Qu’est-ce qu’un diagnostic électrique ?

L’établissement d’un diagnostic électrique est obligatoire lors de la mise en vente ou à la location d’un logement dont l’installation électrique intérieure date de plus de 15 ans. Il permet d’avoir un aperçu global de la sécurité d’une installation électrique intérieure afin de pouvoir renseigner le futur acquéreur ou le futur locataire, sans pour autant entraîner une obligation de travaux.

Le diagnostic électrique est l’un des nombreux diagnostics immobiliers obligatoires qui doivent être rassemblés dans le dossier de diagnostic technique, ou DDT, lors de la mise en vente ou à la location d’un bien immobilier, comme l’état des risques naturels et technologiques, le risque d’exposition au plomb ou à l’amiante ou le diagnostic de performance énergétique du logement.

Quels logements sont concernés par le diagnostic électrique immobilier ?

L’objet du diagnostic électrique est d’évaluer les risques éventuels que peut faire courir une installation électrique intérieure mal réalisée, vétuste ou endommagée. Pour garantir la sécurité des biens et des personnes, le diagnostic électrique est donc systématiquement obligatoire lors d’une mise en vente ou à la location pour les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans.

Notez cependant que pour une installation électrique intérieure dont la création est ancienne mais qui a bénéficié d’une rénovation totale dans les trois ans précédant la mise en vente ou la location du logement, le diagnostic électrique immobilier peut être remplacé par l’attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel).

Diagnostic électrique : qu’en est-il des dépendances ?

L’obligation de faire établir un diagnostic électrique par un diagnostiqueur certifié lors de la mise en vente ou à la location d’un bien à usage d’habitation, et notamment d’une maison individuelle, s’applique également à toutes les dépendances du logement qui sont alimentées en électricité depuis le compteur d’abonné : garage, abri de jardin, etc.

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Quelles sont les conditions de validité d’un diagnostic immobilier ?

À compter de sa réalisation, un diagnostic électrique immobilier est valable 3 ans pour une mise en vente et 6 ans pour une mise en location. Au-delà, si vous êtes toujours à la recherche d’un acquéreur ou d’un locataire pour le logement concerné, il faudra en refaire un nouveau, quand bien même le bien serait resté inoccupé ou n’aurait subi dans ce laps de temps aucune modification ni aucuns travaux.

Pour être conforme, un diagnostic électrique immobilier doit suivre une méthodologie strictement réglementée par l’arrêté du 28 septembre 2017. Il doit également avoir été effectué par un professionnel certifié. Pour en trouver un exerçant près de chez vous, un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est mis à votre disposition par les pouvoirs publics.

Quelles sanctions en cas d’infraction ?

La responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée si l’annonce immobilière de mise en vente ou à la location comporte de fausses informations relatives à l’état de l’installation électrique. En cas de fraude ou d’absence de diagnostic, l’acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal pour :

  • réclamer des dommages et intérêts ;
  • annuler la vente ou le bail ;
  • demander une réduction du loyer.

En cas de fraude, l’acquéreur ou le locataire peut également déclencher une enquête du service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Ce service administratif n’accorde pas d’indemnisation au plaignant mais peut infliger des sanctions lourdes au contrevenant, à savoir :

  • une amende allant jusqu’à 300 000 euros ;
  • une peine de 2 ans d’emprisonnement.

Le vendeur ou le bailleur peut également recevoir une amende d’un montant de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) s’il fait appel à un diagnostiqueur non certifié. La même sanction financière est prévue pour le diagnostiqueur s’il exerce son activité sans certification. Ce dernier est également soumis à une obligation de résultat. En cas de diagnostic erroné, il devra indemniser son client.

Dans le cas d’une vente, le notaire peut lui aussi être poursuivi en justice s’il a validé la transaction en l’absence de diagnostic ou en ayant connaissance de fausses informations pouvant induire en erreur le futur acquéreur sur l’état réel de l’installation électrique. En cas de fraude, la DGCCRF peut également être saisie et infliger au notaire :

  • une amende allant jusqu’à 300 000 euros ;
  • une peine de 2 ans d’emprisonnement.

Comment se déroule un diagnostic électrique ?

Mené par un diagnostiqueur certifié, un diagnostic électrique dure entre une et trois heures, voire davantage selon la taille du logement concerné et le nombre de dépendances qui lui sont rattachées et dont les installations électriques intérieures doivent également être vérifiées. Cette opération est strictement réglementée pour que les diagnostics soient tous établis selon la même grille d’évaluation.

