des différents prestataires. En effet, il est normal de demander plusieurs devis avant de faire son choix. Mieux vaut tout de même se limiter à trois propositions commerciales, car elles requièrent une certaine quantité de travail de la part des locataires potentiels.

Comment louer sa toiture pour panneaux solaires ?

Pour les propriétaires d’un bâtiment de grande taille, il est donc envisageable de louer la toiture si elle respecte l’orientation et inclinaison idéale des panneaux photovoltaïques. Voici les principales étapes pour louer son toit pour des panneaux solaires :

1. déterminer les grandes lignes du projet (construction, rénovation ou installation sur toiture en bon état, surface, etc.) ;
2. se renseigner sur les exploitants potentiels et leurs critères de sélection. Certains ont un formulaire en ligne qui permet de vérifier l’éligibilité de n’importe quel bâtiment, d’autres font ce contrôle sur demande écrite ou par téléphone ;
3. faire une présélection de deux ou trois prestataires réputés pour leur sérieux et leur professionnalisme pour leur demander une proposition commerciale détaillée. Ils réalisent alors chacun une étude de faisabilité pour déterminer les rendements attendus et les contreparties qui peuvent être proposées ;
4. étudier attentivement les offres de loyer ou financement des travaux (de construction ou de rénovation) et sélectionner la plus adaptée à vos besoins ;
5. négocier et signer la promesse de bail. Ce document récapitule les détails du projet, les délais et conditions de réalisation et les engagements des deux parties ;
6. attendre que le nouveau locataire ait réalisé des analyses approfondies sur l’impact technique, environnemental et économique du projet. En parallèle, il gère les aspects juridiques et administratifs de la collaboration, par exemple la demande d’autorisation d’urbanisme pour panneaux photovoltaïques. C’est cette phase qui explique les délais relativement longs de pose et de mise en route de la centrale, mais cette étape est absolument indispensable ;
7. signer le bail notarié qui reprend les conditions de la promesse de bail et garantit que les engagements seront respectés sur toute la durée du contrat. Cette étape ne peut avoir lieu que si les études menées par le futur locataire donnent des résultats satisfaisants ;
8. laisser le nouveau locataire faire les travaux nécessaires à l’installation des modules et au raccordement des panneaux photovoltaïques ;
9. profiter des avantages de la location de toiture solaire négociés avec l’installateur photovoltaïque. Pendant la durée de l’exploitation, un technicien se déplace régulièrement pour assurer la maintenance de la centrale.

Avis sur la location de toiture pour photovoltaïque

Cet arrangement est bien adapté à la location de toiture d’un bâtiment agricole pour photovoltaïque, ou à l’exploitation du toit d’un hangar de stockage ou d’un grand bâtiment industriel. Cela est particulièrement vrai dans le cas de très grandes surfaces (> 600 m²) pour lesquelles les revenus peuvent être très attractifs. En effet, ces installations pourraient très difficilement être réalisées directement par le propriétaire qui devrait alors utiliser une grande quantité de temps, d’argent et d’énergie pour mener à bien ce projet.

Nos conseils pour louer un toit de hangar pour mettre des panneaux photovoltaïques sont de :

• prendre son temps. Il n’y a aucune urgence et ce contrat est un engagement sur une longue période, mieux vaut donc être sûr de faire le bon choix. Il est recommandé de ne pas se précipiter, mais plutôt de prendre le temps d’envisager toutes les possibilités ;
• bien s’entourer pour obtenir des conseils avisés et personnalisés. Il n’est pas donné à tout le monde de saisir les subtilités des différents contrats et clauses qu’ils contiennent. Pour prendre une décision de cette ampleur, il est indispensable de bénéficier d’un soutien juridique capable de comprendre les implications de chaque terme du contrat et d’anticiper d’éventuels ennuis.

Les particuliers quant à eux ne peuvent pas prétendre à cette prestation, à moins de posséder 200 m² de toiture très bien exposée. En revanche, ils peuvent acheter et faire poser des modules photovoltaïques sur leur propre toiture et bénéficier d’aides financières pour panneaux solaires très intéressantes. De plus, une partie de l’électricité produite (ou la totalité) pourra être revendue à un tarif d’achat subventionné du photovoltaïque quI facilite l’amortissement de l’investissement.