Les 6 points de contrôle d’un diagnostic électrique immobilier

Le diagnostic électrique immobilier est encadré par la norme NF C16-600 dont la dernière version en date de juillet 2017 est disponible en téléchargement payant sur la boutique de l’Afnor. Il consiste principalement à réaliser un examen visuel de l’installation électrique intérieure que viennent compléter quelques tests et mesures. Cette opération poursuit trois objectifs principaux :

  • vérifier la qualité de l’installation électrique ;
  • évaluer les risques pour les biens et les personnes ;
  • vérifier l’adéquation entre l’installation et les appareils qu’elle alimente en électricité.

Dans le détail, le technicien effectue 6 points de contrôle qui lui permettront d’établir un diagnostic électrique complet de l’installation, à savoir :

1. Fonctionnement du disjoncteur principal

Le diagnostic immobilier doit préciser si le logement est équipé d’un disjoncteur d’abonné, ou disjoncteur principal, en bon état de fonctionnement et facilement accessible.

Placé en amont du tableau électrique de répartition, le disjoncteur principal doit être facilement accessible, permettre en cas d’urgence de couper instantanément l’alimentation électrique de l’ensemble de l’installation et ne pas être situé dans un lieu exposé à un risque particulier (au-dessus d’une plaque de cuisson ou sous un point d’eau par exemple).

2. Protection différentielle et de la mise à la terre

Le contrôle se poursuit par la vérification de la présence et du fonctionnement d’au moins un disjoncteur différentiel dans le tableau électrique de répartition.

Souvent placés en début de rang et en amont d’un circuit ou d’un groupe de circuits, les disjoncteurs différentiels assurent la protection des personnes en coupant automatiquement le courant lorsqu’ils détectent une « fuite » d’électricité. Cette protection différentielle doit également être complétée par la présence de prises de terre correctement connectées à une liaison équipotentielle principale.

3. Protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs

Le technicien vérifie ensuite si chaque circuit de l’installation est bien équipé d’un disjoncteur divisionnaire le protégeant contre les surcharges électriques et les courts-circuits.

Il vérifie également si le seuil de déclenchement (exprimé en ampère) des disjoncteurs correspond bien à la destination du circuit, à la puissance totale des appareils électriques qui y sont branchés et la section des fils conducteurs. Il s’assure également du bon état général des disjoncteurs et de leur conformité.

4. Vérification de l’installation électrique dans les pièces d’eau

Le diagnostic électrique permet également de s‘assurer que les distances réglementaires entre les points d’eau (receveur de douche, baignoire, lavabo, évier, etc.) et les appareils récepteurs (machine à laver, prises électriques, interrupteurs, etc.) sont bien respectées.

Cette étape permet aussi de vérifier si les récepteurs et les appareils électriques présents dans ce type de pièce (conducteurs, plinthes, prise rasoir, chauffe-eau, etc.) sont conformes à la réglementation et disposent bien d’une liaison équipotentielle supplémentaire (mise à la terre) dédiée.

5. Vérification de l’absence de matériel présentant des risques d’électrisation

Le technicien en charge du diagnostic doit également vérifier l’état de chaque prise et de chaque interrupteur du logement pour s’assurer qu’aucun n’est défectueux et présente un risque d’électrisation pour les occupants.

Pour cela, les caches en plastique qui les couvrent, notamment, ne doivent pas être endommagés, être correctement fixés au mur et ne laisser aucun fil apparent. Les conducteurs doivent également être correctement protégés par des conduits appropriés.

6. Vérification de l’absence de matériel électrique vétuste et inadapté à l’usage

Le diagnostic s’achève par la vérification que l’installation électrique ne présente pas de risque pour une personne d’entrer en contact avec un appareil devenu inadapté ou dangereux par vétusté.

Sont notamment concernés par ce contrôle les matériels non protégés de l’influence de l’eau dans les pièces d’eau, les matériels non adaptés à la fonction, les conducteurs de section inférieurs à 1,13 mm2 ainsi que certains matériels électriques anciens (boîtiers en porcelaine, interrupteurs de type tumbler, fusibles à broches ou à tabatières, fils torsadés isolés par un textile, douilles de chantier etc.).

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Combien coûte un diagnostic électrique ?

Le coût d’un diagnostic électrique immobilier n’est pas régulé par les pouvoirs publics. Il peut varier d’une ville à l’autre et d’un professionnel à l’autre et dépend pour beaucoup du nombre de pièces du logement concerné. Pour un studio, les prix moyens d’un diagnostic électrique s’échelonnent de 100 à 150 euros. Comptez ensuite en moyenne une dizaine d’euros supplémentaire par pièce.

Diagnostic électrique : quel document vous est remis ?

Après son passage, le diagnostiqueur vous transmet un rapport récapitulant l’ensemble de ses observations. Chaque anomalie (absence de mise à la terre, défaut d’isolation, etc.) est signalée à l’aide d’un libellé réglementaire. Au début du document, une synthèse précise l’état global de l’installation électrique, assortie si nécessaire, d’une recommandation quant à l’opportunité de faire intervenir un électricien si des dangers ont été détectés.

Quels travaux à effectuer après un diagnostic immobilier ?

Quelles que soient ses conclusions, un diagnostic électrique ne peut jamais être assorti d’une injonction de travaux. Il permet uniquement de constater l’état d’une installation électrique intérieure. Si des dangers ont été révélés, le passage d’un électricien peut éventuellement être recommandé dans le rapport du diagnostiqueur sans que cela ne constitue pour autant une obligation légale.

Néanmoins, dans le cadre d’une vente, une installation électrique en mauvais état peut faire baisser la valeur d’un bien. Un diagnostic électrique révélant de trop nombreuses anomalies peut repousser un acquéreur potentiel ou l’inciter à formuler une offre en deçà des attentes du vendeur.

De même, dans le cadre d’une location, un diagnostic électrique révélant une installation défectueuse ne peut empêcher la signature d’un bail ou l’invalider. Cependant, si un accident survient, la responsabilité du bailleur, qui doit toujours veiller au bon état général du bien, pourra être engagée.

Pour ces raisons, si les conclusions du diagnostic électrique révèlent un danger immédiat ou de trop nombreuses anomalies, il est fortement recommandé de faire intervenir un électricien pour effectuer les travaux nécessaires même si rien ne vous y contraint. Deux possibilités s’offrent alors à vous :

  • mettre l’installation électrique aux normes, ou en conformité ;
  • mettre l’installation électrique en sécurité.

La mise en conformité d’une installation électrique

Mettre en conformité une installation électrique intérieure consiste à faire tous les travaux nécessaires afin qu’elle respecte l’ensemble des recommandations préconisées par la norme NF C15-100. Obligatoire pour la réalisation de nouvelles installations électriques intérieures dans le neuf ou en rénovation totale, cette norme est très complète et relativement contraignante.

La norme NF C15-100 donne par exemple des indications quant à la sécurité des biens et des personnes, en indiquant notamment l’épaisseur requise des fils pour chaque type de circuit. Elle précise également, entre autres, le nombre d’équipements (prises, points lumineux, etc.) obligatoires pièce par pièce, la hauteur des interrupteurs, les dimensions du tableau électrique, etc.

Concrètement, pour une installation dont la création remonte à plus de 15 ans, sa mise en conformité revient souvent à tout refaire depuis le compteur d’abonné, une opération parfois complexe et toujours coûteuse : jusqu’à plus de 10 000 euros pour un appartement de 3 pièces. Cette option n’est donc pas la plus souvent retenue, d’autant plus qu’elle n’est pas obligatoire.

La mise en sécurité d’une installation électrique

Plus facile à réaliser et beaucoup moins coûteuse qu’une mise en conformité, la mise en sécurité d’une installation électrique consiste à faire tous les travaux nécessaires afin que cette dernière ne présente plus aucun danger pour les biens et les personnes. En pratique, une installation correctement mise en sécurité doit pouvoir subir un diagnostic électrique sans que soit révélée d’anomalie.

Une mise en sécurité s’appuie sur les préconisations édictées par la norme NF C16-600 qui s’applique notamment à la rénovation partielle des installations électriques intérieures. En fonction de l’état de l’installation, elle peut comprendre la réfection des goulottes qui isolent les câbles électriques, le changement des prises défectueuses ou la création d’une mise à la terre pour les pièces d’eau.

Généralement, on estime que le coût d’une mise en sécurité s’élève à environ 1 000 euros pour un appartement de 3 pièces, un chiffre qui varie évidemment en fonction de l’état initial de l’installation électrique et du prestataire retenu. Cette alternative à la mise en conformité permet de mettre un logement à la location sans risque pour le locataire ou de le mettre à la vente sans craindre une décote.

Notre conseil : faites une mise en sécurité avant le passage du diagnostiqueur

Si vous avez des doutes sur l’état de votre installation électrique intérieure, n’hésitez pas à faire intervenir un électricien avant le passage du diagnostiqueur afin qu’il vous renseigne sur l’état de votre installation. Vous pourrez ainsi faire tous les travaux nécessaires en amont du diagnostic et cela vous évitera d’avoir éventuellement à refaire un nouveau diagnostic pour « valider » les réparations recommandées par le premier.

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